UBS Alpine Property Focus 2026 Appartamenti per vacanze: altamente valutati, altamente richiesti

Zurigo, 4 giugno 2026 – I cinque mercati immobiliari per vacanze più costosi dell’area alpina si trovano in Svizzera. In cima alla classifica c’è Gstaad, dove gli appartamenti per vacanze di fascia alta costano in media circa 25 000 franchi al metro quadrato. Al secondo posto si trova la destinazione Engadina/St. Moritz, con prezzi al metro quadrato di circa 24 000 franchi. Verbier, Andermatt e Zermatt completano la top five, con prezzi medi a partire da 21 000 franchi al metro quadrato.

La località più prestigiosa delle Alpi francesi è Courchevel, dove i prezzi degli appartamenti per vacanze di fascia alta si attestano intorno a 18 500 franchi (20 000 euro) al metro quadrato. Con prezzi al metro quadrato di circa 15 000 franchi (16 000 euro), Kitzbühel guida la classifica in Austria. Cortina d’Ampezzo, con un livello di prezzo di circa 12 000 franchi (13 000 euro) al metro quadrato, si conferma la destinazione più costosa dell’area alpina italiana.

La crescita del turismo alpino, i Giochi Olimpici Invernali e la riduzione dei costi di finanziamento nel 2025 hanno dato nuovo slancio alla dinamica dei prezzi nelle regioni montane. Nelle principali destinazioni europee, gli appartamenti alpini per vacanze hanno registrato nell’ultimo anno un apprezzamento di quasi il 4% – un’accelerazione rispetto all’anno precedente, ma ancora inferiore ai livelli record degli anni di boom dal 2021 al 2023. Gli aumenti più marcati si sono osservati nelle località di punta in Svizzera e in Italia, con quasi il 6% ciascuna. In Austria i prezzi sono saliti di oltre il 3%, recuperando così le diminuzioni degli anni precedenti. Nelle principali destinazioni francesi, invece, la crescita si è notevolmente rallentata, attestandosi nel 2025 a circa l’1%.

Gli appartamenti alpini per vacanze restano molto richiesti – non da ultimo tra i giovani professionisti che lavorano da remoto e apprezzano la qualità della vita in montagna. Le ondate di calore più frequenti aumentano ulteriormente l’attrattiva dei rifugi alpini, anche se la sicurezza della neve a lungo termine potrebbe diminuire. L’aumento della speranza di vita rende l’acquisto interessante anche per una clientela più anziana.

In questo contesto, i prezzi degli appartamenti alpini per vacanze dovrebbero continuare a salire nei prossimi trimestri. Maciej Skoczek, economista immobiliare presso UBS CIO GWM e autore principale dello studio, afferma: «Ci aspettiamo che i prezzi degli appartamenti per vacanze in Svizzera e in Italia continuino a crescere più rapidamente rispetto all’Austria e alla Francia nei prossimi trimestri. Le destinazioni top svizzere convincono grazie a una valuta stabile, una politica fiscale attraente, elevato livello di sicurezza e discrezione.» L’Italia si distingue per le agevolazioni fiscali a favore dei nuovi residenti facoltosi e per un livello dei prezzi ancora relativamente moderato, che offre ulteriore potenziale di crescita.

Nella maggior parte delle destinazioni svizzere, i prezzi degli appartamenti per vacanze sono aumentati in modo significativo negli ultimi quattro trimestri. L’incremento più marcato si è registrato a Crans-Montana, con oltre il 15%, seguito da Davos/Klosters e Andermatt, entrambe con il 12,5%. Solo a Verbier e Elm/Braunwald si sono registrate flessioni dei prezzi.

Le valutazioni costi-benefici hanno sostenuto la domanda di appartamenti per vacanze in Svizzera nell’anno precedente. Mentre i tassi ipotecari più bassi hanno ridotto i costi correnti di un appartamento per vacanze, i pernottamenti in hotel nelle destinazioni turistiche alpine sono diventati più costosi come alternativa all’utilizzo di un proprio appartamento per vacanze.

Allo stesso tempo, il numero di pernottamenti in hotel, appartamenti vacanza in affitto e strutture collettive nelle regioni turistiche svizzere ha raggiunto lo scorso anno un nuovo record, attestandosi intorno ai 28 milioni. L’elevata occupazione degli hotel, soprattutto durante l’alta stagione, aumenta ulteriormente l’attrattiva degli appartamenti per vacanze. La possibilità di trascorrere una vacanza spontanea in una destinazione di punta anche nei periodi di massima affluenza è diventata ancora più preziosa.

Maciej Skoczek osserva: «Il mercato svizzero degli appartamenti per vacanze dovrebbe rimanere caratterizzato da un persistente eccesso di domanda anche dei prossimi anni. A fronte di un’offerta complessivamente ancora moderata, il numero di potenziali acquirenti continua a crescere costantemente nel medio termine.» Negli ultimi anni, il numero di famiglie ad alto reddito in Svizzera – sia in termini assoluti che relativi – è aumentato molto più rapidamente rispetto all’offerta di appartamenti per vacanze. Tra il 2017 e il 2022, il numero di persone soggette a imposta con un reddito imponibile superiore a 200 000 franchi è cresciuto di quasi 33 000 unità. Per confronto, il patrimonio abitativo nelle zone montane è aumentato nello stesso periodo di circa 9 000 unità. L’incremento del potere d’acquisto a livello nazionale favorisce quindi ulteriori aumenti dei prezzi nei mercati degli appartamenti per vacanze.

Non solo il potere d’acquisto cresce, ma anche la domanda di abitazioni in destinazioni montane ben collegate sta aumentando sensibilmente. In Svizzera, al di fuori dei cantoni montani, vivono oltre un milione di persone di età compresa tra 55 e 65 anni – un aumento del 25% rispetto a dieci anni fa. Le seconde case nelle Alpi sono attualmente particolarmente richieste – non da ultimo per effetto di questa evoluzione demografica, della crescente preferenza per una pensione in montagna e della possibilità di gestire in modo flessibile l’utilizzo dell’immobile. Così, i proprietari possono in seguito utilizzare il loro appartamento per vacanze come residenza principale e beneficiare di vantaggi fiscali, soprattutto se provengono dalla regione del Lago di Ginevra o dal Cantone di Zurigo.

Le incertezze geopolitiche e il ruolo della Svizzera come «porto sicuro per gli investimenti» rafforzano inoltre l’interesse degli acquirenti internazionali. Eventuali misure regolatorie, come un inasprimento della «Lex Koller» o l’introduzione di tasse sulle seconde case, dovrebbero avere un impatto solo marginale sulla domanda. Gli appartamenti per vacanze si confermano quindi beni molto richiesti, sia come rifugio privato, investimento di capitale o simbolo di status. Nei prossimi trimestri, i prezzi degli appartamenti per vacanze svizzeri dovrebbero aumentare su base annua in una fascia percentuale media a una cifra.

La gamma mostra lo spettro dei prezzi tra posizione e qualità media e molto elevata. La linea nera indica il livello dei prezzi per lo standard elevato. 

Fonti: FPRE, Wüest Partner, Nomisma, Edition Callon Moulle, DataScience Service GmbH, UBS

UBS Switzerland AG