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Chapitres surlignés

De la promesse à l’engagement - Origines, mutation et perspectives

La dette fait partie de l’histoire humaine depuis des millénaires. Ses avantages et ses risques sont étroitement liés à la confiance, à la morale et aux conditions cadres juridiques. L’histoire illustre comment la dette crée de la prospérité – et pourquoi elle doit être régulièrement encadrée par de nouvelles réglementations.

Essor hypothécaire de 50 ans
Volume hypothécaire en Suisse, en francs et en pourcentage du PIB

Le graphique montre que le volume de prêts hypothécaires en cours en Suisse a augmenté plus fortement que le PIB au cours des 50 dernières années et dépassait 1200 milliards de francs en 2024, soit 143% du PIB. Les sources sont Jordà et al. 2017, BNS, OFS, SECO et UBS.

Sources: Jordà et al. 2017 1, BNS, OFS, SECO, UBS

Plus de refuge dans les emprunts d’État - La dette publique et le marché immobilier

Les dettes d’État sont de plus en en plus problématiques dans le monde entier. De nombreux gouvernements pourraient tirer parti de l’inflation pour réduire leurs dettes, ce qui dévaloriserait aussi les dettes immobilières. Mais les propriétaires immobiliers doivent se préparer à une augmentation des taux nominaux et à d’éventuelles hausses d’impôts.

Hausse de l’endettement de l’État
Endettement total (brut) de l’État en pourcentage du produit intérieur brut (PIB)

Le graphique montre, pour plusieurs pays la dette souveraine rapportée au produit intérieur brut en 2001 et en 2024. Le ratio d’endettement a augmenté dans la plupart des pays. Il est actuellement le plus élevé au Japon, à 236% du PIB, suivi de l’Italie à 135% et des États-Unis à 122%. Parmi les pays industrialisés, seuls le Danemark avec 3 % et la Suisse avec 38 % enregistrent de faibles niveaux de dette publique. Les sources sont le FMI et UBS.

Sources: FMI, UBS

Les dettes hypothécaires et le marché immobilier - Le levier qui sous-tend l’essor immobilier

Les prêts hypothécaires ont donné accès à la propriété du logement à de vastes pans de la population. Un taux d’avance élevé est attrayant tant pour les ménages que pour les banques. Mais il crée aussi des dépendances et des risques pour le marché et le système financier.

Dettes hypothécaires: dans les périodes fastes comme néfastes
Rendement des fonds propres annualisé d’un portefeuille immobilier diversifié de 2020 à 2022 (taux bas) et de 2023 à 2024
(taux élevés), à chaque fois avec et sans recours à la dette

Le graphique montre qu’en Suisse et en Allemagne, entre 2020 et 2022, grâce à des taux d’intérêt bas et un endettement de 66%, les rendements annuels moyens sur fonds propres ont été élevés, de 15% et 17% respectivement. Mais de 2023 à 2024, la conjonction de taux élevés et de dévaluations des portefeuilles immobiliers a conduit à un rendement des fonds propres annualisé très négatif de 15% en Allemagne au même taux d’avance, contre un rendement des fonds propres encore positif d’environ 5% en Suisse. Les données proviennent de MSCI, de la BNS, de la Deutsche Bundesbank et d’UBS.

Remarques: les calculs supposent que le portefeuille est financé par un prêt hypothécaire à dix ans au taux d’intérêt du marché en vigueur au début de chaque période et qu’il est détenu jusqu’à la fin de la période. Les modifications sont prises en compte, mais pas les impôts ni les fluctuations de change.

Sources: MSCI, BNS, Deutsche Bundesbank, UBS

Potentiel de rendement en dehors des sentiers battus

Le renforcement des prescriptions en matière de fonds propres restreint la capacité de prêt des banques, impactant notamment les promoteurs immobiliers. Les investisseurs privés ont quant à eux la possibilité de profiter de nouvelles sources de rendement par l’octroi de crédits (private debt). Malgré sa croissance, le private debt reste néanmoins un segment marginal.

Le private debt sur la voie de la croissance
Actifs dans des fonds de private debt par région, en milliards de dollars

Le graphique montre l’évolution, ventilée par régions, des capitaux investis à l’échelle mondiale dans des fonds de private debt de 2001 jusqu’au premier trimestre 2025. Pendant cette période, la fortune de ces fonds a fortement augmenté. L’Amérique du Nord devance clairement les autres régions à cet égard et représente la plus grosse part du volume total, suivie de l’Europe et de l’Asie-Pacifique. En 2025, la fortune mondiale des fonds de private debt a atteint 1700 milliards de dollars, dont quelque 1100 milliards en Amérique du Nord, environ 500 milliards en Europe et 100 milliards dans la région Asie Pacifique.

* Au 1er trimestre 2025

Sources: Preqin, UBS GWM CIO Alternatives, UBS

Investir dans les crédits immobiliers - Potentiel de rendement en dehors des sentiers battus

Le marché des logements en propriété continue de grimper. Les taux bas, les transferts de patrimoine dans le cadre de successions et de donations ainsi que les considérations d’investissement alimentent une demande soutenue. Mais en raison de la problématique de la capacité financière, les recherches visent de plus en plus des objets plus petits et des régions abordables.

Les règles de capacité limitent la superficie finançable aux emplacements centraux
Surface finançable* pour des appartements en propriété de qualité (70e pourcentile des prix proposés), en m2, 3e trimestre 2025

Die Grafik zeigt die Anzahl Quadratmeter, die gemäss Tragbarkeitsregeln für einen Haushalt mit Medianeinkommen finanzierbar sind. Im Falle der Medianpreise sind nur in 34 Prozent aller Gemeinden Objekte mit einer Fläche von 100 Quadratmetern oder mehr tragbar. An vielen zentralen Lagen, insbesondere rund um Zürich, dem Genfersee, der Zentralschweiz und in den Tourismusregionen ist es bedeutend weniger. Die Quellen sind ESTV, Wüest Partner und UBS.

*Selon les règles de capacité financière pour un ménage ayant un revenu dans la médiane locale et un taux d’avance de 80%.

Sources: ESTV, Wüest Partner, UBS

Logements locatifs – La vague d’assainissements alimente les loyers

Le marché du logement évolue à nouveau sous l’influence des taux bas. Les prix d’achat des logements collectifs augmentent fortement et des capitaux croissants sont consacrés à l’assainissement d’objets existants. Un excédent de logements locatifs haut de gamme menace, tandis que la pénurie se poursuit dans les segments plus abordables. L’importance des obstacles réglementaires et des coûts de construction réduit l’éventualité d’un essor de la construction.

Doublement des investissements dans les biens existants en cinq ans
Investissement de transformation et d’agrandissement prévus* dans les immeubles résidentiels, en millions de francs

Le graphique montre l’évolution des investissements planifiés dans la transformation et l’agrandissement d’immeubles résidentiels. Ils ont fortement augmenté depuis 2020. À l’époque, des projets d’une valeur de 1,7 milliard de francs ont été approuvés et des demandes de permis de construire ont été soumises à hauteur de 1,9 milliard de francs. Jusqu’à 2025, ces chiffres ont pratiquement doublé, passant à 3,1 milliards de francs de projets approuvés et 3,9 milliards de francs de demandes de permis de construire. Les sources sont Infopro Digital et UBS.

* Selon les demandes de permis de construire soumises et les permis de construire accordés. Tous les travaux de construction qui concernent des biens existants
(rénovation, transformation, agrandissement) et exigent une demande de permis de construire sont pris en compte. Les projets hybrides qui incluent des travaux de nouvelle construction ne sont pas pris en compte.

Sources: Infopro Digital, UBS

Surfaces de bureaux -Mise à l’épreuve

Le marché suisse des surfaces de bureau s’est avéré résilient ces derniers temps malgré la faiblesse conjoncturelle et les optimisations de surfaces. Les investisseurs institutionnels ont pu maintenir les pertes de revenus locatifs à un niveau globalement stable et même les réduire aux emplacements centraux. Cette année, un déclin de la demande de surfaces pourrait conduire à une hausse des taux de vacance.

Marché suisse des surfaces de bureau, un roc au milieu de la tempête
Taux de vacance des immeubles de rapport de bureaux, en pourcentage

En Suisse, le taux de vacance des surfaces de bureaux suit une évolution latérale depuis 2008 et avoisine notamment 8% depuis 2022. À l’inverse, le taux de vacance mondial a progressé constamment ces dernières années et dépasse désormais 17%. Les données proviennent de MSCI et d’UBS.

* Taux de vacance en Suisse estimé par UBS

Sources: MSCI, UBS

Surfaces de vente - Une pression constante

Le secteur suisse de la distribution est confronté à des défis persistants. Si les emplacements de premier ordre restent stables, le marché plus large est marqué par la stagnation, une offre excédentaire structurelle et une pression sur les marges. Distributeurs comme bailleurs devront faire preuve de flexibilité à l’avenir.

Baisse des loyers des surfaces de vente en termes réels
Évolution des loyers proposés de 2010 à 2025 selon le type d’usage et inflation, cumulé en pourcentage*

Le graphique montre l’évolution des loyers proposés depuis 2010. Les loyers ont augmenté de 14% pour les surfaces commerciales, de 12% pour les logements, de 7% pour les bureaux et de 1% pour les surfaces de vente. L’inflation s’élevait à 6%. Les données proviennent de Wüest Partner, de l’OFS et d’UBS.

* Calculé sur la base de la moyenne des loyers et des prix à la consommation des années 2010 et 2025

Sources: Wüest Partner, OFS, UBS

Surfaces logistiques et industrielles

Le marché suisse de l’immobilier logistique est de nouveau porté par l’essor du commerce en ligne et offre des rendements attrayants. Mais la pénurie de surfaces, les obstacles réglementaires et la part élevée d’utilisateurs en propre limitent la croissance et favorisent l’adoption de stratégies de placement sélectives.

Plus de colis, moins de points de vente
Chiffres clés sur la distribution physique et le commerce en ligne en 2015 et en 2025, 2025: estimation UBS

Le graphique illustre le transfert de la distribution physique vers le commerce en ligne. 20 colis par habitant ont été transportés en 2015, passant à pas moins de 37 en 2025. Pendant cette période, la consommation en ligne par habitant a augmenté de 860 à 1710 francs par personne et par an. En revanche, le nombre de points de vente par millier d’habitants a diminué de 4,7 à 3,9. Les sources sont PostComm, l’OFS, l’ASSOCIATION DE COMMERCE.swiss et UBS.

* colis standards et envois express et par coursier, y compris livraisons transfrontalières

** Points de vente physiques, hors distributeurs automobiles, garages et stations-service

*** Y compris prestataires étrangers

Sources: PostCom, OFS, ASSOCIATION DE COMMERCE.swiss, UBS

Fonds et actions suisses –  Un essor éphémère

Les placements immobiliers suisses ont dégagé une forte performance depuis 2022. Pourtant, les valorisations élevées et l’affaiblissement des fondamentaux ternissent les perspectives. Les afflux continus de capitaux pourraient par ailleurs affecter la qualité des portefeuilles. Les prochains trimestres devraient donc offrir des rendements inférieurs à la moyenne.

Envolée des placements immobiliers suisses
Performance globale de plusieurs catégories de placement cotées en bourse, à la fin du mois et en francs suisses,
indice: 13 octobre 2022 = 100*"
* L’indice SREAL avait atteint son point le plus bas le 13 octobre 2022.

Le graphique montre la performance globale indexée de plusieurs catégories de placement cotées en bourse en francs suisses. Du 13 octobre 2022 au 28 février 2026, les placements immobiliers suisses ont dégagé une performance globale de 62%, l’ensemble du marché suisse des actions de 47%, les actions immobilières européennes de 25% et les actions immobilières mondiales de 18%. Les données proviennent de Bloomberg et d’UBS.

Sources: Bloomberg, UBS; au 28.02.2026

Monde – Une tendance haussière hésitante

Après des années d’évolution volatile, les marchés immobiliers mondiaux montre à présent des signes de stabilisation. Des valorisations attrayantes s’inscrivent dans un contexte économique plus porteur. Les tendances structurelles et les divergences sectorielles obligent les investisseurs à faire preuve de sélectivité. Les segments industriels, logistiques et résidentiels restent en tête.

Surperformance des surfaces industrielles et logistiques
Performance globale des placements directs mondiaux, par secteur, en dollars, indice: 1er trimestre 2019 = 100

Le graphique montre la performance globale des placements directs mondiaux par segment de 2019 à 2025. La performance globale la plus élevée, de loin, a été enregistrée par le secteur industriel, à 80%, suivi du logement (35%), des autres biens (22%), des hôtels (13%), des surfaces de vente (9%) et des bureaux (1%). Les données proviennent de MSCI Real Assets et d’UBS.

* Performance globale au 3e trimestre 2025 par rapport à la même période l’année précédente

Sources: MSCI Real Assets, UBS

Bilan intermédiaire de l’objectif «zéro émission nette» - Le remplacement des chauffages en perte de vitesse

La dynamique actuelle de remplacement des systèmes de chauffage est insuffisante pour atteindre l’objectif «zéro émission nette» d’ici à 2050. En dépit d’un besoin d’intervention manifeste, le nombre d’assainissements énergétiques a même diminué ces derniers temps. Seule l’introduction de nouvelles lois cantonales sur l’énergie permettra vraisemblablement d’enclencher l’accélération nécessaire.

Disparités marquées entre cantons dans les efforts de durabilité
Part des chauffages durables dans les bâtiments résidentiels par type de chauffage et par canton, à fin 2025, en pourcentage

Le graphique montre la part des chauffages durables dans les 26 cantons et en moyenne pour la Suisse, ventilé par type de chauffage (pompe à chaleur, chauffage à distance, bois, solaire). Les cantons affichant les plus fortes proportions de chauffages durables sont Obwald, Fribourg et Appenzell Rhodes-Intérieures, alors que Neuchâtel, Vaud et Genève restent nettement en retrait. Le choix de remplacement se porte le plus souvent sur la pompe à chaleur, suivie du bois, du chauffage à distance et de l’énergie solaire. Les données proviennent de l’OFS et d’UBS.

Sources: OFS, UBS

Suppression de la valeur locative – Cadre moins favorable aux assainissements

Avec la suppression de la valeur locative, certaines déductions fiscales disparaîtront aussi lors des projets de rénovation. Bien que le remplacement du chauffage reste rentable dans le nouveau système fiscal, les investissements supplémentaires dans l’efficacité énergétique pourraient être reportés plus souvent à l’avenir.

Le passage à la pompe à chaleur sera coûteux
Financement de l’investissement dans une pompe à chaleur air-air et le remplacement des fenêtres des maisons individuelles, ventilé selon l’origine des fonds, en moyenne nationale, avant (ancien système) et après la suppression de la valeur locative (nouveau système) (en milliers de francs)

Le graphique montre la répartition des coûts d’investissement pour une pompe à chaleur et un remplacement des fenêtres d’une valeur de 70 000 francs. Dans le système d’imposition actuel, plus d’un tiers des coûts sont couverts par des subventions et un bon sixième par des déductions fiscales. L’investisseur assume lui-même presque la moitié du coût total, soit 32 000 francs. Après la suppression de la valeur locative, les déductions relatives aux mesures énergétiques disparaîtront au niveau fédéral, si bien que l’investisseur devra payer environ 6000 francs de plus. Si les possibilités de déductions cantonales sont également supprimées, la part assumée par l’investisseur progresse à environ 45 000 francs. La source est UBS.

* Note: les déductions fiscales sont estimées pour un couple mar ié ayant un revenu annuel brut de 200 000 francs.

Source: UBS

Mockup of Real Estate Focus 2026 publication

Real Estate Focus 2026

La pénurie de placements a réorienté l’intérêt des investisseurs vers le marché résidentiel. Grâce à la faiblesse des charges courantes, le logement en propriété reste très prisé. Dans le même temps, la hausse des prix et les critères de capacité financière restrictifs compliquent l’accès à la propriété. Sur le marché des logements locatifs également, aucune détente n’est en vue à l’échelle nationale malgré une légère reprise des nouvelles constructions. Pour ce qui est des bureaux et des surfaces de vente, les emplacements de qualité parviennent pour l’instant à résister au fléchissement de la demande, malgré un contexte de profondes mutations structurelles.

Disclaimer

Real Estate Focus 2026
Chief Investment Office GWM  |  Investment Research

Ce rapport a été préparé par UBS AG, UBS Switzerland AG.

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