UBS Real Estate Focus 2026

Zurich, 26 mars 2026 – Sous l’effet du niveau de prix désormais très élevé, un nombre croissant de ménages ne remplit plus les critères de capacité financière requis pour obtenir une hypothèque. Un appartement en propriété de 100 m² de qualité est encore accessible à un ménage au revenu médian local dans seulement 17% des communes. Pour surmonter ces obstacles de financement considérables, les acquéreurs doivent bien souvent accepter des concessions. De fait, la surface moyenne des appartements en propriété nouvellement construits a décliné de 125 à environ 100 m2 depuis le passage au nouveau millénaire.

Pourtant, l’intérêt pour la propriété du logement reste intact. Grâce à la baisse des taux hypothécaires, les charges courantes effectives du logement en propriété sont en moyenne inférieures de 24% au loyer d’un logement locatif équivalent. Cette année, la faible croissance économique et la montée des incertitudes sur le marché du travail devraient freiner la demande. Dans ces conditions, la progression des prix devrait ralentir par rapport à l’an dernier, à 3,5% pour les appartements en propriété et à 2,5% pour les maisons individuelles.

La dette, moteur du marché immobilier

Pour la plupart des ménages, l’accès à la propriété du logement serait hors de portée sans hypothèque. Toutefois, l’endettement permet de faire de l’acquisition d’un logement l’un des leviers les plus attractifs de constitution de patrimoine. Ainsi, pendant la phase de taux bas de 2020 à 2022, les nouveaux acquéreurs ont enregistré en moyenne des rendements à deux chiffres sur leurs fonds propres. Cela étant dit, un endettement accru entraîne aussi des dépendances et des risques pour les ménages, pour le marché immobilier et pour le système financier.

A l’échelle mondiale, la dynamique du crédit est aujourd’hui avant tout liée à la dette publique, et non aux marchés immobiliers. Récemment, l’endettement public mondial a atteint un nouveau sommet historique de 109% du produit intérieur brut (PIB), et devrait continuer à enfler au cours des années à venir. A l’avenir, de nombreux pays pourraient volontairement tolérer une inflation plus élevée afin de réduire leur endettement. Cela entraînerait également une dévalorisation des dettes immobilières, alors que les propriétaires devraient quant à eux faire face à des taux d’intérêt nominaux plus élevés et à d’éventuelles hausses d’impôts. La Suisse, pour sa part, est parvenue à abaisser son endettement de 51% à 38% du PIB entre 2001 et 2024. Le marché immobilier national devrait donc continuer à bénéficier encore plus de taux relativement bas.

La vague d’assainissements alimente les loyers

Le marché des immeubles de rapport résidentiels se trouve une nouvelle fois soutenu par des taux d’intérêt bas. En 2025, les prix de transaction des immeubles locatifs existants ont progressé de près de 7%. Pour l’année en cours, les économistes immobiliers d’UBS anticipent une légère accélération des activités de construction, avec l’achèvement de quelque 2000 logements locatifs supplémentaires à l’échelle nationale. Mais c’est bien peu de chose face à l’ampleur du problème, et seules quelques régions devraient bénéficier d’une détente perceptible sur le marché du logement. Le nombre de nouveaux projets de construction déposés est récemment reparti à la baisse, sous l’effet de l’incertitude économique et de règles de financement plus strictes.

Les transformations et rénovations, en revanche, connaissent un véritable essor : au cours des cinq dernières années, le volume d’investissement des projets soumis a presque doublé. Dans les agglomérations, de nombreux biens assainis sont désormais positionnés dans le segment de prix supérieur, ce qui a entraîné un excédent de logements coûteux. Cela exerce une pression sur les loyers les plus élevés dans les grandes villes. Cependant, l’offre reste rare en dehors des emplacements prisés, surtout pour les logements locatifs bon marché. Au total, les taux de vacance devraient encore légèrement reculer en 2026, avec une hausse attendue de 2% des loyers proposés et de 3% des prix sur le marché des transactions.

Durabilité : un cadre moins favorable aux assainissements

La dynamique actuelle de remplacement des systèmes de chauffage ne suffira pas pour atteindre l’objectif « zéro émission nette » d’ici à 2050. En 2025, environ 25 000 bâtiments résidentiels ont vu leurs chauffages au mazout et au gaz remplacés par des installations durables. Pour éliminer tous les systèmes fossiles d’ici 2050, il faudrait toutefois procéder à près de 40 000 conversions par an. Malgré les subventions élevées et les incitations fiscales, les rénovations énergétiques avancent avec lenteur.

Avec la suppression de la valeur locative, certaines déductions fiscales associées aux rénovations seront aussi amenées à disparaître. Bien que le remplacement du chauffage au sens strict reste rentable dans le nouveau système fiscal, les investissements supplémentaires dans l’efficacité énergétique risquent d’être reportés plus souvent.

Les surfaces commerciales bien situées résistent aux vents contraires

Malgré la faiblesse conjoncturelle et les optimisations de surfaces, le marché suisse des bureaux a fait preuve de résilience. La croissance limitée de l’emploi devrait malgré tout entraîner un recul de la demande globale de surfaces de bureaux en 2026, détériorant le taux d’offre de 5,5% à 6,0%. Les bureaux modernes et idéalement situés restent recherchés, tandis que les locaux mal desservis et vieillissants sont plus exposés aux effets de la détérioration du marché.

Dans ce contexte, il n’existe guère de marge de manœuvre pour des hausses des loyers. La hausse des loyers les plus élevés devrait bientôt cesser et sur l’ensemble du marché, il est probable que les loyers proposés diminueront légèrement. Le commerce de détail suisse est lui aussi confronté à des défis persistants. Si les emplacements de premier ordre restent stables, le marché plus large est marqué par la stagnation, par une offre excédentaire structurelle et par une pression sur les marges.


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