La guida alle ipoteche per le proprietà

Una volta che i mezzi propri necessari sono disponibili e la sostenibilità è assicurata, il passo successivo è scegliere l’ipoteca giusta. Questo perché il modello di interesse ipotecario e la durata sono decisivi per i costi di un’ipoteca.

Esistono diversi modelli ipotecari, ognuno con vari vantaggi e svantaggi a seconda della situazione. I due modelli riportati di seguito sono i più comuni. 

• Ipoteca fissa: in questo caso viene definita una durata fissa compresa tra due e dieci anni a un tasso d’interesse fisso. Se gli interessi di mercato aumentano, chi ha assunto il debito non correrà rischi. Questa sicurezza, però, ha un prezzo. Le ipoteche fisse sono di solito più costose dei finanziamenti sul mercato monetario (ad esempio SARON). Inoltre, l’ipoteca fissa è relativamente poco flessibile e se il contratto viene risolto in anticipo possono essere previste spese di uscita. In più, c’è un rischio di rifinanziamento se un’ipoteca deve essere rinnovata a un tasso d’interesse più alto alla fine della durata fissa.
• Ipoteca SARON: l’ipoteca SARON è un’ipoteca del mercato monetario con una durata illimitata e un interesse basato sul SARON (Swiss Average Rate Overnight). Si tratta quindi di un tasso ipotecario variabile. 

Con un’ipoteca SARON, il periodo di interesse è di tre mesi. L’importo del tasso d’interesse e quindi l’importo degli interessi da versare si determina ogni volta il penultimo giorno del periodo d’interesse. In questo modo, potete beneficiare da un lato della durata illimitata del contratto e dall’altro di un eventuale calo degli interessi. Tuttavia, con l’aumentare dei tassi aumentano anche i costi degli interessi. L’ipoteca del mercato monetario può essere convertita in un’ipoteca fissa. 

Esistono inoltre anche altri modelli ipotecari e sono possibili combinazioni di diverse durate. La scelta del modello ipotecario adatto dipende dalla situazione individuale, che viene analizzata con precisione durante un colloquio di consulenza. In quell’occasione vengono presentati anche dei modelli idonei con i loro pro e contro. Approfittate di una consulenza da parte delle nostre esperte e dei nostri esperti.  

Un’ipoteca comporta anche altre decisioni finanziarie. Ecco gli argomenti da tenere bene a mente:

Ammortamento: come e quando rimborsare?

Come per ogni debito, c’è la questione dell’estinzione. Se per finanziare l’immobile sono state accese una prima e una seconda ipoteca, la seconda deve essere ammortizzata, ovvero estinta, entro 15 anni o entro i 65 anni di età. L’ammortamento della prima ipoteca dipende dall’accordo stipulato al momento della conclusione del contratto. 

Nell’ammortamento, il caso standard è il rimborso diretto del debito. Inoltre, c’è la possibilità di estinguere il debito indirettamente attraverso la previdenza privata (patrimonio nel 3° pilastro). Qui di seguito si riportano i vantaggi e gli svantaggi dell’ammortamento diretto e indiretto. 

• Ammortamento diretto: rimborsate un importo fisso del debito su base regolare, di solito trimestrale. In questo modo, il vostro debito scende e così anche l’onere in termini di interessi ipotecari. Tuttavia, dal momento che potete dedurre questi ultimi dalle tasse, il vostro onere fiscale aumenta. Si consiglia di calcolare l’ammortamento diretto con precisione e di considerare come i rimborsi incidono su altre voci di bilancio, come ad esempio la previdenza o la manutenzione.
• Ammortamento indiretto: oltre che con il rimborso diretto, potete estinguere il vostro debito anche indirettamente. A tale scopo, si trasferisce una quota dell’ammortamento al pilastro 3a, che viene dato in pegno alla banca come garanzia.  I vostri debiti rimangono pertanto invariati. Al momento del pensionamento, il capitale versato in questo modo confluisce direttamente nell’ammortamento dell’ipoteca. In questo modello, l’onere degli interessi non si riduce, ma non aumenta nemmeno l’onere fiscale. Inoltre beneficiate di un’esenzione fiscale sui fondi 3a. Nel caso dell’ammortamento indiretto, l’importo massimo possibile per anno equivale all’importo massimo del pilastro 3a (2025: 7258 franchi).

Come potete vedere, la questione dell’ammortamento dipende molto dal contesto degli interessi e dalla situazione fiscale.  Un rimborso riduce il debito e l’onere degli interessi, ma comporta anche un maggior onere fiscale. Inoltre, il capitale non è disponibile per altri investimenti redditizi. Maggiori informazioni in tema di ammortamento sono consultabili qui.

La sostenibilità dell’ipoteca in età avanzata

Spesso, arrivati all’età della pensione, ci si chiede cosa tenere presente ai fini di un’ipoteca. Anche dopo essere andati in pensione, i costi per l’alloggio non dovrebbero superare il 33 percento del reddito lordo. Poiché la maggior parte delle persone pensionate ha un reddito in termini di economia domestica minore rispetto a quando lavorava, bisogna eseguire un nuovo calcolo della sostenibilità. Se il pensionamento è previsto nei 15 anni successivi, può essere richiesto un periodo di ammortamento più breve. Pertanto, a partire dai 50 anni, può essere utile adeguare la strategia ipotecaria. A questo proposito, vi suggeriamo di fissare una consulenza presso UBS.

Estendere, aumentare e adeguare l’ipoteca

Volete rinnovare la vostra casa? O magari la vostra situazione di vita è rimasta invariata, ma la durata dell’ipoteca volge al termine? Quando si tratta di modificare l’ipoteca esistono sostanzialmente tre possibilità: 

• Estensione: potete estendere l’ipoteca, per esempio, se la vostra situazione di vita non è variata molto.
• Aumento: se volete finanziare una ristrutturazione o un rinnovo, potete aumentare l’importo dell’ipoteca. In questo caso si applicano le stesse condizioni in termini di valore d’anticipo e sostenibilità valide all’inizio della durata.  
• Adeguamento: al variare delle circostanze di vita, per esempio al mutare della situazione professionale o familiare, come in caso di divorzio, può valere la pena rivalutare la strategia ipotecaria.