全球不動產轉型帶來新的投資契機

然而，這一次並非單純的景氣循環，更不是過去因供給過度或槓桿過高所引發的危機。相反地，多數產業基本面依舊穩健甚至改善，過度槓桿情況有限，加上部分地區與產業的新供給下滑，撐住了租金增長與資產表現。

過去多年，投資人受惠於低利率與穩定增值，但2022年成為真正的轉折點。各國央行為對抗通膨而大幅升息，市場參與者的基礎假設全面被改寫，

全球不動產迎來一場不僅侷限於資產負債表，而是重新定義不動產價值與角色的「全面重置」。在價格調整的同時，不動產使用方式與需求結構也以同樣速度演變。如負擔能力、現代化設施與「必需型需求」正重塑投資組合，並創造具有良好風險調整後報酬、且具下檔保護的機會。

數字顯示形勢的嚴峻：2024年全球受專業管理的不動產投資市場規模縮水4.1%至12.5兆美元，為連續第三年萎縮，結束長達十餘年的擴張期。美國市場雖縮減至4.9兆美元，但全球占比反而上升，反映其他地區收縮更為明顯。¹這不只是情緒面衝擊，更反映借貸成本上升、匯率逆風，以及投資人對風險與價值的根本性重估。

市場結構的轉變也同步展開：曾是機構投資核心的辦公市場，其全球占比已降至27.2%。工業地產在美洲投資比重上超越辦公資產，成為第二大類型；而住宅則在人口結構與住房短缺的推動下持續增長。成交量在2023年大幅下滑後，2024年隨利率走穩與買賣雙方價格期待接近而反彈18%，但仍遠低於疫情前的水準。2024年全球市場換手率僅6.2%，雖高於前一年的4.0%，但仍屬相對保守。¹

在這些數據背後，是更深層的故事：全球正迎來一場關於不動產投資、管理與所有權的根本性重構。

在過去數年中，全球多地受通膨、升息與住房供給短缺衝擊，住房負擔能力已成為多數消費者與承租戶的首要焦慮。房價屢創新高、房貸利率仍處高檔，讓擁有自住房愈發遙不可及，尤其在美國市場表現格外明顯。這些結構性壓力催化了多戶住宅（multifamily）的租賃需求，同時帶動其他與此挑戰密切相關的資產類型，例如組合屋園區（manufactured housing）、獨棟住宅出租（single-family rentals）與自助倉儲（self-storage）快速成長。

與已成熟定位為機構投資核心資產的多戶住宅不同，這些利基型資產目前仍僅占機構投資組合的一小部分。然而，隨著投資人愈加認識其逆週期保護特性、較低資本支出需求、更穩定的現金流，以及透過更高收益增長與資本增值創造超額報酬的潛力，相關配置正持續升溫。

在美國市場最為顯著，但其他地區也呈現相同趨勢。投資人開始重視這些資產具備的收入韌性與下檔保護，使其在資產配置中的比重逐步提升。
五年前，利基型資產在NCREIF ODCE指數中的比重低於5%；截至2025年第3季，已提升至9.3%。²在近期市場調整與住房可負擔性問題持續發酵的背景下，我們認為目前正是進入此類資產的最佳時機點。

機器人與自動化技術已從科幻走入現實，成為現代物流倉儲的核心驅動力。電商蓬勃發展、企業追求效率與成本控管，以及消費端對更快速配送的期待，使高科技履約中心成為新一代產業標準。

這類設施需要更高的淨空高度、更厚實的地坪結構、更強大的電力基礎，以及可容納自動化設備與物流機器人隊伍的彈性配置。結果如何？物流不動產正在分化成兩個世界——傳統與現代。為新時代所打造的A級倉儲正展現強勁租賃需求與租金成長；相較之下，老舊且無法快速改造的設施正面臨被市場淘汰的風險。³

這並非一時風潮，而是結構性變革。在美國，工業用不動產的交易量於2025年初按年增長27%，彰顯產業韌性與自動化趨勢持續升溫。⁴

與此同時，全球供應鏈版圖正被重新繪製。製造業回流（onshoring）與近岸外包（nearshoring）正在重塑美國的物流與配送網絡，並帶動製造與物流類不動產需求重新升溫。各國政策對先進製造的支持，正轉化為對現代化工業空間的多年期需求，尤其集中在北美地區的策略性樞紐市場。

企業為提升供應鏈韌性、降低地緣風險曝險並縮短交付時間，正積極將生產移回或移近終端市場，進而推動鄰近主要交通樞紐與能源基礎設施的地產需求快速增長。⁸

然而，這並非短線議題。製造業投資從選址、電力取得到正式投產，往往需時三至五年。⁹對能在波動環境中進行前瞻布局的投資人而言，這種供給受限與需求演變之間的失衡，代表下一個景氣循環初期極具價值創造的稀有機會。

人工智慧（AI）正以前所未見的速度重塑不動產市場，變革程度遠超許多人在數年前的想像。身為數位經濟實體支柱的資料中心，現已成為全球最炙手可熱的資產類型之一。

在美國北維吉尼亞、德國法蘭克福等領先市場，由人工智慧（AI）所帶動的運算需求激增，已將當地電網推向臨界點，使電力取得而非空置率成為新開發的最大限制。AI與雲端運算需求的快速增長，不僅推升資料中心租金，也重塑了基礎建設與物流資產的投資思維。⁵

此類大型開發計畫往往需要投入數十億美元，且從核准到建設完成需歷經漫長周期。僅電力與水資源限制，就為產業成長與公共資源共享帶來更廣泛的挑戰。

身處一個介於不動產與基礎建設之間、快速演進且高度科技驅動的資產類別，投資人值得思考：哪些創新將開啟下一波機會？哪些又可能讓目前的資料中心狂熱降溫？短期內，顛覆性的突破可能仍有限，但多方動能正在累積，推動解決方案的探索，甚至可能讓產業真正向「更高」發展。具備全天候日照、完全不受地面限制的太空太陽能（Space-based Solar），正成為解決資料中心能源需求的潛在解答——多家科技巨頭已著手積極評估其可行性。

市場轉型並不限於物流與資料中心。美國與歐洲的高齡化趨勢，正支撐醫療辦公（medical office）與長照住宅（senior housing）等資產類型的穩健需求。

在北美，機構投資者正加速推動Build-to-Rent（BTR）模式，以因應住宅供給不足的問題；而在歐洲，人口結構變化與監管改革，正重塑醫療照護型不動產的投資方向。亞太區快速的城市化進程，也持續帶動物流、多戶住宅與醫療基礎設施的長期需求成長。

相較之下，辦公市場仍呈現明顯分化。擁有完整配套與優異交通連結的一線核心資產表現正在穩定甚至回升；而舊型或缺乏競爭力的二線辦公大樓，則在舊金山、芝加哥及倫敦部分區域出現25%至35%以上的空置率。⁶倫敦金絲雀碼頭（Canary Wharf）在主要租戶撤離後進行再定位，正是這場更廣泛轉型的縮影——從單一用途的辦公聚落走向多元混合用途（mixed-use）城市區塊的趨勢日益明顯。

由於在許多西方市場中，借貸成本仍高於收益率，單靠槓桿操作已無法創造報酬。當前的優勢轉向營運面，例如降低空置率、提升設施水平、強化能源效能、重新定位混合用途，以及運用即時資產管理。政策面也正在重塑資本成本與資金部署速度。美國的《降低通膨法案》及相關製造業獎勵措施正推動全國中部地區形成嶄新的產業生態系；而在日本，貨幣政策的延續則維持了主要辦公室市場的價格穩定，表現優於西方同業。在亞太地區，區域銀行的收縮為替代性放貸平台創造了新機會。

在歐洲及全球多數地區，永續已從附屬選項躍升為不動產策略的核心。

承租戶與投資人如今普遍要求建物具備高效運作系統——包括先進的暖通空調（HVAC）、再生能源配置與智慧化管理控制。這些特性不再只是「加分項目」；它們越來越成為法規所要求，能顯著降低營運成本，並成為吸引與留住租戶的基本條件。市場正明顯出現品質分流（flight to quality）：高品質、節能建物的租金溢價與較低空置率趨勢已非常明確。⁶

同時，歐盟分類法（EU Taxonomy）及各地能源效率法規正全面提升建築品質與永續標準。事實上，效率欠佳的建物正面臨「棕色折價（brown discount）」——不僅在售價上受壓抑，更在取得再融資與資金成本方面遭遇不利條件。

投資人高度關注如何讓投資組合具備前瞻韌性，因為未能符合持續演進的永續標準的資產，將面臨被市場淘汰或大幅折價的風險。⁶

在美國，工業與居住相關資產預料將引領復甦與成長。倉儲與物流設施仍將吸引大量資金，受惠於電商持續擴張、供應鏈重組與資料基礎設施的加速布局。

多戶住宅（multifamily）在住房短缺問題未解前，預計將持續成為機構投資的重點配置；而組合屋園區（manufactured housing）與長照住宅（seniors housing）等其他居住類型，則提供投資組合更高的多元化、下檔保護與超額報酬潛力。

相較之下，辦公市場仍呈兩極化，但選擇性機會正逐漸浮現。需求將集中在A級、具完善配套與高度永續性能的建物，而老舊資產可能面臨更大淘汰壓力，需透過再定位或轉型用途重獲競爭力。工業資產交易量已超越辦公的事實³，也象徵投資人優先順序與市場基本面的結構性轉變。

在歐洲，市場前景同樣具有活力。較低的利率與外國投資者避險成本，加上住宅與物流產業基本面堅實，有望為投資人帶來更具建設性的市場環境。

在亞太地區，儘管宏觀條件呈現差異，但此區以快速城市化、結構性供給不足與機構投資參與提升而脫穎而出。區域銀行收縮授信規模，為替代貸款平台帶來機會；而具備營運專長的投資人，正積極利用物流、多戶住宅與醫療健康等產業的錯位機會。

未來可投資資產將進一步集中，預計美國、中國、英國、日本與德國五大市場將占據更高比例的全球資金流向。這突顯市場選擇、營運能力與前瞻式投資組合布局的重要性。²

除了資本市場的變化之外，不動產的使用方式與需求驅動因素也已發生深刻轉變。負擔能力、現代化需求、科技與AI的進展，以及「必需型需求」等主題，正跨產業重新塑造投資組合的配置方向。與這些長期趨勢緊密相連的投資標的——從可負擔住宅與物流設施，到長照住宅與自助倉儲——展現出更佳的風險調整後報酬潛力，並具備內建的下檔保護。

政策同樣在重塑資本成本與資金布局節奏。例如，美國《通膨削減法案》（Inflation Reduction Act）及相關製造業補貼，正在美國中部打造新的工業生態系；而日本貨幣政策維持穩定，使其核心辦公市場的價格波動遠低於歐美同業。

供給萎縮則是另一項驅動需求與支撐韌性的力量。在開發成本與融資成本雙雙提高之下，新供給在各大產業均明顯下滑，為既有資產的租金成長與低成本收購創造強勁條件。

供給特別緊縮的領域包括長照住宅與零售不動產：長照住宅供給增長在疫情後急速下滑，目前建設量為自2013年以來最低；零售的開發管線接近歷史低檔，新增供給僅約占總量0.3%。同樣的供需失衡在歐洲與亞洲亦清晰可見。例如，在法國，長照住宅供給遠不及需求——每10位年齡超過75歲者，僅有1個床位可用。在日本，REITs一再強調豪華租賃住宅，尤其在東京，因新供給稀缺而呈現長期滿租與穩健租金表現。¹⁰

上述人口結構、消費行為與科技驅動的變革將持續以深遠方式形塑全球不動產市場。在許多西方市場中，借貸成本仍高於收益率，僅靠槓桿已無法創造回報。
展望未來12至36個月及更長時間，我們認為當前是一個極具吸引力的進場時機。然而，全球不動產市場的贏家將不僅取決於何時與何地投資，更取決於資產如何被營運、調適與前瞻布局。營運卓越正成為競爭優勢——包括降低空置、提升設施與服務、升級能源效能、推動混合用途再開發，以及落實即時、深度參與的資產管理。

聚焦韌性、科技準備度與永續發展的投資人，將能在這場結構性轉型中有效捕捉價值。

參考資料

¹ MSCI《Global Real Estate Market Size Report》，2025年7月
² NCREIF ODCE，截至2025年第三季
³ CBRE《US Industrial & Logistics Trends》，2025年7月
⁴ MSCI《Real Capital Analytics》，2025年7月
⁵ IDC；瑞銀資產管理（UBS Asset Management），2024年10月
⁶ JLL《Global Real Estate Transparency Index 2024》，2025年7月
⁷ 歐盟執委會（European Commission），《EU Taxonomy Regulation》
⁸ Oxford Economics；瑞銀資產管理（UBS Asset Management），2025年8月
⁹ JLL《US Manufacturing Outlook》，2025年7月
¹⁰ NIC MAP 2025年高齡住宅建設趨勢報告;CoStar美國零售建築管線與交付報告，2025年;INSEE 長者住宅容量統計與 EHPAD/FNADEPA 護理之家容量報告，2024;HEIWA 房地產 REIT，第 47 財政年度報告，2025 年 5 月。