Viele Eigentümer von Renditeliegenschaften entscheiden sich irgendwann zum Verkauf. Gründe dafür gibt es reichlich: Pensionierung, Krankheit oder Schwierigkeiten bei der testamentarischen Regelung. Einige Eigentümer haben die Liegenschaften zudem in eine dafür gegründete Immobilienaktiengesellschaft eingebracht.
Wie eine solche Veräusserung organisiert werden kann, lässt sich an einem anonymisierten Beispiel illustrieren. Der Wert einer Immobilie in Zürich Wollishofen liegt bei 10 Millionen Franken. Der Eigentümer des Wohnhauses wendet sich mit seinem Anliegen an seine Hausbank. Diese begleitet und berät den Kunden während des gesamten Verkaufsprozesses, der fünf relevante Aufgabenbereiche umfasst.
Erstens ermittelt die Hausbank den aktuell realistischen Marktwert der Liegenschaft und damit der Aktiengesellschaft. Zweitens dokumentiert sie die Liegenschaft, identifiziert potenzielle Investoren, stellt den Kontakt her und prüft deren Angebote. Drittens unterstützt sie den Verkäufer bei den Besichtigungen der Liegenschaft und der Detailprüfung (Due Diligence) sowie beim Aufsetzen des Vertrags. Viertens klärt sie ab, welche Form des Verkaufs am Schluss den höchsten Erlös bringt und welche steuerlichen Folgen er auslöst. Und fünftens hilft sie im Bedarfsfall bei der Verwaltung des Vermögens inklusive allfälliger Erbfragen.
Real Estate Advisory
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Umfassende Immobiliendienstleistungen für Unternehmen, institutionelle Anleger und private Kunden.
Zwei Verkaufsformen
Zwei Verkaufsformen
Für einen am Ende erfolgreichen Verkaufsabschluss analysiert die Bank mit dem Verkäufer zunächst alle Unterlagen sowie eine Dokumentation des Unternehmens und der Immobilie (Information Memorandum). Dabei stellt sich eine wichtige Frage: Welche Form der Veräusserung ist für den Verkäufer die bessere Variante? Zwei Möglichkeiten stehen zur Wahl: Share Deal oder Asset Deal. Wird die Liegenschaft (das «Asset») verkauft und anschliessend aufgelöst, handelt es sich um einen Asset Deal. Verkauft der Eigentümer hingegen seine Aktien (die «Shares») direkt an den Meistbietenden, spricht man von einem Share Deal.
In unserem Beispiel beläuft sich das höchste Gebot mit Asset Deal auf 16 Millionen Franken. Das höchste Gebot beim Share Deal liegt bei nur 12 Millionen Franken – ist aber unter dem Strich dennoch vorteilhafter. Der Grund dafür findet sich schnell: Bei der Wahl der Abwicklung spielen die steuerlichen Folgen eine entscheidende Rolle. Je nach Standort der Liegenschaft und des Unternehmens fallen in Abhängigkeit von der Transaktionsstruktur zum Beispiel Grundstückgewinnsteuern, Unternehmensgewinnsteuern, Handänderungssteuern sowie Dividendensteuern an – auf Bundes-, auf kommunaler und auf kantonaler Ebene.
Wertvolle Beratung
Wertvolle Beratung
Beim Verkauf von Renditeliegenschaften gilt es noch weitere, für den Verkäufer nicht immer offenkundige Aspekte zu berücksichtigen. Sandro Beffa, Immobilienexperte bei UBS, weiss aus jahrelanger Praxiserfahrung, worauf zu achten ist. So empfiehlt er, einen mit der Materie vertrauten Berater zu engagieren. Und es lohnt sich, frühzeitig einen Treuhänder bzw. einen Anwalt einzuschalten. So können im Zusammenspiel mit dem Berater die Varianten berechnet und gegeneinander abgewogen werden.
Sandro Beffa empfiehlt zudem, sich gerade punkto Dokumentation und Investorenliste gründlich vorzubereiten und den Markt eingehend zu analysieren. Und natürlich sollten die Vertragsverhandlungen umsichtig und mit klarem Kopf geführt werden.
