2017年瑞银全球房地产泡沫指数-香港房地产泡沫风险上升；新加坡估值更具吸引力

• 瑞银财富管理发布的《2017年瑞银全球房地产泡沫指数》报告，分析全球20个精选城市的住宅房地产价格现况。
• 多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩，接下来依序为：慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹。
• 在亚太地区，香港和悉尼的房地产泡沫风险较去年上升。新加坡估值依然公允，风险持续下降，而东京估值过高的情况在2017年愈发明显。
  

香港，2017年9月28日 – 根据瑞银财富管理投资总监办公室编制的年度全球房地产泡沫指数显示，发达经济体主要城市的房地产市场估值依然过高，并且泡沫风险较2016年更高。

多伦多在2017年首次进入指数排名，并名列泡沫风险之最。与2016年一样，斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦和香港等城市依然面临泡沫风险，而阿姆斯特丹去年仅是估值过高，今年已升级至泡沫风险区域。我们所研究的城市中有四分之三位于泡沫风险或估值过高区域，唯一一个估值偏低的城市是芝加哥。

在香港，住宅市场价格在年中时创下历史新高。全球金融中心中，香港的房价是最难负担的。瑞银财富管理投资总监办公室全球房地产主管Claudio Saputelli表示：“投资需求未见减弱以及强烈的乐观预期，使得短期内房价下行空间受限，但保持谨慎仍是必要之举。市场高度依赖投资情绪，以及监管措施仍可能进一步收紧，导致这个市场长期前景仍有较大的不确定性。”

与之形成鲜明对比的是，新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。实际价格过去六年以来小幅下降，目前已较2011年的峰值回落18%。房地产市场降至公允估值水平， 2017年的风险指数也较去年有所回落。公共住房占房地产市场的80%，私人房地产市场仍难以负担，但已明显改善。房地产市场拐点似乎即将到来。

东京房地产市场则继续与日本其他地区脱节。自2012年以来，东京实际房价上涨25%，而全国其他地区则下降10%。低利率是部分地区房地产火爆的支持因素，但是，由于收入增长滞后，住房正变得越来越难以负担。人口长期减少的预期也限制了房价上行空间。

在悉尼，所有分项指标明确表明房地产市场风险加剧。2015-2016年房价下跌显然是暂时性回调。瑞银财富管理投资总监办公室房地产经济学家Matthias Holzhey指出：“过去四个季度房价再次上涨12%­，目前已较2012年上涨60%。经通胀调整的收入增长率仅为2%。税收豁免以及可只付利息的贷款，暂时掩饰了可负担能力恶化的情况。”

超级明星赢家通吃？
房价长期看升的预期在一定程度上解释了全球主要城市的房地产投资需求。很多市场参与者预期，长期来看，最好的地段将可受益于高净值人群的增长而获得最大的价值增长（超级明星模型）。抵押贷款利率在过去十年不断下降也使得购房变得极具吸引力。只要供应不会快速增长，很多购房者会认为“超级明星城市”的房价将持续与租金、收入和全国房价水平脱钩。

由于国际投资需求激增（特别是来自于中国）并且超过了当地购房者，近几年“超级明星”城市获得额外的推动力。过去三年房价平均涨幅近20%，确认了甚至是最乐观投资者的预期。这种思维激化了估值过高的情况，甚至是导致全球发达经济体大多数主要城市的房地产市场出现泡沫风险。

如何识别泡沫
“泡沫”一词指的资产价格重大且长时间偏离合理水平之情况。只有泡沫破裂之后才能清楚界定泡沫的存在，但是房地产市场过热的复发规律是可以通过历史数据观察到的。

瑞银全球房地产泡沫指数便是基于此种模式，来衡量全球金融中心的房地产泡沫风险。该指数使用以下风险类别：压抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估（overvalued）和泡沫风险（bubble risk）。即便是在泡沫最明显的市场，也很难判断价格回调的精确时点与维持时间。

通过对当前的房价收入比（PI）和房价租金比（PR）进行对比分析。PI比率显示住房的可负担性较低，意味着长期房价升值前景减弱，而较高PR倍数则意味着对于低利率的依赖程度过高。

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