Immobilien Schweiz 2026: Selektivität wird wichtiger

Der Markt für Wohnrenditeliegenschaften steht erneut im Zeichen tiefer Zinsen. Die Transaktionspreise für bestehende Mehrfamilienhäuser stiegen 2025 um rund 6 Prozent, während die leichte Beschleunigung der Wohnbautätigkeit die strukturelle Knappheit an Mietwohnungen kaum lindert.

Gleichzeitig verlagert sich die Investitionstätigkeit weiter in den Bestand. Das Volumen eingereichter Umbau- und Renovationsprojekte hat sich innerhalb von fünf Jahren nahezu verdoppelt. In den Zentren, in denen das Bauen im Bestand besonders stark ins Gewicht fällt, werden viele sanierte Objekte im oberen Preissegment positioniert.

Der Sanierungsboom treibt die Angebotsmieten weiter in die Höhe. Doch das Nachfragepotenzial im oberen Preissegment ist begrenzt. In der Folge steigt das Angebot an teuren Wohnungen, und die Spitzenmieten in den Grossstädten geraten unter Druck. Das verschärft die Marktpolarisierung: In urbanen Hochpreislagen geraten Spitzenmieten unter Druck, während günstiger Wohnraum knapp bleibt. UBS erwartet für 2026 leicht sinkende Leerstände, steigende Angebotsmieten und höhere Preise am Transaktionsmarkt.

_{Gesamtmarkt bleibt im Plus}

Der Nachfrageüberhang verliert an Kraft, sodass die Leerwohnungsziffer nur noch geringfügig sinken dürfte. In der Folge dürften sich die Mietpreisanstiege verlangsamen. Im Gesamtbestand wird ein Zuwachs von rund 1 Prozent erwartet, bei den Angebotsmieten von etwa 2 Prozent. Die Investitionsnachfrage nach Mehrfamilienhäusern dürfte jedoch ungebrochen hoch bleiben, und die Transaktionspreise werden voraussichtlich um rund 3 Prozent zulegen.

* Mietpreis im 50-Prozent-Perzentil der inserierten Wohnungen
** Mietpreis im 90-Prozent-Perzentil der inserierten Wohnungen 
Quellen: Wüest Partner, UBS

Der Schweizer Büromarkt zeigt sich trotz schwacher Konjunktur und Flächenoptimierungen widerstandsfähig. Für 2026 erwartet UBS jedoch aufgrund des schwachen Beschäftigungswachstums eine rückläufige Gesamtnachfrage nach Büroflächen und einen Anstieg der Angebotsziffer von 5,5 auf 6,0 Prozent.

Diese Entwicklung verläuft nicht einheitlich. Moderne, zentral gelegene Büroflächen bleiben gefragt, während schlecht erschlossene und in die Jahre gekommene Objekte stärker unter der sich verschlechternden Marktsituation leiden dürften. 

* Leerstand Schweiz gemäss Schätzung UBS
Quellen: MSCI, UBS

Top-Lagen als Gewinner

Spielraum für Mietzinserhöhungen dürfte kaum vorhanden sein. Der Anstieg der Spitzenmieten dürfte vorerst gestoppt sein, während die Angebotsmieten im breiten Markt leicht nachgeben dürften.

Für institutionelle Anleger heisst das: Das Gefälle zwischen starken und schwächeren Lagen nimmt weiter zu. In diesem Umfeld zählen neben der Lage die Flexibilität der Flächen, die Modernisierungsfähigkeit, die Vermietungsqualität und die Drittverwendbarkeit stärker als eine breite Marktwette. 

Auch der Schweizer Detailhandel steht vor anhaltenden Herausforderungen. Während die Top-Lagen stabil bleiben, ist der breite Markt von Stagnation, strukturellem Überangebot und Margendruck geprägt. In der Folge dürften die Verkaufsflächenmieten im Marktdurchschnitt um 2 Prozent sinken.

Fokus auf Top-Lagen

Der Strukturwandel im Verkaufsflächenmarkt wird sich fortsetzen. Der Onlinehandel wird insbesondere auf Kosten des stationären Non-Food-Detailhandels weiter zulegen. Vermehrte Mieterwechsel, ein hoher Vermarktungsaufwand und die Gefahr von Leerständen und Umnutzungen werden den Markt wohl auch in den kommenden Quartalen prägen.

Top-Lagen mit hohen Passantenfrequenzen bleiben aber auch in diesem anspruchsvollen Marktumfeld gefragt. Aber auch der stationäre Lebensmittelhandel zeigt sich dank Bevölkerungswachstum und eines niedrigen Marktanteils des Onlinehandels weiterhin robust.

Für institutionelle Anleger spricht das gegen pauschale Einschätzungen des Retail-Segments. Entscheidend ist vielmehr, wie stark ein Standort von Passantenfrequenz, Mikrolage, Mischnutzung und Anpassungsfähigkeit an neue Nutzungskonzepte profitiert.

Gerade im Umfeld eines anhaltenden Strukturwandels gewinnen aktive Vermietungsstrategien, Repositionierungen und ein konsequenter Blick auf alternative Nutzungen an Bedeutung. Das gilt insbesondere dort, wo klassische Verkaufsflächen ihre Ertragskraft nicht mehr wie früher halten können. 

Neben Wohn-, Büro- und Verkaufsflächen beleuchtet der Real Estate Focus 2026 auch Logistik- und Industrieflächen als relevantes Segment für institutionelle Portfolios. Das Interesse an diesen Flächen profitiert stark vom Onlinehandel. Doch Flächenknappheit, regulatorische Hürden und der hohe Anteil an Eigennutzern begrenzen das Wachstum des Schweizer Logistikimmobilienmarktes.

Attraktiver, aber schwer zugänglicher Markt

Für Investorinnen und Investoren sind Logistikflächen aufgrund ihrer vergleichsweise hohen Renditen und ihres Diversifikationspotenzials als Portfolioergänzung interessant. Direktinvestitionen bleiben jedoch institutionellen Anlegern mit entsprechendem Know-how im Logistikmarkt vorbehalten.

Während eine divergierende Marktentwicklung bei Geschäftsimmobilien in der Schweiz nichts Neues ist, zeigt sich dieser Trend bei Mehrfamilienhäusern erst seit kurzem. Damit rücken auch hier genaue Marktkenntnisse, Lage- und Objektqualität wieder zunehmend in den Fokus.

Für institutionelle Anleger bedeutet das: Nicht der Gesamtmarkt, sondern die Qualität des einzelnen Segments, Standorts und Objekts entscheidet zunehmend über Ertragsstabilität und Wertschöpfungspotenzial. Diversifikation und Selektivität werden damit zur zentralen Voraussetzung für erfolgreiche Immobilienstrategien im Jahr 2026.