Der Hypotheken-Guide für Eigentümerinnen

Sind die nötigen Eigenmittel vorhanden und die Tragbarkeit sichergestellt, geht es um die Wahl der richtigen Hypothek. Denn  das Hypothekarzinsmodell und die Laufzeit sind ausschlaggebend für die Kosten einer Hypothek.

Es gibt unterschiedliche Hypothekarmodelle, die je nach Situation verschiedene Vor- und Nachteile mit sich bringen. Diese zwei Modelle werden am häufigsten verwendet: 

• Festhypothek: Hier wird  eine fixe Laufzeit zwischen zwei und zehn Jahren zu einem festen Zinssatz definiert. Steigen die Marktzinsen, sind Sie als Schuldnerin auf der sicheren Seite. Diese Sicherheit hat ihren Preis. Festhypotheken sind meistens teurer als eine Geldmarktfinanzierung (z.B. SARON). Zudem ist die Festhypothek relativ unflexibel und bei vorzeitiger Vertragsauflösung können Ausstiegskosten anfallen. Ausserdem besteht ein Refinanzierungsrisiko, wenn eine Hypothek am Ende der fixen Laufzeit zu einem höheren Zinssatz erneuert werden muss.
• SARON-Hypothek: Die SARON-Hypothek ist eine Geldmarkthypothek, die über eine unbefristete Laufzeit verfügt und deren Zins sich am SARON (Swiss Average Rate Overnight) orientiert. Der Hypothekarzins ist damit variabel. 

Bei einer SARON-Hypothek beträgt die Zinsperiode drei Monate. Die Höhe des Zinssatzes und damit die Höhe der zu leistenden Zinszahlung wird jeweils am vorletzten Tag der Zinsperiode festgelegt. So profitieren Sie einerseits von der unbefristeten Vertragslaufzeit und andererseits von allfälligen fallenden Zinsen. Allerdings steigen bei höheren Zinsen auch Ihre Zinskosten. Die Geldmarkthypothek kann in eine Festhypothek umgewandelt werden. 

Daneben bestehen noch weitere Hypothekarmodelle und auch Kombinationen verschiedener Laufzeiten sind möglich. Die Wahl des passenden Hypothekarmodells hängt von der individuellen Situation ab. Diese wird in einem Beratungsgespräch genau analysiert und passende Modelle mit ihren Vor- und Nachteilen vorgestellt. Lassen Sie sich von unseren Expertinnen und Experten beraten.  

Mit einer Hypothek folgen weitere Finanzentscheide. Diese Themen sollten Sie auf dem Radar haben:

Amortisation: Wie und wann zurückzahlen?

Wie bei jeder Schuld stellt sich die Frage nach der Tilgung. Falls zur Finanzierung der Immobilie eine 1. und eine 2. Hypothek aufgenommen wurden, so muss die 2. Hypothek innererhalb von 15 Jahren respektive bis zum 65. Lebensjahr amortisiert – also zurückgezahlt – werden. Die Amortisation der 1. Hypothek ist abhängig von der beim Vertragsabschluss getroffenen Vereinbarung. 

Bei der Amortisation ist die direkte  Rückzahlung der Schuld der Standardfall. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, die Schuld indirekt über die private Vorsorge (Vermögen in der 3. Säule) zu tilgen. Das sind die Vor- und Nachteile der direkten und der indirekten Amortisation: 

• Direkte Amortisation: Sie zahlen regelmässig – meist vierteljährlich – einen festen Betrag der Schuld zurück. So sinkt Ihre Schuld und damit auch die Hypothekarzinsbelastung. Weil Sie diese aber von den Steuern abziehen können, steigt die Steuerlast. Es empfiehlt sich, die direkte Amortisation sauber zu budgetieren und zu beachten, wie die Rückzahlungen andere Budgetposten wie z.B. die Vorsorge oder den Unterhalt beeinflussen.
• Indirekte Amortisation: Ergänzend zur direkten Rückzahlung können Sie Ihre Schuld auch indirekt tilgen. Dazu überweisen Sie einen Amortisationsbetrag in die Säule 3a, die der Bank als Sicherheit verpfändet wird. Ihre Schulden bleiben also unverändert. Bei der Pensionierung fliesst das so einbezahlte Kapital direkt in die Amortisation der Hypothek. In diesem Modell wird zwar die Zinsbelastung nicht reduziert, dafür steigt die Steuerlast auch nicht. Zudem profitieren Sie von einer steuerlichen Befreiung der 3a-Gelder. Bei der indirekten Amortisation liegt der maximal mögliche Betrag pro Jahr beim Säule 3a-Maximalbetrag (2025: 7258 Franken).

Wie Sie sehen, hängt die Frage der Amortisation stark vom Zinsumfeld und der Steuersituation ab.  Eine Rückzahlung reduziert zwar die Schuld und die Zinsbelastung, führt jedoch zu einer höheren Steuerlast. Zudem steht Ihnen das Kapital nicht für andere rentable Investitionen zur Verfügung. Mehr zum Thema Amortisation können Sie auch hier nachlesen. 

Die Tragbarkeit der Hypothek im Alter

Oft stellt sich die Frage, was im Pensionsalter bei der Hypothek beachtet werden muss. Auch nach der Pensionierung sollten die Wohnkosten 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Da die meisten Pensionäre weniger Haushaltseinkommen haben, als vor dem Ruhestand, muss die Tragbarkeit neu berechnet werden. Steht die Pensionierung in den nächsten 15 Jahren an, kann eine kürzere Amortisationsdauer der Hypothek verlangt werden. Deshalb kann es sich lohnen, ab dem 50. Lebensjahr die Hypothekarstrategie anzupassen. Am besten suchen Sie dafür das Gespräch mit einer UBS Beraterin oder einem UBS Berater. 

Hypothek verlängern, erhöhen und anpassen

Sie möchten Ihr Haus renovieren? Oder vielleicht hat sich auch nichts an Ihren Lebensumständen verändert, die Laufzeit Ihrer Hypothek neigt sich aber dem Ende zu? Wenn es um Veränderungen an Ihrer Hypothek geht, haben Sie grundsätzlich drei Möglichkeiten: 

• Verlängerung: Sie können Ihre Hypothek verlängern, beispielsweise dann, wenn sich an Ihren Lebensumständen nicht viel verändert hat.
• Aufstockung:  Möchten Sie eine Renovation oder einen Umbau finanzieren, dann können Sie Ihre Hypothek aufstocken. Dabei gelten die gleichen Bedingungen in Bezug auf Belehnung und Tragbarkeit wie zu Beginn der Laufzeit.  
• Anpassung: Ergeben sich neue Lebensumstände, beispielsweise aufgrund von beruflichen oder familiären Veränderungen, wie einer Scheidung, so kann es sich lohnen, die Hypothekarstrategie neu zu beurteilen.