UBS Real Estate Focus 2026

Zürich, 26. März 2026 – Als Folge des inzwischen sehr hohen Preisniveaus erfüllen immer weniger Haushalte die Tragbarkeitskriterien für Hypotheken. Eine qualitativ hochwertige Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern ist für einen Haushalt mit lokalem Medianeinkommen nur noch in 17 Prozent aller Gemeinden erschwinglich. Um die hohen Finanzierungshürden zu überwinden, müssen in vielen Fällen Einschränkungen in Kauf genommen werden. So ist die durchschnittliche Wohnfläche bei neu gebauten Eigentumswohnungen seit der Jahrtausendwende von 125 auf rund 100 Quadratmeter gesunken. Dennoch bleibt das Interesse am Eigenheim ungebrochen. Dank tiefer Hypothekarzinsen liegen die tatsächlichen laufenden Kosten für Wohneigentum im Durchschnitt 24 Prozent unter der Miete einer vergleichbaren Wohnung. Im laufenden Jahr dürften sich das schwache Wirtschaftswachstum und die steigende Unsicherheit am Arbeitsmarkt bremsend auf die Nachfrage auswirken. In der Folge dürften die Preise mit 3,5 Prozent bei Eigentumswohnungen und 2,5 Prozent bei Einfamilienhäusern weniger stark zulegen als im Vorjahr.

Schulden als Treiber des Immobilienmarkts

Für die meisten Haushalte wäre Wohneigentum ohne eine Hypothek unerreichbar. Dank Schulden ist der Erwerb eines Eigenheims finanziell jedoch eine der attraktivsten Möglichkeiten zum Vermögensaufbau. In Tiefzinsphasen wie von 2020 bis 2022 haben Neuerwerber dank Schulden im Durchschnitt zweistellige Eigenkapitalrenditen erzielt. Steigende Verschuldung geht allerdings auch mit Abhängigkeiten und Risiken für den Haushalt, den Immobilienmarkt und das Finanzsystem einher.

Haupttreiber der globalen Kreditdynamik sind aktuell aber nicht die Immobilienmärkte, sondern die Staatsschulden. Diese erreichten zuletzt einen neuen globalen Höchststand von 109 Prozent des Bruttoinlandprodukts (BIP). Sie dürften in den nächsten Jahren weiter steigen. Viele Länder könnten künftig bewusst eine höhere Inflation in Kauf nehmen, um Schulden abzubauen. Das würde auch Immobilienschulden entwerten, Eigentümer müssten jedoch mit höheren Nominalzinsen und möglichen Steuererhöhungen rechnen. Die Schweiz hingegen konnte ihre Verschuldung zwischen 2001 und 2024 von 51 auf 38 Prozent des BIP senken. Der hiesige Immobilienmarkt dürfte daher künftig noch verstärkt von vergleichsweise niedrigen Zinsen profitieren.

Sanierungsboom treibt Mieten

Der Markt für Wohnrenditeliegenschaften steht erneut im Zeichen der tiefen Zinsen. Die Transaktionspreise für bestehende Mehrfamilienhäuser stiegen 2025 um rund 7 Prozent. Im laufenden Jahr rechnen die Immobilienökonomen von UBS mit einer leichten Beschleunigung der Wohnbautätigkeit – die Zahl fertiggestellter Mietwohnungen dürfte landesweit um rund 2000 Einheiten steigen. Das bleibt jedoch nur ein Tropfen auf den heissen Stein und nur wenige Regionen dürften eine spürbare Entspannung auf dem Wohnungsmarkt erfahren. Die Zahl neu eingereichter Bauprojekte ist zuletzt infolge wirtschaftlicher Unsicherheit und strengerer Finanzierungsvorschriften wieder gesunken.

Umbauten und Renovationen hingegen erleben einen regelrechten Boom: Innerhalb der letzten fünf Jahre hat sich das Investitionsvolumen eingereichter Projekte nahezu verdoppelt. In den Ballungszentren werden viele sanierte Objekte im Hochpreissegment positioniert, was inzwischen zu einem Überschuss an teuren Wohnungen geführt hat. Dadurch geraten die Spitzenmieten in den Grossstädten unter Druck. Abseits der Top-Lagen und insbesondere bei günstigen Mietwohnungen bleibt das Angebot dagegen weiterhin knapp. Insgesamt dürften die Leerstände 2026 nochmals leicht sinken sowie die Angebotsmieten um 2 Prozent und die Preise am Transaktionsmarkt um 3 Prozent steigen.

Nachhaltigkeit: Weniger Rückenwind für Sanierungen

Die aktuelle Dynamik beim Austausch von Heizungsanlagen reicht nicht aus, um das Netto-Null-Ziel bis 2050 zu erreichen. Im Jahr 2025 wurden schätzungsweise in knapp 25 000 Wohngebäuden Öl- und Gasheizungen durch nachhaltige Systeme ersetzt. Um bis 2050 keine fossilen Heizsysteme mehr im Einsatz zu haben, wären jedoch jährlich rund 40 000 Umrüstungen erforderlich. Energetische Sanierungen sind somit trotz hoher Subventionen und steuerlicher Anreize nur schleppend vorangekommen. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt künftig ein Teil der Steuerabzüge bei Renovationen. Während der reine Heizungsersatz auch im neuen Steuersystem rentabel bleibt, dürften zusätzliche Investitionen in die energetische Effizienz häufiger aufgeschoben werden.

Geschäftsflächen mit guten Lagen trotzen dem Gegenwind

Der Schweizer Büromarkt zeigte sich trotz schwacher Konjunktur und Flächenoptimierungen widerstandsfähig. Aufgrund des schwachen Beschäftigungswachstums dürfte die Gesamtnachfrage nach Büroflächen 2026 jedoch zurückgehen und die Angebotsziffer von 5,5 auf 6,0 Prozent steigen. Moderne, zentral gelegene Büroflächen bleiben gefragt, während schlecht erschlossene und in die Jahre gekommene Objekte stärker unter der sich verschlechternden Marktsituation leiden dürften. In diesem Umfeld besteht kaum Spielraum für Mietzinserhöhungen. Der Anstieg der Spitzenmieten dürfte vorerst gestoppt sein, und die Angebotsmieten im breiten Markt werden voraussichtlich leicht nachgeben. Auch der Schweizer Detailhandel steht vor anhaltenden Herausforderungen. Während die Top-Lagen stabil bleiben, ist der breite Markt von Stagnation, strukturellem Überangebot und Margendruck geprägt.


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