Famille À évaluer lors d’un achat immobilier

L’achat d’un bien immobilier s’accompagne d’obligations à long terme. En couple, voici ce dont il faut discuter.

Propriété exclusive, propriété commune ou copropriété du bien: la question de la propriété n’est que l’une des nombreuses questions à résoudre lors de l’achat d’un bien.

L’achat d’un bien immobilier compte parmi les décisions importantes à prendre dans la vie. Il est donc d’autant plus important de mettre au clair les souhaits, les attentes mais aussi les possibilités de chacun. Afin de pouvoir prendre part à ces décisions importantes, nous vous montrons ce dont il faut tenir compte lors du financement d’un bien.

Parler d’argent dans le couple

Comme le montre l’UBS Investor Watch Report, les finances à long terme sont considérées comme importantes par les femmes mais celles-ci ne se penchent souvent pas sur la question. L’étude effectuée par UBS a aussi souligné que les femmes qui participent à la prise de décisions financières à long terme avec leur mari, non seulement augmentent leurs chances de se sentir en sécurité financière mais elles ont également une vision plus positive de l’avenir. N’hésitez donc pas à vous impliquer dans les discussions financières et parlez ouvertement avec votre partenaire des questions telles que le financement, l’hypothèque, les taux et le capital propre. Dans le budget familial, vous pouvez déterminer ensemble combien de ressources propres mettre de côté chaque mois afin de pouvoir rassembler suffisamment de fonds propres pour le financement de votre bien immobilier.

Commencez à réfléchir le plus tôt possible

Un couple, marié ou pas, devrait commencer à réfléchir au financement d’une maison ou d’un appartement le plus tôt possible. L’achat d’un logement de propriété, que ce soit pour un placement ou à usage personnel, implique des engagements à long terme envers la banque ainsi que des frais courants. Un couple possédant un bien immobilier commun peut sombrer dans des difficultés financières en cas de séparation, par exemple. Qui garde la maison dans ce cas-là? Qui continuera de participer aux frais liés à l’hypothèque de la maison et à l’entretien? Dans ce cas, d’un point de vue juridique, l’inscription au registre foncier est décisive. S’il manque les justificatifs nécessaires, cela pourrait s’avérer difficile de prouver à posteriori les montants de fonds propres apportés par chaque partie.

Régler par contrat les questions centrales

Même si personne n’envisage cette situation, prévoyez le pire et abordez les questions importantes avec votre partenaire. L’une des possibilités est la signature d’un contrat de mariage ou de concubinage. Ce contrat permet de régler de manière individuelle les revenus et le patrimoine. Cette démarche n’est pas obligatoire mais elle permet à un couple de fixer la séparation ou la communauté des biens. De plus, elle permet de régler la planification successorale ou l’héritage. Dans la mesure où un bien «physique» peut difficilement être divisé en plusieurs parties, il est important de régler la question de manière rigoureuse et par écrit afin d’éviter les conflits entre les différents bénéficiaires.

Choisissez la forme de la propriété

Si vous achetez en commun une maison ou un appartement en tant que couple, vous devez choisir une forme de propriété. Selon le droit suisse, il existe trois façons d’acquérir une propriété:

  • Propriété exclusive: une partie apporte les fonds propres et elle est la seule inscrite au registre foncier. Le propriétaire exclusif dispose librement de la propriété mais il en est également le seul responsable. S’il s’agit de la maison ou de l’appartement commun du couple, la propriété ne peut pas être vendue sans le consentement du partenaire.
  • Propriété commune: plusieurs parties apportent les fonds propres et le bien appartient à toutes les parties à part égale peu importe le montant du capital propre. Les propriétaires peuvent disposer uniquement ensemble du bien et les parts ne peuvent pas être vendues.
  • Copropriété: les deux partenaires apportent des fonds propres et ils sont inscrits au registre foncier avec la somme apportée respective. Chacun peut disposer librement de sa part mais il doit en assumer les obligations. Si l’un des copropriétaires souhaite vendre sa part, la loi prévoit un droit de préemption pour les autres copropriétaires.

Le choix de la forme du bien dépend de vos possibilités financières mais également de la relation avec votre partenaire. La plupart des couples optent pour la forme de bien en copropriété car ce régime est une source moins importante de conflits en cas de rupture.

Abordez activement la question des hypothèques

Afin de pouvoir se permettre l’achat d’une maison ou d’un appartement propre en période de taux d’intérêts bas, de nombreux couples ne peuvent se permettre de financer leur logement et de garantir l’hypothèque solidairement envers la banque qu’en le faisant en commun. Cela permet surtout d’élargir la marge de manœuvre du financement: les couples avec deux salaires peuvent plus facilement répondre aux exigences de la banque pour ce qui est du capital propre et des revenus. Pour la banque, le fait de savoir si l’un des partenaires a apporté plus de fonds propres que l’autre pour le financement n’a pas d’importance au moment de déterminer l’hypothèque.

Dès que vous obtenez une proposition d’hypothèque, il faut compter avec tous les frais courants liés aux taux et à l’amortissement. Dans la plupart des cas, le capital étranger de la banque est réparti entre la première et la deuxième hypothèque qui sont financées respectivement par 66% et 14% de ce capital étranger à condition que les fonds propres atteignent 20%. La deuxième hypothèque doit avoir été remboursée dans un délai de 15 ans ou au plus tard au moment de la retraite.

Gardez à l'œil la viabilité, même une fois à la retraite

La viabilité représente un critère important pour l’octroi d’hypothèques. Elle fournit un aperçu sur le rapport entre le revenu du ménage du potentiel acheteur et les frais constants engendrés par la maison ainsi que le financement de cette dernière. Les revenus baissent fortement une fois à la retraite. Cela modifie aussi les conditions-cadres liées aux exigences de viabilité de l’hypothèque. Pour le montant maximal considéré comme viable, on cite souvent la règle d’or selon laquelle les frais courants ne doivent pas représenter plus d’un tiers du revenu du ménage. Dans la pratique, il reste quand même une marge de manœuvre et cette règle n’est, en aucun cas, gravée dans le marbre. Pour assurer la viabilité, il est, par exemple, possible de choisir un amortissement partiel de l’hypothèque. Quoi qu’il en soit, il est judicieux d’opter pour une planification rapide. Découvrez ici si vous pouvez vous permettre l'achat du bien immobilier de vos rêves avec le calculateur d’hypothèques UBS.

N’oubliez pas les frais d’entretien

En plus des frais liés à l’amortissement et aux taux d’intérêts de la banque, il ne faut pas oublier les frais d’entretien de votre logement. Les frais d’entretien correspondent aux dépenses réalisées pour l’entretien du bien. Il s’agit des dépenses pour l’eau, les eaux usées et les ordures, les assurances, les impôts fonciers selon les cantons mais aussi les frais d’eau chaude et d’énergie, les frais courants d’entretien du bâtiment et les petites réparations ainsi que les frais pour travaux d’entretien de l’environnement. En tout, il faut prévoir entre 0,7% et 1% du prix d’achat pour les frais annexes et l’entretien du bien.

Si le bien est plus ancien ou en mauvais état, ces frais peuvent être plus élevés. C’est pourquoi il est recommandé de se constituer des réserves annuelles. Ce coussin financier permet d’éviter une augmentation de l’hypothèque en cas de travaux d’entretien importants inopinés. Notre conseil: en plus du compte sur lequel est débité le taux d’intérêt de l’hypothèque, ouvrez un autre compte réservé aux frais d’entretien et effectuez-y régulièrement des versements.

S’armer contre les imprévus

La vie peut parfois réserver des surprises et entraîner des difficultés financières. En cas de séparation ou de divorce, d’incapacité de travail ou de décès d’un partenaire, le rêve de devenir propriétaire peut vite s’évanouir. Nous sommes heureux de pouvoir vous proposer des solutions pour obtenir des garanties d’ordre financier. Si un couple divorce, le patrimoine est divisé selon le régime des biens choisi, à moins que le contrat de mariage ne prévoie autre chose. Les couples non mariés devraient conclure un contrat de concubinage.

Pour le financement d’un bien immobilier, il n’y a pas de recette miracle. C’est pourquoi chaque couple devrait tenter de trouver une solution adaptée à ses propres besoins. Nos experts seront heureux de vous conseiller.

Women's Wealth Academy

En participant activement aux décisions financières, les femmes s’assurent une meilleure stabilité financière et un avenir plus serein.