Decidere se vendere un immobile mediante share deal o asset deal potrebbe influire in maniera determinante sul prezzo di vendita. Illustrazioni: Pia Bublies

Molti proprietari di immobili a reddito prima o poi decidono di venderli. Le ragioni alla base di questa scelta possono essere molteplici: pensionamento, malattia o difficoltà testamentarie. Alcuni proprietari, inoltre, hanno inserito gli immobili in una società anonima immobiliare creata appositamente.

Il seguente esempio anonimo illustra come organizzare quest’ultima tipologia di vendita. Il valore di un immobile a Zurigo Wollishofen è di 10 milioni di franchi. Per la vendita, il proprietario dell’immobile decide di appoggiarsi alla sua banca di fiducia, che lo accompagnerà e consiglierà lungo cinque importanti passaggi del processo di vendita.

Innanzitutto, la banca determina realisticamente il valore di mercato dell’immobile e conseguentemente quello della società anonima. In secondo luogo, prepara la documentazione sull’immobile, cerca e seleziona potenziali investitori, si mette in contatto con loro e ne vaglia le offerte. In terzo luogo, assiste il venditore durante le visite all’immobile, nella due diligence nonché in fase di stesura del contratto. In quarto luogo, chiarisce la forma di vendita che in ultima analisi assicura il maggior ricavo tenendo conto anche degli effetti fiscali. Infine, qualora necessario, garantisce il suo supporto per la gestione del patrimonio, incluse eventuali questioni ereditarie.

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Due forme di vendita

Per garantire che la vendita vada a buon fine, la banca inizia con l’analizzare, insieme al venditore, tutto il dossier e la documentazione relativa all’immobile e alla società (Information Memorandum). Questa operazione consente di dare risposta alla seguente domanda: qual è la forma di alienazione più vantaggiosa per il venditore? Le possibilità a disposizione sono due: share deal o asset deal. Se l’immobile (l’«asset») viene venduto e la società viene liquidata, si tratta di asset deal. Nel caso in cui invece il proprietario vende le proprie azioni («share») direttamente al miglior offerente, si parla di share deal.

Nel nostro esempio, l’offerta massima con asset deal ammonta a 16 milioni di franchi mentre quella con share deal arriva ad appena 12 milioni, eppure a conti fatti è la più vantaggiosa. Il motivo è semplice da individuare: gli effetti fiscali delle due formule sono diversi e giocano un ruolo decisivo. In base all’ubicazione dell’immobile e della società, ma anche a seconda della struttura della transazione, sono tanti e diversi i tipi di imposta che possono essere applicati a livello comunale, cantonale e federale: imposta sugli utili da sostanza immobiliare, imposta sul reddito, tasse di permuta e imposte sui dividendi.

Una consulenza preziosa

La vendita di immobili a reddito richiede inoltre di prendere in considerazione ulteriori aspetti non sempre evidenti a prima vista al venditore. Grazie alla sua pluriennale esperienza, l’esperto immobiliare di UBS Sandro Beffa sa perfettamente a cosa bisogna badare. La sua prima raccomandazione è di avvalersi di un consulente specializzato in materia. Un’altra buona idea è coinvolgere sin dall’inizio un fiduciario o un avvocato per valutare e comparare, insieme al consulente della banca, le diverse varianti.

Sandro Beffa consiglia anche di allestire con accuratezza la documentazione e l’elenco degli investitori e naturalmente di analizzare approfonditamente il mercato. Inoltre, i negoziati dovrebbero essere condotti con grande prudenza e lucidità.

Share deal

Le azioni del proprietario della società anonima immobiliare passano all’acquirente. Il ricavo della vendita viene incassato direttamente dal venditore. La SA non deve essere liquidata, di conseguenza non ci saranno tasse. Esse passano all’acquirente con la società. Le imposte sugli utili da sostanza immobiliare, invece, si applicano anche nello share deal. Uno share deal presuppone una società di capitale: non può essere stipulato da persone fisiche o società di persone.

Asset deal

La società anonima immobiliare vende il suo immobile (senza ipoteche), ma resta di proprietà del venditore, che in una fase successiva procede alla sua liquidazione incassando il ricavo di vendita. Questa operazione prevede diverse imposte sia per la società che il suo proprietario. A conti fatti, ciò può ridurre notevolmente il ricavo al netto delle tasse. In linea generale, l’asset deal è meno impegnativo dello share deal.

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