グローバル不動産への直接投資 不動産のサイクルはピークアウトへ

不動産の期待トータル・リターンは低下

優良不動産への投資競争の激化が、優良物件の想定利回りの収斂のきっかけとなった。不動産価格は高止まりし、景気は減速していることから、サイクルの終焉に向けて家主は賃貸料ならびに不動産価格の上昇率の低下に対応する必要があると考える。

現在市場に参入している投資家の期待リターンは予想外の改修コストにより低下する可能性がある。賃貸料の伸び率が鈍化していることから、取引コストや維持管理費にも注意を向ける必要がある。また家主は借り換えリスクを抑制するために賃貸契約の期間ならびに借入期限の管理をして行く必要がある。

低金利の環境も手伝い不動産価格の下落は回避されており、急激な調整は予想していない。過去のサイクルに照らしてみると、投資家は依然として他の投資機会よりも不動産投資の方がリスクに見合ったリターンを追求することができるものと考える。

リスクとリターンの相対的関係

各市場の過去のデータと比較した現時点の魅力度を評価

「グローバル不動産直接投資」は、不動産直接投資の対象となる世界の主要市場に関する年2回刊のレポートである。資産クラスとしての不動産は流動性が低いという特徴があるため、投資家は投資物件を少なくとも7-10年間は保有することを前提としている。同レポートでは投資機会を各不動産市場単独で評価しており、その他の資産クラスとの相対的な評価は行っていない。そのためCIO（チーフ・インベストメント・オフィス）の資産配分の枠組みの一部を構成するものではない。我々は下に示した3段階で市場を評価している。

魅力的：その市場に今日投資する投資家が7-10年の投資期間で魅力的なリターンを達成可能とみられる。

中立（均衡）：現在の投資を続け、さらなる投資は厳選することを勧める。

魅力的ではない：現在の市場環境が魅力的でないため、投資比率を引き下げることを勧める。

本稿は、UBS Switzerland AGが作成した“Global direct real estate: The global downturn to set in”（2019年5月16日付）を翻訳・編集した日本語版として2019年7月9日付でリリースしたものです。本稿の末尾に掲載されている「免責事項と開示事項」は大変重要なので是非ご覧ください。過去の実績は将来の運用成果等の指標とはなりません。本稿に記載されている市場価格は、各主要取引所の終値に基づいています。これは本稿中の全ての図表にも適用されます。