住宅房地產是全球最大的一個資產類別,市值高達100-120兆美元,並且高度使用槓桿,約30兆美元是尚未償付的貸款。瑞銀財富管理投資總監辦公室(CIO)最新一期報告指出,由於全球房市的龐大規模及結構,對經濟將有巨大影響,並可能進而影響商業週期(通常有時間上的落差)。

瑞銀CIO表示,「學術研究顯示,房市重挫通常是經濟衰退襲來的先行指標。其中,建築許可及新屋開工則具有預測商業活動的特性。舉例來說,美國過去11次經濟衰退,有9次發生在房地產投資大跌之後。」

那麼,房市正在傳達哪些信號?瑞銀CIO表示,「全球實質房價不斷上漲,但價格動能已於最近幾個季度轉趨疲弱,建築許可數量亦較去年來得低。」

自2012年以來,根據瑞銀CIO的估算,全球房市價格累計上漲15%。而於2017年中,平均增長速度見頂,為3.5%,但至2018年底則滑落至1%。上行趨勢似乎來到了尾聲。

儘管如此,瑞銀CIO認為房市放緩的速度仍不足以在短期內引發一個較廣泛的經濟衰退。「以此類推,目前房市亦不太可能推動經濟增長。雖然利率水準再度下滑可望讓過度舉債的家庭減輕壓力,但只要大環境的不確定性持續,低利率仍不太可能延長房市的景氣週期。」

不過,每個國家有其不同的情景。例如,在澳洲、加拿大、阿拉伯聯合大公國、以色列及瑞典,實質房價及建築許可數量紛紛下跌,並開始對其經濟造成壓力。但中國、德國、西班牙、愛爾蘭、波蘭及新加坡的房市動能則仍屬正向。

瑞銀CIO表示,「去年,中國房市的動能最佳,對其經濟提供支持。然而,多數歐元區房市雖然持續擴張,但速度已較去年放緩。儘管美國房價的漲勢趨緩,而從建築許可數量來看,美國房市並沒有出現令人擔憂的衰退信號。」

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