Immobilier suisse en 2026: l’importante sélectivité

Le marché de l’immobilier résidentiel de rendement est à nouveau caractérisé par des taux d'intérêts bas. Les prix de transaction des immeubles résidentiels existants ont augmenté d’environ 6% en 2025, tandis que la légère accélération de la construction de logements ne parvient guère à atténuer la pénurie structurelle de logements locatifs.

Dans le même temps, les investissements continuent de se concentrer sur le parc immobilier existant. Le nombre de projets de transformation et de rénovation soumis a quasiment doublé en cinq ans. Dans les centres où la rénovation de bâtiments existants occupe une place particulièrement importante, de nombreux biens rénovés se situent dans le segment haut de gamme.

Cette vague de rénovations continue de faire grimper les loyers proposés. Cependant, le potentiel de la demande dans le segment haut de gamme est limité. En conséquence, l’offre d’appartements haut de gamme augmente et les loyers les plus élevés dans les grandes villes sont soumis à une pression à la baisse.

Cela accentue la polarisation du marché: dans les quartiers urbains où les prix sont élevés, les loyers les plus élevés sont sous pression, tandis que les logements abordables restent rares. UBS prévoit pour 2026 une légère baisse des taux de vacance, une hausse des loyers proposés et une augmentation des prix sur le marché des transactions.

Le marché global reste en hausse

L’excédent de la demande s’atténue, de sorte que le taux de logements vacants ne devrait baisser que très légèrement. En conséquence, la hausse des loyers devrait ralentir. On prévoit une augmentation d’environ 1% du parc immobilier total et d’environ 2% des loyers proposés. La demande d’investissement dans les immeubles résidentiels devrait toutefois rester forte, et les prix de transaction devraient augmenter d’environ 3%.

* Loyer des logements offerts dans le 50^e pourcentile
** Loyer des logements offerts dans le 90^e pourcentile
Sources: Wüest Partner, UBS

Malgré une conjoncture morose et des mesures d’optimisation des surfaces, le marché des bureaux suisse fait preuve de résilience. Pour 2026, UBS prévoit toutefois, en raison de la faible croissance de l’emploi, un recul de la demande globale de surfaces de bureaux et une hausse du taux d’offre de 5,5% à 6,0%.

Cette évolution n’est pas uniforme. Les bureaux modernes et bien situés restent très prisés, tandis que les immeubles mal desservis et vieillissants risquent de souffrir davantage de la détérioration de la situation du marché.

*Taux de vacance en Suisse estimé par UBS
Sources: MSCI, UBS

Les emplacements de premier ordre: les grands gagnants

Il ne devrait guère y avoir de marge de manœuvre pour augmenter les loyers. La hausse des loyers les plus élevés devrait être temporairement enrayée et les loyers proposés sur l’ensemble du marché devraient légèrement baisser.

Pour les investisseurs institutionnels, cela signifie que l’écart entre les zones fortes et les zones plus faibles continue de se creuser. Dans ce contexte, l’emplacement, la flexibilité des surfaces, les possibilités de modernisation, la qualité locative et la possibilité d’une utilisation par des tiers priment davantage qu’un pari sur l’évolution générale du marché.

Le commerce de détail suisse est lui aussi confronté à des défis persistants. Alors que les emplacements de premier ordre restent stables, le marché dans son ensemble est marqué par la stagnation, une offre excédentaire structurelle et une pression sur les marges. En conséquence, les loyers des surfaces de vente devraient baisser de 2% en moyenne sur le marché.

Concentration sur les emplacements de premier ordre

La restructuration du marché des surfaces de vente va se poursuivre. Le commerce en ligne devrait continuer à progresser, notamment au détriment du commerce de détail non alimentaire traditionnel. La multiplication des changements de locataires, les coûts élevés liés à la commercialisation ainsi que le risque de vacance et de réaffectation devraient continuer à façonner le marché au cours des prochains trimestres.

Les emplacements de premier ordre, très fréquentés, restent toutefois très prisés, même dans ce contexte de marché difficile. Mais le commerce alimentaire traditionnel reste lui aussi solide, grâce à la croissance démographique et à la faible part de marché du commerce en ligne.

Pour les investisseurs institutionnels, cela va à l’encontre des appréciations générales concernant le segment du commerce de détail. Ce qui importe avant tout, c’est de savoir dans quelle mesure un site bénéficie d’une forte fréquentation piétonne, d’un emplacement idéal, d’une mixité des usages et d’une capacité d’adaptation à de nouveaux concepts d’utilisation.

Dans un contexte de mutations structurelles persistantes, les stratégies de location actives, les repositionnements et une réflexion rigoureuse sur les utilisations alternatives prennent tout leur sens. Cela vaut tout particulièrement là où les surfaces de vente traditionnelles ne parviennent plus à maintenir leur rentabilité comme auparavant.

Outre les logements, les bureaux et les surfaces de vente, le rapport Real Estate Focus 2026 met également en avant les surfaces logistiques et industrielles comme un segment pertinent pour les portefeuilles institutionnels. L’intérêt pour ces surfaces bénéficie grandement du commerce en ligne. Cependant, la pénurie de surfaces, les obstacles réglementaires et la forte proportion de propriétaires-occupants freinent la croissance du marché immobilier logistique suisse.

Un marché attractif, mais difficile d’accès

Pour les investisseurs, les surfaces logistiques constituent un complément de portefeuille intéressant en raison de leurs rendements relativement élevés et de leur potentiel de diversification. Les investissements directs restent toutefois réservés aux investisseurs institutionnels disposant d’une expertise suffisante sur le marché de la logistique.

Si l’évolution divergente du marché de l’immobilier commercial en Suisse n’est pas un phénomène nouveau, cette tendance ne se manifeste que depuis peu dans le secteur des immeubles résidentiels. C’est pourquoi, dans ce domaine également, la connaissance précise du marché ainsi que la qualité de l’emplacement et du bien immobilier reviennent de plus en plus au premier plan.

Pour les investisseurs institutionnels, cela signifie que ce n’est pas le marché dans son ensemble, mais bien la qualité de chaque segment, de chaque emplacement et de chaque bien immobilier qui détermine de plus en plus la stabilité des rendements et le potentiel de création de valeur. La diversification et la sélectivité deviennent ainsi des conditions essentielles à la réussite des stratégies immobilières en 2026.