Wenn Unsicherheit zur Konstante wird
Das Jahr 2025 war von einem hohen Mass an wirtschaftspolitischer Unsicherheit geprägt, da die US-Importzölle exportorientierte Volkswirtschaften wie die Schweiz spürbar belasteten. Mit Beginn des Jahres 2026 rücken geopolitische Risiken in den Vordergrund. Der Konflikt im Nahen Osten hat die Rohstoffmärkte in extreme Volatilität gestürzt und die Sorgen um eine Stagflation verstärkt. Europa spürt diese Auswirkungen besonders stark, was die erwartete wirtschaftliche Erholung dämpft.
Im internationalen Vergleich bleibt die Schweiz hingegen widerstandsfähig: Ein geringerer Energieanteil im Warenkorb, regulierte Strompreise und ein starker Schweizer Franken wirken stabilisierend. Gleichzeitig erhöht die Rolle des Frankens als „sicherer Hafen“ den Druck auf den Exportsektor. Während die Inflation über den bisherigen Erwartungen liegt, dürfte das Wirtschaftswachstum etwas geringer ausfallen als bislang erwartet.
Stabile Werte in bewegten Zeiten
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigte 2025 eine aussergewöhnlich hohe Aktivität: Kapitalmarkttransaktionen erreichten ein Rekordvolumen und insbesondere Wohnimmobilienfonds waren stark gefragt, was sich in steigenden Agios widerspiegelte. Defensive Segmente erlebten weitere Renditekompressionen – Ausdruck der hohen Nachfrage nach stabilen, gut vermietbaren Objekten im Tiefzinsumfeld.
Trotz steigender geopolitischer Unsicherheit 2026 bleiben Immobilien ein verlässlicher Stabilitätsanker im Portfolio: Sie bieten oft inflationsgeschützte, planbare Mieterträge und wertvolle Diversifikation.
Knappes Gut: städtischer Wohnraum
Der Schweizer Wohnungsmarkt wird weiterhin von strukturellen und demografischen Trends getragen. Zwar lag die Nettozuwanderung 2025 etwas unter den Rekordwerten der Vorjahre, aber immer noch über dem langfristigen Durchschnitt. Zudem fördern Individualisierung, eine alternde Bevölkerung und die fortschreitende Urbanisierung die Nachfrage – insbesondere in Städten und Ballungsgebieten, wo das Angebot begrenzt ist. In der Folge sinken die Leerstände weiter, während die Mieten in fast allen Regionen steigen.
Globale Herausforderungen, Schweizer Resilienz
Die kommerziellen Nutzermärkte standen im vergangenen Jahrzehnt weltweit vor zahlreichen Herausforderungen. Strukturelle Veränderungen wie die zunehmende Verbreitung von mobilem Arbeiten dämpfen die Nachfrage nach Büroflächen, während der Onlinehandel den Verkaufsflächenmarkt unter Druck setzt. Gleichzeitig profitierte der Logistiksektor von diesen Entwicklungen. Hinzu kommt eine insgesamt geringe konjunkturelle Dynamik seit der Covid-Pandemie.
Im internationalen Vergleich, wie auch im historischen Kontext, präsentieren sich die kommerziellen Immobilienmärkte in der Schweiz dennoch robust. Das Bevölkerungswachstum stützt nicht nur den Wohnungsmarkt, sondern wirkt sich auch positiv auf die Beschäftigung und den Konsum aus, was wiederum die kommerziellen Märkte in der Schweiz stützt.
Ausblick: Ein stabiler Anker in einem volatilen Umfeld
Trotz steigender langfristiger Zinsen infolge der geopolitischen Spannungen erwarten wir auch 2026 eine positive Wertentwicklung, allerdings etwas schwächer als im Vorjahr. Die Fundamentaldaten im Wohnsegment bleiben besonders positiv. Auch wenn Wohnimmobilien damit eine höhere Wertsteigerung erwarten lassen als kommerzielle Immobilien, bieten letztere mit aktivem Asset Management weiterhin attraktive Chancen. Neben höheren laufenden Einkommensrenditen überzeugen kommerzielle Liegenschaften im aktuellen Umfeld insbesondere beim Ankauf mit deutlich attraktiveren Renditen bzw. Risikoprämien. Angesichts der robusten Fundamentaldaten, moderater Bewertungen, zunehmender Regulierung im Wohnungsmarkt sowie inflationsgebundener, langfristiger Mietverträge stellen kommerzielle Immobilien auch im aktuellen Umfeld attraktive Investitionsopportunitäten dar.
