UBS Global Real Estate Bubble Index 2025: Dubai und Madrid mit starkem Preisanstieg

Zürich, 23. September 2025 – Unter den analysierten Städten weist Miami das höchste Risiko einer Immobilienblase auf. Auch Tokio und Zürich befinden sich in der höchsten Risikokategorie. Ein erhöhtes Risiko besteht in Los Angeles, Genf, Amsterdam und Dubai. Letztere verzeichnete zusammen mit Madrid den stärksten Risikoanstieg gegenüber der Vorjahresausgabeausgabe.

Ein moderates Risiko lässt sich in Sydney, Vancouver und Toronto beobachten; ebenso zählen Madrid, Frankfurt und München zu dieser Kategorie. Laut Index gilt das Blasenrisiko in London, Paris und Mailand als niedrig. Ausserhalb Europas sind Hongkong, San Francisco, New York und São Paulo ebenfalls tief eingestuft – wobei São Paulo das geringste Risiko unter allen analysierten Städten aufweist.

Die globalen Wohnimmobilienmärkte haben sich im Durchschnitt weiter abgekühlt. Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, erklärt «Die Euphorie ist verflogen; das durchschnittliche Blasenrisiko in den grossen Städten ist das dritte Jahr in Folge gesunken.» Städte, die 2021 noch der höchsten Risikokategorie zugeordnet waren – etwa Frankfurt, Paris, Toronto, Hongkong oder Vancouver – verzeichneten inflationsbereinigt durchschnittliche Rückgänge von fast 20 Prozent gegenüber ihren Höchstständen, als die Zinsen in den Folgejahren stiegen. In Städten mit geringeren Ungleichgewichten betrug der Rückgang im Mittel nur etwa 5 Prozent.

Gleichzeitig boomen die Wohnungsmärkte einiger Städte entgegen dem allgemeinen Trend: In den vergangenen fünf Jahren lagen Dubai und Miami mit inflationsbereinigten Preiszuwächsen von rund 50 Prozent an der Spitze. Es folgen Tokio mit 35 Prozent und Zürich mit knapp 25 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete Madrid unter allen analysierten Städten den stärksten realen Preisanstieg von 14 Prozent.

Hongkong ist die am wenigsten erschwingliche Stadt der Studie: Der Kauf einer 60 Quadratmeter Wohnung erfordert dort rund das Vierzehnfache des durchschnittlichen Jahres-einkommens. Auch in Tokio, Paris und London haben sich die Immobilienpreise von den lokalen Einkommen abgekoppelt. Die Preis Einkommens Verhältnisse liegen dort jeweils über dem Faktor zehn. Insgesamt ist für hochqualifizierte Fachkräfte der finanziell erschwingliche Wohnraum im Durchschnitt etwa 30 Prozent kleiner als im Jahr 2021.

Werden Immobilien für breite Bevölkerungsschichten zu teuer, greift die Politik häufig zu zusätzlichen Regulierungsmassnahmen. Maciej Skoczek, Co-Autor der Studie im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, betont: „Strengere Regeln – von neuen Steuern über Kaufverbote bis hin zu Mietpreisregulierungen – haben die Attraktivität für Investoren in vormals begehrten Märkten wie Vancouver, Amsterdam oder London deutlich geschmälert.“

Gleichwohl könnte der anhaltende und nicht nachhaltige Schuldenanstieg den Wohnimmobilienmarkt in den kommenden Jahren erneut beflügeln. In Phasen finanzieller Repression steigt die Nachfrage nach Anlagen mit positiver Realrendite, wie Immobilien. Bis 2026 gelten weitere Zinssenkungen zudem als wahrscheinlich, was die realen Finanzierungskosten schrittweise reduziert. Das knappe Angebot in vielen Metropolen sorgt für zusätzlichen Auftrieb bei den Preisen.

Miami

In den vergangenen 15 Jahren verzeichnete Miami unter allen analysierten Städten die stärkste inflationsbereinigte Wertsteigerung bei Wohneigentum – im Durchschnitt mehr als 5 Prozent pro Jahr. In den letzten vier Quartalen hat sich der Boom jedoch abgekühlt. Die Zahl der angebotenen Wohneinheiten ist gestiegen und der Verkaufsdruck hat zugenommen, nicht zuletzt aufgrund höherer Unterhalts- und Versicherungskosten. Die internationale Nachfrage – insbesondere aus Lateinamerika – blieb dennoch robust, vor allem im Segment der luxuriösen Eigentumswohnungen an der Küste.

Tokio

Die Preise für Wohneigentum in Tokio liegen inflationsbereinigt rund 35 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren – ein deutlich stärkerer Anstieg als bei Mieten und Einkommen, die lediglich moderat gewachsen sind. Das Bevölkerungswachstum der Metropole wird zunehmend durch internationale Zuwanderung getragen, was die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Kapitalanlage aus dem Ausland zusätzlich befeuert. In der Folge steigen die Immobilienpreise in Tokio weiterhin schneller als im Landesdurchschnitt, wodurch die Erschwinglichkeit zunehmend unter Druck gerät. Zwar stärkt eine höhere Erwerbsbeteiligung von Frauen die Kaufkraft auf dem Immobilienmarkt, sie kann jedoch den negativen Effekt einer schrumpfenden Erwerbsbevölkerung langfristig nicht kompensieren. Das trübt die Perspektiven für eine nachhaltige Entwicklung.

Zürich

Die Kaufpreise für Wohneigentum in Zürich liegen mittlerweile rund 60 Prozent über dem Niveau von vor zehn Jahren – ein Anstieg, der doppelt so stark ausfällt, wie bei den Mieten und fünfmal so hoch ist wie bei den Einkommen. Das hohe Preisniveau lenkt die Nachfrage zunehmend in erschwinglichere Gemeinden der Agglomeration. Unter den analysierten Städten weist Zürich das höchste Verhältnis von Kaufpreis zu Miete auf und bietet Buy-to-let-Investoren damit nur eine geringe Kompensation für langfristige Risiken. Ein Wendepunkt am Wohnungsmarkt ist nicht in Sicht: Die Finanzierungskosten bleiben niedrig, und Zürich zieht weiterhin kontinuierlich internationale Unternehmen an.

Dubai

Seit Mitte 2023 sind die realen Wohnungspreise in Dubai jährlich im zweistelligen Prozentbereich gestiegen und liegen mittlerweile rund 50 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren – der stärkste Anstieg unter allen analysierten Städten. Damit ist das Risiko einer Immobilienblase im zweiten Jahr in Folge deutlich gestiegen und befindet sich nun auf einem erhöhten Niveau. Das starke Bevölkerungswachstum von fast 15 Prozent seit 2020 hat das verfügbare Wohnangebot spürbar verknappt, während die Einkommen mit der Preisentwicklung nicht Schritt halten konnten. Gleichzeitig deuten die aktuellen Baugenehmigungen auf ein hohes Neubauvolumen hin – vergleichbar mit dem Niveau von 2017. Zudem nimmt der Wettbewerb um Offshore-Immobilieninvestitionen mit Städten wie Abu Dhabi und Riad weiter zu.

London

Die realen Wohnungspreise in London liegen derzeit rund 20 Prozent unter dem Höchststand von 2016 und etwa 5 Prozent unter dem Niveau der Immobilienblase von 2007. In der Folge befindet sich die Bautätigkeit auf einem historischen Tiefstand – was den Aufwärtsdruck auf die Mieten jedoch weiter verstärkt. Die Nachfrage aus dem Ausland hat sich zuletzt leicht erholt: Ein schwaches Pfund und Londons anhaltende internationale Attraktivität ziehen weiterhin Kapital an. Dennoch agieren Käufer im Prime-Segment zurückhaltend, da höhere Immobiliensteuern und eine weniger vorteilhafte Besteuerung für nicht ansässige Personen die Nachfrage dämpfen.

Frankfurt

Nach einem mehrjährigen Abschwung haben die Wohnungspreise in Frankfurt einen Boden gefunden. Inflationsbereinigt liegen sie rund 20 Prozent unter dem Höchststand von Mitte 2022. Gleichzeitig haben sich die Marktungleichgewichte verringert, und das Risiko einer Immobilienblase ist von hoch auf moderat gesunken. Ein solides Wachstum im Finanzsektor stützt die lokale Nachfrage nach Wohnraum. Die Mieten haben in den vergangenen Jahren mit der Inflation Schritt gehalten und dürften in den kommenden Quartalen weiter steigen. Insgesamt fällt der Ausblick für den Frankfurter Wohnungsmarkt positiv aus: Das knappe Angebot stützt sowohl die Preise als auch die Mieten.

UBS Switzerland AG

Über UBS
UBS ist ein führender und globaler Wealth Manager sowie die führende Universalbank in der Schweiz. Sie verfügt zudem über ein diversifiziertes Angebot im Asset-Management und fokussierte Kapazitäten im Investment-Banking. Per Ende zweites Quartal 2025 verwaltet UBS Vermögen in Höhe von 6,6 Billionen US-Dollar. Durch personalisierte Beratung, Lösungen und Produkte hilft UBS den Kundinnen und Kunden, ihre finanziellen Ziele zu erreichen. UBS hat ihren Hauptsitz in Zürich und ist in mehr als 50 Ländern präsent. Die Aktien der UBS Group AG sind an der SIX Swiss Exchange sowie an der New York Stock Exchange (NYSE) kotiert.