放緩進行式

全球房價上行趨勢(自2012年以來累計上漲15%)接近尾聲,近幾季全球大多數房市已顯現放緩跡象。一項涵蓋29個國家的樣本調查顯示,經通膨調整後的房價平均漲幅已從2017年中時的八年來高點3.5%下降至去年底時不到1%的水準,建築許可及新屋開工兩項指標放緩亦證實了此趨勢。

整體而言,房市放緩程度尚不足以引發廣泛的經濟衰退或下行,至少短期內不會。但反過來說,房地產業亦不大可能給經濟增長帶來支撐。新一輪央行降息可望給負債纍纍的家庭帶來喘息機會,但只要經濟不確定性依然存在,房市週期就不太可能延長。

國情各不同

房市興衰對各國經濟週期的影響程度各不相同。簡單來說,以下是較為重要的風險因素:住宅自有率、家庭債務/收入比、房貸融資條款、建築業在該國GDP中的相對重要性等。

對經濟週期有何影響:

  • 澳洲房市動能急劇走弱,未來幾季拖累該國經濟的風險大幅攀升。
  • 加拿大、瑞典及以色列的房市雖下滑,但尚未對整體經濟發出警訊,目前亦未對投資造成直接影響。
  • 歐元區大多數國家的房市仍處於擴張狀態,但與去年相比增速有所放緩,房地產對此區域經濟的影響為中性。
  • 中國去年的房地產動能在全球稱冠,可望為該國經濟帶來一定支持。
  • 美國房價增速放緩,儘管建築許可指標下滑,但房市並未發出衰退信號。

房市與經濟週期

房市被認為透過以下三個主要的傳輸管道而對經濟週期帶來影響:1)建築業;2)信貸供應;3)財富效應。

一、作為勞動密集型產業,建築業在相當大程度上依賴於房市的健康發展。例如,新屋開工若急劇下滑,將引發建築工人被裁員,失業率將上升。

二、在房地產興盛時期,金融業將受益於資產負債表改善、風險下降,進而推動信貸供應增長。相反,在房地產衰落時期,銀行因風險加大而減少放貸,進而對產業界造成打擊。

三、對許多家庭來說,房產是最大的單一金融資產。房價上升使得屋主的財富增加,進而會提振消費,尤其是在住宅自有率較高的國家。而且,抵押品價值上漲使得屋主可透過住宅權益貸款(home equity loans)來提取現金。相反地,若房價急劇下跌,屋主可能需要付出更多權益(equity),並因而減少消費。

學術研究證據

加州大學洛杉磯分校教授Edward Leamer題為「房市週期就是經濟週期(Housing is the business cycle)」的演講經常被引用,他在演講中指出房市活動急劇下滑是經濟走向衰退的強烈因果信號。一系列經濟學研究都試圖驗證他的觀點,但成果有限。

不過,大多數研究都認同,在許多國家房地產是經濟週期的先行指標。此外,建築許可及新屋開工預測未來經濟活動的效果要好於其他房地產指標,例如住宅投資或房價。

然而,實證研究未能在房地產市場動能與經濟週期之間建立明確的因果關係,原因有三:

一、若房地產週期本身由利率變化來決定,則貨幣政策就是經濟週期而非房市走勢的源頭。

二、建築業在經濟中的比重太低(並隨時間而遞減),因此難以解釋其對經濟週期中的波動有多大影響。建築業對其他產業及財富的溢出效應或信貸供應效應亦同時發揮作用。

三、鑒於數據品質不高, 在計量經濟學中難以做出識別(identification)分析。對不同國家進行比較亦受貨幣政策、住宅自有率及住宅融資系統差異等因素的阻礙。

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