Wandel führt zu Chancen in globalen Immobilien

Hierbei handelt es sich um mehr als nur einen zyklischen Wandel. Die Immobilienmärkte weisen eine Kombination von Faktoren auf, die nach früheren historischen Korrekturen nicht zu beobachten waren, bei denen der übermässige Aufbau oder die übermässige Nutzung von Fremdkapital zu Notlagen beitrug. Ganz im Gegenteil, die Fundamentaldaten sind in den meisten Sektoren stabil oder positiv geblieben, es gibt kaum Anzeichen für eine Überschuldung, und mit Ausnahmen in bestimmten Regionen und Sektoren hat das sinkende Angebot die Wertentwicklung und das Mietwachstum gestützt.

Jahrelang erlebten die Anleger ein Umfeld mit niedrigen Zinsen und stetigem Kapitalzuwachs, doch 2022 stellte einen Wendepunkt dar. Als die Zentralbanken die Zinsen anhoben, um die Inflation zu bekämpfen, änderte sich alles für Eigentümer, Bewohner und Anleger gleichermassen.

Das Ergebnis war ein globaler Neustart – einer, der über die Bilanzen hinausgeht, um die Bedeutung von Immobilien in einer sich verändernden Welt neu zu definieren. Und während die Preise angepasst wurden, haben sich die Art und Weise, wie wir Immobilien nutzen, sowie die Nachfragetreiber ebenso schnell weiterentwickelt. Themen wie Bezahlbarkeit, Modernität und bedarfsorientierte Nachfrage verändern die Portfolios und schaffen Chancen für umfassende risikobereinigte Renditen mit Schutz vor Verlusten.

Die Zahlen malen ein ernüchterndes Bild. Der Wert des professionell verwalteten globalen Immobilienanlagemarktes schrumpfte im Jahr 2024 um 4,1 % auf 12,5 Bio. USD. Nach mehr als einem Jahrzehnt des Wachstums war dies das dritte Jahr in Folge mit einem Rückgang. Allein der US-Markt gab auf 4,9 Bio. USD nach, obwohl sein Anteil am Weltmarkt zunahm, was die stärkeren Rückgänge in anderen Ländern widerspiegelte.¹ Dieser Rückgang war nicht nur auf die Stimmung zurückzuführen – er spiegelte die steigenden Kreditkosten, Gegenwinde für Währungen und ein grundlegendes Umdenken in Bezug auf Risiko und Wert wider.

Danach begann sich die Zusammensetzung des Marktes selbst zu verändern. Büros, einst das Fundament institutioneller Portfolios, verzeichneten einen Rückgang ihres Anteils am globalen Markt auf 27,2 %. Industrieimmobilien überholten die Büros als zweitgrösste Art der Immobilienanlage in Nord- und Mittelamerika, während Wohnimmobilien aufgrund demografischer Trends und anhaltender Wohnungsknappheit weiter an Boden gewannen. Nachdem das Transaktionsvolumen im Jahr 2023 eingebrochen war, erholte es sich im Jahr 2024 um 18 %, da sich die Zinssätze stabilisierten und sich die Kluft zwischen Käufern und Verkäufern verringerte. Die Transaktionsaktivität liegt jedoch immer noch deutlich unter dem Durchschnitt von vor der Pandemie. Und die globale Umschlagshäufigkeit, d. h. das Volumen als Anteil der Marktgrösse, lag 2024 bei lediglich 6,2 %, obwohl im Vergleich zu 4,0 % im Vorjahr höher.¹

Hinter diesen Zahlen steckt viel mehr: eine grundlegende Neuordnung der Art und Weise, wie wir in Immobilien investieren, sie betreiben und besitzen.  

Da Inflation, Zinssätze und das fehlende Angebot an Wohnraum in den vergangenen Jahren in den meisten Regionen der Welt verheerende Schäden angerichtet haben, ist die Bezahlbarkeit für die meisten Verbraucher und Mieter zur Hauptsorge geworden. Der Besitz eines Eigenheims ist zunehmend unerreichbar geworden, da die Immobilienpreise Rekordhochs erreichen und die Hypothekenzinsen nach wie vor hoch ausfallen, insbesondere in den USA. Diese Effekte haben der Mietquote in Mehrfamilienhäusern und anderen Sektoren, die mit diesen Herausforderungen verbunden sind, darunter die Fertighäuser, die Vermietung von Einfamilienhäusern und Self-Storage, Rückenwind verliehen.

Im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern, die sich als institutionelle Anlageklasse gefestigt haben, stellen Spezialsektoren immer noch einen kleinen Teil der institutionellen Portfolios dar. Sie gewinnen jedoch an Dynamik, da Anleger die antizyklische Absicherung, die geringeren Investitionsausgaben, die Konsistenz des Cashflows sowie die Möglichkeit erkennen, Alpha durch ein höheres Ertragswachstum und Wertsteigerungen zu erzielen.

Diese Sektoren haben begonnen, einen stärkeren Anteil der Allokationen darzustellen, insbesondere in den USA, aber auch in anderen Teilen der Welt. Der Grund dafür besteht darin, dass die Anleger die Dauerhaftigkeit der Ertragsströme und den Schutz vor Verlusten in diesen Sektoren erkannt haben. Vor fünf Jahren entfielen weniger als 5 % des NCREIF ODCE auf Spezialsektoren, im 3. Quartal 25 entfällt ihr Anteil auf 9,3 %.² Angesichts der jüngsten Korrektur und der anhaltenden Herausforderungen im Zusammenhang mit der Erschwinglichkeit betrachten wir dies als optimalen Einstiegspunkt in diese Sektoren.

Robotik und Automatisierung sind im modernen Lager von der Fiktion zur Realität übergegangen. Der Aufstieg des E-Commerce, das unerbittliche Streben nach Effizienz und Kostenkontrolle und die schnellere Lieferung an den Verbraucher haben Hightech-Auslieferungszentren zum Goldstandard gemacht.

Diese Anlagen erfordern eine grössere lichte Höhe, dickere Betonplatten, eine robuste Strominfrastruktur und flexible Grundrisse für Roboterflotten und automatisierte Lagersysteme. Das Ergebnis? Eine eindeutige Kluft zwischen alten und modernen Logistikimmobilien. Die für diese neue Ära entworfenen erstklassigen Lager verzeichnen eine starke Leasingaktivität sowie ein Mietwachstum, während ältere, weniger anpassungsfähige Immobilien dem Risiko unterliegen, zurückgelassen zu werden.³

Dies ist mehr als ein vorübergehender Trend und stellt vielmehr einen strukturellen Wandel dar. In den USA stieg das Volumen der Transaktionen mit Industrieimmobilien Anfang 2025 gegenüber dem Vorjahr um 27 %, ein Beleg für die Widerstandsfähigkeit des Sektors sowie den anhaltenden Trend zur Automatisierung.⁴

Gleichzeitig werden die globalen Lieferketten gänzlich neu gestaltet. Onshoring und Nearshoring verändern die Vertriebsnetze in den USA und treiben die erneute Nachfrage nach Fertigungs- und Logistikimmobilien an. Die politische Unterstützung für die fortschrittliche Fertigung führt zu einer mehrjährigen Nachfrage nach modernen Industrieflächen, insbesondere in strategisch gelegenen Märkten in Nordamerika.

Die Unternehmen sind bestrebt, die Widerstandsfähigkeit zu steigern, die Aussetzung gegenüber geopolitischen Risiken zu reduzieren und die Lieferzeiten zu verkürzen, indem sie die Produktion den Endmärkten näher bringen, was die Nachfrage nach Anlagen in der Nähe wichtiger Verkehrsknotenpunkte und Energienetzinfrastruktur anheizt.⁸

Dies braucht jedoch Zeit. Investitionen in den Fertigungssektor erfordern in der Regel drei bis fünf Jahre, von der Standortauswahl über die Strombeschaffung bis zur operativen Einweihung.⁹ Für Anleger, die mit Volatilität kein Problem haben, stellt dieses Ungleichgewicht zwischen beschränktem Angebot und sich weiterentwickelnder Nachfrage eine seltene Gelegenheit dar, die Wertschöpfung zu Beginn des nächsten Zyklus voranzutreiben.

Künstliche Intelligenz (KI) verändert die Immobilien auf eine Art und Weise, wie sie noch vor einigen Jahren kaum vorstellbar war. Rechenzentren, das physische Rückgrat der digitalen Wirtschaft, gehören heute zu den gefragtesten Objekten.

In führenden Märkten wie Northern Virginia und Frankfurt hat das KI-gestützte Wachstum der Rechenleistung die Stromnetze an ihre Grenzen gebracht, was den Netzzugang und nicht die offizielle Leerstandsquote zur entscheidenden Einschränkung für neue Entwicklungen gemacht hat. Der Anstieg der Nachfrage nach KI und Cloud Computing treibt nicht nur die Mieten für Rechenzentren in die Höhe, sondern verändert zudem die Anlageberechnungen für Infrastruktur- und Logistikobjekte.⁴

Diese Megaprojekte erfordern Investitionen in Milliardenhöhe und die Genehmigung und Entwicklung braucht Zeit. Allein die Schwierigkeiten bei der Strom- und Wasserverfügbarkeit stellen das Wachstum und die gemeinsamen Ressourcen vor grössere Herausforderungen.

In einer sich rasant entwickelnden, technologiegetriebenen Anlageklasse, die zwischen Immobilien und Infrastruktur angesiedelt ist, lohnt es sich, sich die Frage zu stellen, welche Innovationen neue Chancen eröffnen könnten – und welche den derzeitigen Rausch bei Rechenzentren abkühlen könnten. Kurzfristig könnte sich der Wandel in Grenzen halten. Doch die Dynamik nimmt bei Lösungen, die den Sektor im wahrsten Sinne des Wortes in neue Höhen treiben könnten, zu. Die weltraumbasierte Solarenergie mit ihrem ununterbrochenen Zugang zum Sonnenlicht und der Abwesenheit von terrestrischen Zwängen entwickelt sich zu einer potenziellen Antwort auf den wachsenden Energiebedarf von Rechenzentren. Grosse Technologieunternehmen untersuchen bereits die Möglichkeiten.

Der Wandel beschränkt sich nicht auf Logistik und Daten. Die alternde Bevölkerung in den USA und Europa unterstützt die robuste Nachfrage nach Arztpraxen und Seniorenwohnungen.

In Nordamerika führen institutionelle Anleger verstärkt Build-to-rent-Strategien ein, um das Unterangebot an Wohnimmobilien anzugehen. In Europa werden Gesundheitsimmobilien unterdessen durch den demografischen Wandel und die regulatorischen Reformen umgestaltet. Die rasante Urbanisierung im asiatisch-pazifischen Raum hält die langfristige Nachfrage nach Logistik, Mehrfamilienhäusern und medizinischer Infrastruktur aufrecht.

Büros hingegen bleiben ein ein löschen zweischneidiges Schwert. Hochwertige Objekte mit guter Ausstattung und Verkehrsanbindung stabilisieren sich und florieren, während Sekundärobjekte in Märkten wie San Francisco, Chicago und Teilen Londons Leerstandsquoten von 25 bis 35 % aufweisen. Die Neupositionierung von Canary Wharf nach dem Ausscheiden von Ankermietern ist ein deutliches Beispiel für die umfassendere Verlagerung von Büroclustern für einseitige Nutzung hin zu Bezirken mit gemischter Nutzung.

In Europa und vielen anderen Teilen der Welt ist die Nachhaltigkeit mittlerweile ins Zentrum der Immobilienstrategie gerückt.

Mieter und Investoren fordern Gebäude mit effizienten Systemen: fortschrittliche Heizung, Lüftung und Klimaanlage (HLK), erneuerbare Energien und intelligente Steuerungen. Solche Merkmale sind nicht nur Gadgets, sie werden zunehmend von den Regulierungsbehörden gefordert, tragen zu messbarer Amortisation bei der Senkung der laufenden Betriebskosten bei und sind für die Gewinnung und das Halten von Mietern von entscheidender Bedeutung. Die Flucht in die Qualität ist eindeutig. Hochwertige, energieeffiziente Gebäude bieten hohe Mieterträge und niedrigere Leerstandsquoten.⁶

Regulatorische Rahmenbedingungen wie die EU-Taxonomie und lokale Energiestandards erhöhen die Anforderungen an Gebäudequalität und Nachhaltigkeit. Tatsächlich erleben ineffiziente Gebäude aktuell aufgrund ihrer ökologischen Ineffizienz einen Abschlag nicht nur beim Preis, sondern auch ihre Refinanzierungsfähigkeit wird dadurch beeinträchtigt.

Die Anleger konzentrieren sich darauf, ihre Portfolios auf die Zukunft einzustellen, da sie wissen, dass Objekte, die die sich ändernden Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllen, am Markt kein Interesse finden oder einen Wertverlust verzeichnen werden.⁶

In den USA sind die Industrie- und Wohnimmobiliensektoren gut aufgestellt, um bei der Erholung und dem Wachstum die Führung zu übernehmen. Lager- und Logistikobjekte werden weiterhin Kapital anziehen, da sie durch den starken E-Commerce, die Umgestaltung der Lieferketten und den Ausbau der Dateninfrastruktur unterstützt werden. Die Mehrfamilienhäuser dürften weiter institutionelle Investitionen erhalten, da die Wohnungsknappheit anhält. Unterdessen bieten andere Wohnimmobiliensegmente wie Fertighäuser und Seniorenwohnungen zusätzliche Diversifizierung, Schutz vor Verlusten und Alpha-Potenzial.

Der Bürosektor ist dagegen nach wie vor uneinheitlich, obwohl wir allmählich Anzeichen für selektive Chancen erkennen. Die Nachfrage wird sich auf erstklassige Gebäude konzentrieren, die gut ausgestattet und nachhaltig sind, während ältere Objekte weiter mit Obsoleszenz zu kämpfen haben könnten und eine Neupositionierung oder Umstellung auf alternative Nutzungen erfordern. Die Tatsache, dass Industrieobjekte in den USA die Büros überholt haben, signalisiert eine nachhaltige Verschiebung der Anlegerprioritäten und der Fundamentaldaten des Marktes.³

In Europa sind die Aussichten ähnlich dynamisch. Niedrigere Zinssätze und Absicherungskosten für ausländische Anleger dürften zusammen mit robusten Fundamentaldaten in den Bereichen Wohnimmobilien und Logistik ein günstiges Umfeld für die Anleger schaffen.

Im asiatisch-pazifischen Raum sind die gesamtwirtschaftlichen Bedingungen zwar nach wie vor unterschiedlich. Die Region zeichnet sich jedoch durch ihre Kombination aus schneller Urbanisierung, struktureller Unterversorgung und zunehmender Teilnahme institutioneller Anleger aus. Der Rückzug der Regionalbanken hat die Tür für alternative Kreditplattformen geöffnet, während Anleger mit spezialisierten Geschäftspartnern von Verwerfungen in Sektoren wie Logistik, Mehrfamilienhäuser und Gesundheitswesen profitieren.

Es wird erwartet, dass sich die Konzentration der investierbaren Vermögenswerte intensivieren wird, wobei die fünf wichtigsten Märkte (USA, China, Grossbritannien, Japan und Deutschland) einen noch grösseren Anteil an den globalen Kapitalflüssen ausmachen werden. Dies unterstreicht die Bedeutung von Marktauswahl, operativer Exzellenz und einem zukunftsorientierten Ansatz für den Portfolioaufbau.²

Über die Dynamik der Kapitalmärkte hinaus haben sich die Art und Weise, wie Immobilien genutzt werden, und die entsprechenden Nachfragetreiber dramatisch entwickelt. Themen wie Bezahlbarkeit, Modernität, technologischer Fortschritt und KI sowie bedarfsorientierte Nachfrage verändern die Portfolios sektorübergreifend. Investitionen in Verbindung mit diesen langfristigen Trends, von erreichbarem Wohnraum und Logistik bis hin zu Seniorenwohnungen und Self-Storage, bieten das Potenzial für höhere risikobereinigte Renditen mit einem inhärenten Schutz vor Verlusten.

Die Politik verändert zudem die Kapitalkosten und die Umsetzungsgeschwindigkeit. So festigen beispielsweise der Inflation Reduction Act und die damit verbundenen Anreize für die Fertigung in den USA neue industrielle Ökosysteme im gesamten zentralen Teil des Landes. Unterdessen hat die geldpolitische Kontinuität in Japan dazu beigetragen, die Preisstabilität in den wichtigsten Büromärkten im Vergleich zu den westlichen Wettbewerbern zu bewahren.

Das sinkende Angebot ist ein weiterer Treiber der Nachfrage und eine Quelle der Resilienz, die wir in den meisten Sektoren erwarten. In nahezu allen Sektoren geht das Angebot an Neubauten stark zurück, da höhere Bau- und Finanzierungskosten die Entwicklungspipelines einschränken. Dies schafft somit eine gute Grundlage für das Ertragswachstum bestehender Objekte und selektive Übernahmen zu reduzierter Kostenbasis.

In attraktiven Sektoren wie Seniorenwohnungen und Einzelhandel ist das Angebot besonders verhalten. Bei Seniorenwohnungen ging das Angebotswachstum nach der Pandemie stark zurück, und das Bauvolumen befindet sich aktuell auf dem niedrigsten Stand seit 2013. Die Bau-Pipeline für den Einzelhandel befindet sich nach wie vor in der Nähe historischer Tiefstände. Die Fertigstellungen bewegen sich in der Nähe von 0,3 % des Gesamtbestands. Ähnliche Trends sind in Europa und Asien zu beobachten, wo die steigende Nachfrage mit einem begrenzten Angebot kollidiert. So besteht beispielsweise in Frankreich eine erhebliche Angebotslücke bei Seniorenwohnungen, wobei für 10 Personen im Alter von 75 Jahren und älter lediglich ein Platz zur Verfügung steht. Ebenso weisen japanische REITs immer wieder auf das fehlende Angebot von Neubauten am Markt für Luxusmietwohnungen hin, insbesondere in Tokio, während die starke Nachfrage nach wie vor stabile Belegungsraten und Mietniveaus unterstützt^.10

Die Auswirkungen all dieser demografischen Entwicklungen, des Verbraucherverhaltens und der technologischen Disruptionen werden die globale Immobilienlandschaft weiterhin tiefgreifend prägen. Und da die Kreditkosten in zahlreichen westlichen Märkten immer noch über den Renditen liegen, können die Erträge nicht mehr allein durch Fremdkapital erzielt werden.

Mit Blick auf die nächsten 12 bis 36 Monate und darüber hinaus betrachten wir den aktuellen Zeitpunkt als einen  äusserst attraktiven Einstiegspunkt, doch die Gewinner bei globalen Immobilien werden nicht nur danach bestimmt, wann und wo Kapital zugewiesen wird, sondern auch danach, wie die Objekte betrieben, angepasst und auf die Zukunft ausgerichtet werden. Operative Exzellenz wird zu einem Wettbewerbsvorteil: Verringerung der Leerstandsquote, neue Ausstattung, Verbesserung der Energieleistung, Neupositionierung für gemischte Nutzung und Einsatz von aktivem Echtzeit-Objektmanagement.

Mit den tiefgreifenden Veränderungen, die wir derzeit beobachten, verändert sich der Markt von Grund auf. Anleger mit einem Fokus auf Resilienz, technologische Bereitschaft und Nachhaltigkeit dürften gut aufgestellt sein, um an der Wertsteigerung in diesem Umfeld zu partizipieren.

Quellen:

¹ MSCI Real Estate Market Size Report, Juli 2025
² NCREIF ODCE, daten per 3 Quartal 2025
³ CBRE, US Industrial & Logistics Trends, Juli 2025
⁴ MSCI Real Capital Analytics, Juli 2025
⁵ IDC; UBS Asset Management, Oktober 2024
⁶ JLL Global Real Estate Transparency Index 2024, Juli 2025
⁷ Europäische Kommission, EU-Taxonomie-Verordnung
⁸ Oxford Economics; UBS Asset Management, August 2025
⁹ JLL, US Manufacturing Outlook, Juli 2025
¹⁰ NIC MAP Bericht zum Bau von Seniorenwohnungen, 2025; CoStar US Retail Construction Pipeline & Deliveries Report, 2025; INSEE Statistiken zur Kapazität von Seniorenwohnungen und Berichte der Fédération des EHPAD/FNADEPA zur Pflegeheimkapazität, 2024; HEIWA Real Estate REIT, 47. Geschäftsbericht, Mai 2025.