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Hervorgehobene Kapitel

Ursprünge, Wandel und Perspektiven – Vom Versprechen zur Verpflichtung

Schulden begleiten die Menschheit seit Jahrtausenden. Ihr Nutzen und ihre Risiken sind eng mit Vertrauen, Moral und rechtlichen Rahmenbedingungen verbunden. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, wie Schulden Wohlstand schaffen – und weshalb sie immer wieder neu reguliert werden müssen.

50-jähriger Hypothekenboom
Hypothekarvolumen in der Schweiz, in Franken und in Prozent des BIP

Die Grafik zeigt, dass das Volumen ausstehender Hypotheken in der Schweiz in den letzten 50 Jahren stärker als das BIP gewachsen ist und 2024 über 1,2 Billionen Franken betrug. Dies entspricht 143 Prozent des BIP. Die Quellen sind Jordà et al. 2017, SNB, BFS, SECO und UBS.

Quellen: Jordà et al. 2017, SNB, BFS, SECO, UBS

Staatsschulden und der Immobilienmarkt – Kein sicherer Hafen

Staatsschulden werden weltweit zunehmend zur Herausforderung. Viele Regierungen könnten zur Reduktion ihrer Schulden auf Inflation setzen, was auch Immobilienschulden entwerten würde. Allerdings müssen sich Immobilieneigentümer voraussichtlich auf steigende Nominalzinsen und mögliche Steuererhöhungen einstellen.

Steigende Staatsverschuldung
Staatsschulden des Gesamtstaats (brutto) in Prozent des Bruttoinlandprodukts (BIP)

Die Grafik zeigt die Staatsverschuldung verschiedener Länder in den Jahren 2001 und 2024 als Anteil am Bruttoinlandprodukt. In den meisten Ländern ist die Verschuldung gestiegen. Am höchsten ist sie aktuell in Japan mit 236 Prozent, gefolgt von Italien mit 135 Prozent und den USA mit 122 Prozent. Nur wenige Industrieländer wie Dänemark mit 32 Prozent und die Schweiz mit 38 Prozent weisen niedrige Staatsschulden auf. Die Quellen sind IMF und UBS.

Quellen: IWF, UBS

Hypothekarschulden und der Immobilienmarkt – Der Hebel hinter dem Immobilienboom

Hypotheken haben Wohneigentum für breitere Bevölkerungsschichten zugänglich gemacht. Ein hoher Belehnungsgrad ist sowohl für Haushalte als auch für Banken attraktiv. Gleichzeitig entstehen dadurch Abhängigkeiten und Risiken für den Markt und das Finanzsystem.

Hypothekarschulden: In guten wie in schlechten Zeiten ein Hebel
Annualisierte Eigenkapitalrendite eines diversifizierten Immobilienportfolios in den Jahren 2020 bis 2022 (tiefe Zinsen) und 2023 bis 2024 (höhere Zinsen), jeweils mit und ohne Fremdkapitaleinsatz

Die Grafik zeigt, dass in der Schweiz und in Deutschland im Zeitraum von 2020 bis 2022 dank tiefer Zinsen bei 66-prozentiger Belehnung hohe mittlere jährliche Eigenkapitalrenditen von 15 respektive 17 Prozent bei Direktinvestitionen in Immobilien erzielt werden konnten. In der Zeitperiode von 2023 bis 2024 führte die Kombination von höheren Zinsen und Abwertungen auf Immobilienportfolios in Deutschland jedoch zu einer stark negativen annualisierten Eigenkapitalrendite von –15 Prozent bei gleichem Belehnungsgrad, während das Schweizer Portfolio noch immer eine positive Eigenkapitalrendite von knapp 5 Prozent generierte. Die Quellen sind MSCI, SNB, Deutsche Bundesbank und UBS.

Anmerkungen: Die Berechnungen basieren auf der Annahme, dass das Portfolio zu Beginn der jeweiligen Periode mit einer 10-jährigen Hypothek zum jeweils gültigen Marktzinssatz finanziert und bis zum Ende der Periode gehalten wird. Wertveränderungen werden berücksichtigt, Steuern und Wechselkursschwankungen hingegen bleiben unberücksichtigt.

Quellen: MSCI, SNB, Deutsche Bundesbank, UBS

In Immobilienkredite investieren – Renditepotenzial abseits des Mainstreams

Strengere Kapitalvorschriften schränken die Kreditvergabe der Banken zunehmend ein – insbesondere Immobilienentwickler mit hohem Fremdkapitaleinsatz bekommen dies zu spüren. Für private Investoren eröffnet sich dadurch die Möglichkeit, durch Kreditvergabe («Private Debt») neue Renditequellen zu erschliessen. Trotz des Wachstums bleibt Private Debt jedoch ein Randsegment.

Private Debt auf Wachstumskurs
Vermögen in Private-Debt-Fonds nach Region, in Milliarden US-Dollar

Die Grafik zeigt die Entwicklung des Vermögens in Private-Debt-Fonds weltweit von 2001 bis zum 1. Quartal 2025, aufgeschlüsselt nach Regionen. Über den gesamten Zeitraum ist das Fondsvermögen deutlich gewachsen. Besonders Nordamerika dominiert hier mit Abstand und trägt den grössten Anteil zum Gesamtvolumen bei, gefolgt von Europa und dem asiatisch-pazifischen Raum. Im Jahr 2025 erreichte das globale Vermögen in Private-Debt-Fonds knapp 1700 Milliarden US-Dollar, davon entfielen etwa 1100 Milliarden auf Nordamerika, rund 500 Milliarden auf Europa und knapp 100 Milliarden auf APAC.

* Stand 1. Quartal 2025

Quellen: Preqin, UBS GWM CIO Alternatives, UBS

Eigenheime – Kein Gipfel in Sicht

Der Eigenheimmarkt steht vor weiteren Preisanstiegen. Tiefe Zinsen, Vermögensübertragungen im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen sowie Investitionsüberlegungen sorgen weiterhin für eine hohe Nachfrage. Allerdings verschiebt sich das Suchinteresse aufgrund der Tragbarkeitsproblematik zunehmend zu kleineren Objekten und in preisgünstige Regionen.

Tragbarkeitshürde begrenzt finanzierbare Wohnfläche an zentralen Lagen
Tragbare* Eigenheimfläche für hochwertige Eigentumswohnungen (70. Perzentil der Angebotspreise), in Quadratmetern, 3. Quartal 2025

Die Grafik zeigt die Anzahl Quadratmeter, die gemäss Tragbarkeitsregeln für einen Haushalt mit Medianeinkommen finanzierbar sind. Im Falle der Medianpreise sind nur in 34 Prozent aller Gemeinden Objekte mit einer Fläche von 100 Quadratmetern oder mehr tragbar. An vielen zentralen Lagen, insbesondere rund um Zürich, dem Genfersee, der Zentralschweiz und in den Tourismusregionen ist es bedeutend weniger. Die Quellen sind ESTV, Wüest Partner und UBS.

* Gemäss Tragbarkeitsregeln für einen Haushalt mit einem Einkommen in der Höhe des lokalen Medians und einer 80-prozentigen Belehnung

Quellen: ESTV, Wüest Partner, UBS

Mietwohnungen – Sanierungsboom treibt Mieten

Der Wohnungsmarkt steht wieder im Zeichen der Tiefzinsen. Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser steigen stark und Kapital fliesst verstärkt in die Sanierung bestehender Immobilien. Es droht ein Überangebot an hochpreisigen Mietwohnungen, während in den günstigeren Segmenten weiterhin Wohnungsknappheit herrscht. Hohe regulatorische Hürden und Baukosten bremsen einen möglichen Bauboom aus.

Verdoppelung der Investitionen in den Bestand innerhalb von fünf Jahren
Geplante Umbau- und Ausbauinvestitionen* bei Mehrfamilienhäusern, in Millionen Franken

Die Grafik zeigt die Entwicklung der geplanten Investitionen in den Umbau und Ausbau von Mehrfamilienhäusern. Diese sind seit 2020 stark angestiegen. Damals wurden noch Projekte im Umfang von 1,7 Milliarden Franken bewilligt und Gesuche im Umfang von 1,9 Milliarden Franken eingereicht. Bis 2020 haben sich diese Werte in etwa verdoppelt, mit einem baubewilligten Volumen von 3,1 Milliarden Franken und eingereichten Gesuchen für 3,9 Milliarden Franken. Die Quellen sind Infopro Digital und UBS.

*Gemäss eingereichten Baugesuchen und erteilten Baubewilligungen. Berücksichtigt sind alle Bauarbeiten im Bestand (Renovationen, Umbau- und Ausbauarbeiten), die ein Baugesuch erfordern. Nicht berücksichtigt sind gemischte Projekte, die auch Neubauarbeiten umfassen.

Quellen: Infopro Digital, UBS

Büroflächen – Auf dem Prüfstand

Der Schweizer Büromarkt zeigte sich jüngst trotz schwacher Konjunktur und Flächenoptimierungen resilient. Institutionelle Investoren konnten Mietertragsausfälle insgesamt stabil halten und an zentralen Lagen sogar senken. Im laufenden Jahr dürfte eine nachlassende Flächennachfrage zu steigenden Leerständen führen.

Schweizer Büromarkt als Fels in der Brandung
Leerstandsquote Büro-Renditeliegenschaften, in Prozent

Der Leerstand bei Büroflächen in der Schweiz bewegt sich seit 2008 im Trend seitwärts und ist insbesondere seit 2022 in etwa konstant bei rund 8 Prozent. Im Gegensatz dazu ist die globale Leerstandsquote in den letzten Jahren stetig angestiegen und steht aktuell bei über 17 Prozent. Die Quellen sind MSCI und UBS.

* Leerstand Schweiz gemäss Schätzung UBS

Quellen: MSCI, UBS

 

Verkaufsflächen – Anhaltender Druck

Der Schweizer Detailhandel sieht sich mit anhaltenden Herausforderungen konfrontiert. Während die Top-Lagen stabil bleiben, ist der breite Markt geprägt von Stagnation, strukturellem Überangebot und Margendruck. Die Zukunft verlangt Flexibilität – seitens Händler wie auch Vermieter.

Real sinkende Verkaufsflächenmieten
Veränderung der Angebotsmieten zwischen 2010 und 2025 nach Nutzungsart sowie Inflation, kumuliert in Prozent*

Die Grafik zeigt die Veränderung der Angebotsmieten seit 2010. Die Mieten für Gewerbeflächen stiegen um 14 Prozent, die Wohnungsmieten um 12 Prozent, die Büromieten um 7 Prozent und die Verkaufsflächenmieten um 1 Prozent. Die Inflation betrug 6 Prozent. Die Quellen sind Wüest Partner, BFS und UBS.

* Berechnet auf Basis der durchschnittlichen Miet- und Konsumentenpreise der Jahre 2010 und 2025

Quellen: Wüest Partner, BFS, UBS

Logistik– und Industrieflächen – Sinnvolle Portfolioergänzung

Der Schweizer Logistikimmobilienmarkt profitiert wieder verstärkt vom Boom im Onlinehandel und bietet attraktive Renditen. Doch Flächenknappheit, regulatorische Hürden und der hohe Anteil an Eigennutzern begrenzen das Wachstum – und fordern selektive Anlagestrategien.

Mehr Pakete, weniger Verkaufsfilialen
Entwicklung von Kennzahlen zum stationären Handel und Onlinehandel im Zeitraum 2015 bis 2025: Schätzung UBS

Die Grafik illustriert die Verlagerung vom stationären Detailhandel hin zum Onlinehandel. Im Jahr 2015 wurden 20 Pakete pro Einwohner transportiert, bis 2025 stieg diese Zahl auf 37 Pakete. Der Onlinekonsum pro Einwohner wuchs im selben Zeitraum von 860 auf 1710 Franken pro Kopf und Jahr. Hingegen schrumpfte die Anzahl Verkaufsfilialen pro 1000 Einwohner von 4,7 auf 3,9. Die Quellen sind PostCom, BFS, Handelsverband und UBS.

*Standardpakete sowie Express- und Kuriersendungen, inklusive grenzüberschreitende Lieferungen; 2025

** Filialen des stationären Detailhandels ohne Autohändler, Garagen und Tankstellen; 2025

*** Inklusive ausländische Anbieter; 2025

PostCom, BFS, Handelsverband, UBS

Schweizer Fonds und Aktien –  Boom mit Ablaufdatum

Schweizer Immobilienanlagen haben seit 2022 eine starke Performance erzielt. Hohe Bewertungen und schwächere Fundamentaldaten trüben jedoch die Aussichten. Die anhaltende Kapitalschwemme könnte zudem die Portfolioqualität beeinträchtigen. In den kommenden Quartalen ist daher mit unterdurchschnittlichen Renditen zu rechnen.

Schweizer Immobilienanlagen im Höhenflug
Gesamtperformance verschiedener börsennotierter Anlageklassen, jeweils per Monatsende in Schweizer Franken, Index: 13. Oktober 2022 = 100*

Die Grafik zeigt die indexierte Gesamtperformance verschiedener börsennotierter Anlageklassen in Schweizer Franken. Zwischen dem 13. Oktober 2022 und dem 28. Februar 2026 erzielten Schweizer Immobilienanlagen eine Gesamtrendite von 62 Prozent, der Schweizer Gesamtaktienmarkt 47 Prozent, europäische Immobilienaktien 25 Prozent und globale Immobilienaktien 18 Prozent. Die Quellen sind Bloomberg und UBS.

* Der SREAL Index hatte am 13. Oktober 2022 den tiefsten Stand erreicht.

Quellen: Bloomberg, UBS; per 28. Februar 2026

Global – Zögerlicher Aufwärtstrend

Nach Jahren volatiler Entwicklung zeigen die globalen Immobilienmärkte nun erste Anzeichen einer Stabilisierung. Attraktive Bewertungen treffen auf ein verbessertes wirtschaftliches Umfeld. Strukturelle Trends und sektorale Divergenzen erfordern ein selektives Vorgehen der Anleger. Industrie, Logistik und Wohnen bleiben im Vorteil.

Outperformance von Industrie- und Logistikflächen
Gesamtrendite von globalen Direktanlagen, nach Sektor, in US Dollar, Index: 1. Quartal 2019 = 100

Die Grafik zeigt die Gesamtrenditen globaler Direktanlagen nach Segment für den Zeitraum 2019 bis 2025. Die mit Abstand höchste Gesamtrendite erzielte mit 80 Prozent das Industriesegment, gefolgt von Wohnen (+35 Prozent), Übrige (22 Prozent), Hotel (13 Prozent), Verkauf (9 Prozent) und Büro (1 Prozent). Die Quellen sind MSCI Real Assets und UBS.

* Gesamtrendite zur Vorjahresperiode per 3. Quartal 2025

Quellen: MSCI Real Assets, UBS 

Zwischenbilanz Netto-Null-Ziel – Stockender Heizungsersatz

Die derzeitige Dynamik beim Austausch von Heizungsanlagen ist unzureichend, um das Netto-Null-Ziel bis 2050 zu erreichen. Trotz erheblichen Handlungsbedarfs ist die Anzahl energetischer Sanierungen zuletzt sogar gesunken. Erst durch die Einführung neuer kantonaler Energiegesetze wird voraussichtlich die erforderliche Beschleunigung erzielt werden können.

Grosse kantonale Unterschiede bei Nachhaltigkeitsbestrebungen
Anteil nachhaltiger Heizungen in Wohngebäuden nach Heizungstyp und Kanton, per Ende 2025, in Prozent

Die Grafik zeigt den Anteil nachhaltiger Heizungen in den 26 Kantonen sowie im Schweizer Durchschnitt, jeweils nach Heizungstyp (Wärmepumpe, Fernwärme, Holz, Solar) aufgeschlüsselt. Die höchsten Anteile nachhaltiger Heizungen finden sich in Obwalden, Freiburg und Appenzell Innerrhoden, die niedrigsten in Neuenburg, Waadt und Genf. Am häufigsten wird die Wärmepumpe eingesetzt, gefolgt von Holz, Fernwärme und Solarenergie. Die Quellen sind BFS und UBS.

Quellen: BFS, UBS

Eigenmietwertabschaffung – Weniger Rückenwind für Sanierungen

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt auch ein Teil der Steuerabzüge bei Renovationsvorhaben. Während der reine Heizungsersatz auch im neuen Steuersystem rentabel bleibt, dürften künftig zusätzliche Investitionen in die energetische Effizienz häufiger aufgeschoben werden.

Umstieg auf Wärmepumpe wird teurer
Finanzierung der Investition in eine Luft-Wärmepumpe und einen Fensterersatz bei Einfamilienhäusern, aufgeschlüsselt nach Herkunft der Mittel, im Landesdurchschnitt – jeweils vor (altes System) und nach Abschaffung (neues System) des Eigenmietwerts, in tausend Franken

Die Grafik zeigt die Aufteilung der Investitionskosten für Wärmepumpe und Fensterersatz im Wert von 70 000 Franken. Im aktuellen Besteuerungssystem wird über ein Drittel der Kosten durch Subventionen und gut ein Sechstel durch Steuerabzüge gedeckt. Der Investor trägt mit 32 000 Franken knapp die Hälfte der Gesamtkosten selbst. Nach Abschaffung des Eigenmietwerts entfallen die Abzüge für energetische Massnahmen auf Bundesebene, sodass der Investor rund 6000 Franken mehr zahlen muss. Werden auch die kantonalen Abzugsmöglichkeiten gestrichen, steigt der Eigenanteil auf etwa 45 000 Franken. Die Quelle ist UBS.

Anmerkung: Die Steuerabzüge sind für ein verheiratetes Paar mit einem jährlichen Bruttoeinkommen von 200 000 Franken geschätzt.

Quellen: UBS

Mockup of Real Estate Focus 2026 publication

Real Estate Focus 2026

Der Anlagenotstand verlagerte das Anlegerinteresse stark zurück in den Wohnungsmarkt. Auch Wohneigentum ist dank tiefen laufenden Kosten ungebrochen gefragt. Gleichzeitig erschweren steigende Preise und hohe Tragbarkeitshürden den Zugang zu den eigenen vier Wänden und eine Entspannung am Mietwohnungsmarkt ist trotz etwas mehr Neubau nicht in Sicht. Bei Büro- und Verkaufsflächen können gute Lagen ungeachtet des herausfordernden Strukturwandels der Nachfrageflaute (noch) trotzen.

Disclaimer

Real Estate Focus 2025
Chief Investment Office GWM  |  Anlageresearch

Dieser Bericht wurde erstellt durch UBS AG, UBS Switzerland AG.

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