Familie Der Hypotheken-Guide für Eigentümerinnen.

Ob Eigenheim, Renditeobjekt oder Renovierung: die wichtigsten Aspekte der Immobilien-Finanzierung in einem Artikel erklärt.

09. Apr 2021
Wer eine Hypothek aufnehmen will, muss mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes aus den Eigenmitteln beisteuern können.

Der Kauf einer Immobilie gehört für viele zu den grössten Finanzentscheiden des Lebens. Es lohnt sich, die wichtigsten Aspekte der Finanzierung zu kennen.

Deshalb widmet sich dieser Artikel dem wichtigsten Finanzierungselement: der Hypothek.

Hypothek: Was steckt hinter dem Begriff und warum braucht es sie?

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch die Immobilie abgesichert ist. Sprich die Bank gewährt zum Kauf der Immobilie einen Kredit, der dann durch ein Grundpfandrecht abgesichert ist. Kommt es zum Zahlungsausfall, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen.

Es gibt mehrere Gründe, eine Immobilie über eine Hypothek zu finanzieren. Einerseits sind da die aktuell sehr hohen Immobilien- und Baulandpreise, andererseits sind die Zinskosten für die Kapitalaufnahme auf einem historisch sehr tiefen Niveau. Dies macht eine Immobilie gerade im Vergleich zur Bargeldhaltung zu einer lukrativen Kapitalanlage im gegenwärtigen Zinsumfeld.

Hypothek: Das sind die Bedingungen und so setzt sich die Höhe zusammen

Zur Aufnahme einer Hypothek gilt es, im Grundsatz zwei Bedingungen zu erfüllen

Belehnung: Auf die richtige Balance kommt es an

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen Hypothek und dem Wert der Immobilie. Es gilt: Mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Zum Eigenkapital zählen dabei sowohl Barvermögen, Privatdarlehen, Erbvorzug wie auch der Vorbezug von Geldern aus der 2. oder 3. Säule. Mindestens 10 Prozent des Immobilienwertes müssen jedoch aus einer anderen Quelle als der 2. Säule stammen.

Belaufen sich die Eigenmittel auf weniger als ein Drittel des Immobilienwertes, wird die Finanzierung üblicherweise in zwei Hypotheken aufgeteilt.
67 Prozent des Immobilienwertes werden über die 1. Hypothek finanziert, 13 Prozent über die 2. Hypothek.

Der Unterschied zwischen den beiden Hypotheken liegt in der Amortisation: So besteht bei der 2. Hypothek eine Amortisationspflicht.

Tragbarkeit: Die laufenden Kosten müssen getragen werden können

Die zweite Voraussetzung liegt in der Tragbarkeit der Hypothek, d.h., die laufenden Kosten der Hypothek (Zinsen, Amortisation, Unterhalt) sollten das Bruttoeinkommen nicht mehr als zu einem Drittel belasten. Für die Tragbarkeitsrechnung verwenden Anbieter einen kalkulatorischen Zinssatz, in der Regel zwischen 4,5 und 5%, der deutlich über den zurzeit realen Zinskosten liegt. Diese «Sicherheitsmarge» erhöht einerseits die Hürde für eine Hypothekenvergabe und stellt andererseits sicher, dass die Hypothekarschuld auch bei steigenden Zinsen oder zwischenzeitlichem Erwerbsausfall bestritten werden kann. Die Frage der Tragbarkeit rückt zudem oftmals mit dem Ruhestand in den Vordergrund – da dann das Bruttoeinkommen meist deutlich tiefer ist (siehe Abschnitt Die Tragbarkeit der Hypothek im Alter).

Der Wert der Immobilien ist der Ausgangspunkt für die Finanzierung

Die Belehnung und die Tragbarkeit sind abhängig vom Wert der Immobilie. Für diesen sind Faktoren entscheidend wie die Lage, die Gemeinde (Steuern), die Grundstückfläche, Ausstattung oder auch den Renovationsbedarf. Und natürlich auch die Frage, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen möchten.

Ob Sie sich Ihr Wunschobjekt leisten und die Hypothek tragen können, berechnen Sie am einfachsten mit dem UBS Hypothekenrechner.

Sie haben sich den Traum der eigenen vier Wände bereits erfüllt, denken aber an eine Ferienwohnung? Beim Kauf einer Ferienwohnung oder dem Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt gelten andere Voraussetzungen für die Finanzierung. So gilt beispielsweise bei einer Ferienwohnung: Sie benötigen mindestens 40 Prozent Eigenkapital und Gelder aus der 2. oder 3. Säule können nicht verwendet werden.

Die Frage nach dem Hypothekarzins und der Laufzeit

Sind die nötigen Eigenmittel vorhanden und die Tragbarkeit sichergestellt, geht es um die Wahl der richtigen Hypothek. Denn Laufzeit und Hypothekarzinsmodell sind ausschlaggebend für die längerfristigen Kosten einer Hypothek.

Mittlerweile gibt es eine ganze Reihe unterschiedlicher Hypothekarmodelle, die je nach Situation verschiedene Vor- und Nachteile mit sich bringen. Diese zwei Modelle sind am häufigsten anzutreffen:

  • Festhypothek: Hier wird mit der Bank ein fixer Zinssatz sowie eine fixe Laufzeit definiert, die zwischen zwei und zehn Jahren beträgt. Steigen die Marktzinsen, sind Sie als Schuldnerin auf der sicheren Seite. Dafür sind Festhypotheken aber meistens teurer als eine Geldmarktfinanzierung. Zudem ist die Festhypothek relativ unflexibel und bei vorzeitiger Vertragsauflösung können Ausstiegskosten anfallen. Zudem besteht theoretisch ein Refinanzierungsrisiko, wenn eine Hypothek zum Ende der fixen Laufzeit zu einem höheren Zinssatz erneuert werden muss.
  • SARON-Hypothek: Die SARON-Hypothek ist eine Geldmarkthypothek, die über eine unbefristete Laufzeit verfügt und deren Zins sich am SARON (Swiss Average Rate Overnight) orientiert, also variabel ist. Der SARON ist der neue Referenzzinssatz in der Schweiz, der den LIBOR als Referenzzinssatz ablöst.

Bei einer SARON-Hypothek beträgt die Zinsperiode drei Monate. Die Höhe des Zinssatzes und damit die Höhe der zu leistenden Zinszahlung wird jeweils am vorletzten Tag der Zinsperiode festgelegt. So profitieren Sie einerseits von der unbefristeten Vertragslaufzeit und andererseits von allfälligen fallenden Zinsen. Gegen steigende Zinsen können Sie sich absichern, indem Sie die Hypothek bei steigenden Zinssätzen in eine Festhypothek umwandeln. Die Geldmarkthypothek ist derzeit die kostengünstigste Finanzierungsform.

Daneben bestehen noch weitere Hypothekarmodelle und auch Kombinationen sind möglich. Welche Hypothek zu Ihrer Immobilienfinanzierung passt, finden Sie am besten in einem Beratungsgespräch heraus.

Auch nach Abschluss der Hypothek fallen Finanzentscheide an

Wer bereits eine Hypothek hat, weiss: Mit einer Hypothek folgen weitere Finanzentscheide.
Diese Themen sollten Sie auf dem Radar haben:

Amortisation: Wie und wann zurückzahlen?

Wie bei jeder Schuld stellt sich die Frage der Tilgung. Falls zur Finanzierung der Immobilie eine 1. und eine 2. Hypothek aufgenommen wurde, so muss die 2. Hypothek innert 15 Jahren respektive bis zum 65. Lebensjahr amortisiert werden. Die Amortisation der 1. Hypothek ist abhängig von der beim Vertragsabschluss getroffenen Vereinbarung.

Geht es um die Amortisation, ist die direkte Variante der Rückzahlung der Standardfall. Zusätzlich gibt es noch die Möglichkeit, die Schuld indirekt über die private Vorsorge zu tilgen. Das sind die Vor- und Nachteile der direkten und der indirekten Amortisation:

  • Direkte Amortisation: Sie zahlen regelmässig – meist vierteljährlich – einen fixen Betrag der Schuld zurück. So sinkt Ihre Schuld und damit auch die Hypothekarzinsbelastung. Weil Sie diese aber von den Steuern abziehen können, steigt die Steuerlast. Es empfiehlt sich, die direkte Amortisation sauber zu budgetieren und zu betrachten, wie die Rückzahlungen andere Budgetposten wie z.B. die Vorsorge oder den Unterhalt beeinflussen.
  • Indirekte Amortisation: Ergänzend zur direkten Rückzahlung können Sie Ihre Schuld auch indirekt tilgen. Dazu überweisen Sie einen Amortisationsbetrag in die Säule 3a, die der Bank als Sicherheit verpfändet wird. Ihre Schulden bleiben also unverändert. Bei der Pensionierung fliesst das so einbezahlte Kapital dann direkt in die Amortisation der Hypothek. In diesem Modell wird zwar die Zinsbelastung nicht reduziert, dafür steigt die Steuerlast auch nicht. Zudem profitieren Sie von einer steuerlichen Befreiung der 3a Gelder. Bei der indirekten Amortisation liegt der maximal mögliche Betrag pro Jahr beim Säule 3a-Maximalbetrag (2021: 6883 Franken).

Sie sehen: Die Frage der Amortisation ist abhängig vom Zinsumfeld und von der Steuersituation. So reduziert eine Rückzahlung zwar die Schuld und den Zins, dafür bezahlen Sie mehr Steuern. Auch steht Ihnen das Kapital nicht für andere rentable Investitionen zur Verfügung. Mehr zum Thema Amortisation können Sie auch hier nachlesen.

Die Tragbarkeit der Hypothek im Alter

Oft stellt sich auch die Frage, was im Pensionsalter bei der Hypothek beachtet werden muss. Steht beispielsweise die Pensionierung in den nächsten 15 Jahren an, kann eine kürzere Amortisationsdauer verlangt werden. Und auch in der Pensionierung sollten die Wohnkosten 33 Prozent des Einkommens nicht überschreiten. Weil die 2. Hypothek mit der Pensionierung amortisiert ist, ist auch die Zinslast tiefer. Doch auch das Einkommen ist im Ruhestand in der Regel tiefer.

Ab dem 50. Lebensjahr kann es sich auch lohnen, die Hypothekarstrategie anzupassen. Am besten suchen Sie dafür das Gespräch mit einer Beraterin oder einem Berater.

Hypothek verlängern, erhöhen und anpassen

Sie möchten Ihr Haus renovieren? Oder vielleicht hat sich auch nichts an Ihren Lebensumständen verändert, die Laufzeit Ihrer Hypotheke neigt sich aber dem Ende zu? Wenn es um Ihre Hypothek geht, haben sie grundsätzlich drei Möglichkeiten:

  • Verlängerung: Sie können Ihre Hypothek verlängern, beispielsweise dann, wenn sich an Ihren Lebensumständen nicht viel verändert hat.
  • Aufstockung: Möchten Sie hingegen eine Renovation oder einen Umbau finanzieren, dann können Sie Ihre Hypothek aufstocken. Dabei gelten jedoch die gleichen Bedingungen in Bezug auf Belehnung und Tragbarkeit wie zu Beginn der Laufzeit.
  • Anpassung: Ergeben sich neue Lebensumstände, beispielsweise aufgrund von beruflichen oder familiären Veränderungen, wie einer Scheidung, so kann es sich lohnen, die Hypothekarstrategie neu zu beurteilen.

Sprechen Sie über langfristige Finanzentscheide

Der Kauf und die Finanzierung einer Immobilie sind weder leichte noch kleine Finanzentscheide. Es sind auch selten Entscheide, die man allein trifft. Unterhalten Sie sich mit Ihrem Partner, der Familie und Freunden über das Thema. Denn gemeinsam gefällte Entscheide sorgen für mehr Sicherheit.

Es lohnt sich, bei solchen Entscheiden auch auf die Beratung einer Expertin oder eines Experten zu setzen. Falls Sie deshalb Fragen haben, sind wir gerne für Sie da.

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