Rund vier Prozent aller Hypothekarkredite der Schweiz wurden 2021 über Online-Plattformen vergeben. Das entspricht einem Volumen von rund 7 Milliarden Franken – eine stolze Leistung für ein Marktsegment, das in der Schweiz ab 2012 entstand und erst seit 2015 richtig aktiv ist. UBS hat die Zeichen der Zeit schnell erkannt und schon 2016 mit UBS Atrium eine erste Hypothekenplattform lanciert, die 2021 in key4 by UBS integriert wurde.

Wie lässt sich dieses rasche Wachstum erklären? Was macht solche Plattformen für institutionelle Anleger so interessant? Welches der verschiedenen Geschäftsmodelle eignet sich für Pensionskassen? Ist der Erfolg primär auf das tiefe Zinsniveau zurückzuführen – und bedeutet demnach das Ende der Negativzinsen auch das Aus für derartige Plattformen?

Antworten auf all diese Fragen gibt Stephan Bereuter, CIO der Migros-Pensionskasse (MPK) – einer Pensionskasse, die ihrerseits Investorin der allerersten Stunde bei UBS Atrium/key4 ist.

Stephan Bereuter: Als 2015 die Negativzinsen eingeführt wurden, suchten wir eine Alternative zu den negativ verzinsten Nominalwertanlagen. Hypotheken waren naheliegend, da wir seit längerer Zeit Darlehen an Kommunen und staatsnahe Institutionen vergeben. Diese Darlehen haben einiges gemeinsam mit Hypotheken: hohe Sicherheit, lange Laufzeit, fester Zins. Zudem sind die Spreads bei Hypotheken höher und liegen aus unserer Sicht deutlich über den möglichen Ausfallrisiken.

Zwar gab es damals schon vereinzelt alternative Plattformen, doch das Hypothekargeschäft war in jenen Tagen noch fast ausschliesslich eine Domäne der Banken. Das änderte sich für uns 2016, als UBS institutionelle Anleger als Investoren für die erste Hypothekenplattform suchte. Nach gründlicher Prüfung kamen wir zu dem Schluss: Das ist für uns die ideale Konstellation, um Hypotheken für Renditeliegenschaften zu vergeben.

2016 standen für uns zwei Kriterien im Fokus: Erstens musste der Partner einen hohen Standard in der Kreditvergabe aufweisen, und zweitens musste er nach der Vergabe auch die Verwaltung der Hypothek gewährleisten. Denn wie den meisten Pensionskassen fehlt auch uns die Expertise, um Kreditanträge gründlich zu prüfen. Und wir verfügen zudem nicht über die Ressourcen für die Administration – inklusive der Bereiche Inkasso und Recovery Hunderter von Hypotheken. Insbesondere die Kreditprüfung ist essenziell – schliesslich tragen wir als Investor das Anlagerisiko. Deshalb müssen wir dem Vermittler uneingeschränkt vertrauen können. Bei UBS konnten und können wir das. Wir haben uns für key4 entschieden, weil uns das Konzept und die Prozesse überzeugt haben. Mitentscheidend war sicher auch das Brand – UBS bietet uns ein Rundum-sorglos-Paket, mit dem wir uns wohlfühlen.

Richtig. Im Oktober 2016, vor ziemlich genau sechs Jahren, haben wir über key4 unsere erste Hypothek vergeben: für ein Mehrfamilienhaus im Kanton Solothurn, 1,23 %, Laufzeit 10 Jahre. Dies war übrigens auch für key4 die allererste Hypothek. Wir sind damit in der Tat ein Kunde der allerersten Stunde – und bis heute dabei.

Sorgfältig evaluieren und genau hinschauen: Fühlen Sie sich wohl, vertrauen Sie dem Plattformbetreiber? Wirkt er seriös und stabil? Wie beurteilen Sie seinen Leistungsausweis? Verfügt er über die Ressourcen und die nötige Expertise für eine gründliche Bewertung der Immobilie, der Bonität des Kreditnehmers und der Tragbarkeit der Hypothek? Wie unterstützt er Sie in juristischen und administrativen Belangen, bei Inkasso und Recovery? Wie transparent sind seine Prozesse und wie hoch seine Gebühren und Kommissionen? Bedenken Sie dabei vor allem, dass er auch in zehn Jahren noch für Sie da sein muss!

Was den Kreditnehmer betrifft, ja. Da wir bei einem Ausfall die Liegenschaft übernehmen müssten, prüfen wir bei Mehrfamilienhäusern, ob wir die Liegenschaft mit einem guten Gefühl in unseren Bestand übernehmen könnten. Wir lassen deshalb jedes Objekt vor der Belehnung von unseren Immobilienexperten begutachten – und haben aus diesem Grund auch schon Kreditanfragen abgelehnt.

Vom Investitionsvolumen ist das Aufwand-Ertrag-Verhältnis einer 10-Millionen-Hypothek für ein grosses Mehrfamilienhaus attraktiver – insbesondere wenn Sie eine ambitionierte strategische Quote erfüllen wollen. Andererseits unterscheiden sich die Risikoprofile von Hypotheken für selbst bewohntes Wohneigentum und für Renditeliegenschaften. In Krisenzeiten weisen selbst bewohnte Liegenschaften ein geringeres Ausfallrisiko auf, weil die Eigentümer alles daransetzen werden, ihre Liegenschaft behalten zu können. Für mich ist das aber keine Frage von Entweder-oder, sondern von Sowohl-als-auch.

Nein, zum Glück noch nicht. Ein gewisses Restrisiko besteht natürlich immer. Doch die Absicherung ist so gut, dass sich der Schaden im Rahmen hält, falls es zu einem Ausfall kommen sollte.

Das Zinsumfeld war eher Auslöser als Ursache. Der Hauptgrund war für uns, dass uns diese Plattformen einen Markt erschliessen, zu dem wir bislang keinen Zugang hatten.

Eine solche Option stand nie zur Diskussion. Das hiesse, ein grosses Team aufzubauen und uns die Expertise zuerst zu erarbeiten. Der Aufwand wäre unverhältnismässig gross. Verglichen mit den Kosten für ein eigenes Team von Spezialistinnen und Spezialisten, sind die Gebühren der Plattformen tiefer und erfolgsbezogen – sie fallen nur an, wenn wir auch tatsächlich eine Hypothek vergeben können. Und da wir kein eigenes Vertriebsnetz für Hypotheken haben, wären wir so oder so auf einen Vermittler angewiesen. 

Das hat verschiedene Gründe. Primär sind Hypotheken für uns eine neue, zusätzliche Assetklasse mit einem guten Risiko-Ertrag-Verhältnis. Es handelt sich um langfristige Anlagen, die zum langfristigen Anlagehorizont von Pensionskassen passen. Sie bieten Spreads bei sehr geringem Risiko. Hypotheken sind ein Margengeschäft, und obwohl die Margen gering sind und durch Gebühren noch verringert werden, bleibt unter dem Strich noch genügend übrig.
Das alles macht Hypotheken attraktiv – vorausgesetzt, man kann mit der Illiquidität leben, was Pensionskassen in der Regel können.

Absolut, davon bin ich überzeugt. Mit gerade noch 1,7 Prozent ihres Anlagevermögens waren Pensionskassen 2015 in Hypotheken investiert. Dieser Wert war zuvor jahrelang rückläufig, 2004 lag er noch bei 3,8 Prozent. Seit 2015 zeichnet sich aber eine Trendwende ab – für 2020 weist die Pensionskassenstatistik des BfS wieder 2,2 Prozent aus. Ich sehe zwei Gründe für dieses Comeback. Erstens reagieren Pensionskassen auf die Erkenntnis, dass Hypotheken einen grösseren Spread haben als vergleichbare risikoarme Anlagen. Und zweitens verfügen sie mit den Hypothekenplattformen jetzt auch über einen leistungsfähigen Vertriebskanal.

Nein, das glaube ich nicht. Bei der Assetklasse besteht ein grosses Wachstumspotenzial. Ich kenne Pensionskassen und Consultants, die sich verstärkt mit diesem Thema beschäftigen. Der Trend ist also nicht vorbei, zumindest nicht aus Sicht der Pensionskassen. Und weil sie für Hypotheken keine nennenswerten anderen Vertriebskanäle haben als die Online-Portale, werden auch diese weiterhin wachsen. Vielleicht etwas langsamer, wenn andere festverzinsliche Werte wieder vermehrt in den Fokus rücken. Aber wachsen werden sie, denn der Spread bleibt – einfach auf einem höheren Zinsniveau.

Auf key4 erfährt der Investor nicht, wie viele Angebote ein Kreditnehmer erhält. Uns liegen daher keine Informationen vor, ob wir einen Konkurrenten unterboten haben oder die einzigen Anbieter waren. Da wir aber nur bei einem Teil der Offerten einen Vertrag abschliessen können, denke ich, dass der Wettbewerb Wirkung zeigt.

Wir kalkulieren gar nicht. Der Markt bewegt sich laufend. Mittlerweile wissen wir aus Erfahrung und basierend auf dem Risikoprofil der Hypothek, wie hoch wir gehen können respektive wie tief wir gehen müssen, um den Zuschlag zu erhalten. Die Bandbreite ist sehr eng, der Wettbewerb greift tatsächlich. Die Kreditnehmer erhalten ausgesprochen kompetitive Konditionen.

Eindeutig. Uns Pensionskassen ermöglichen sie den Zugang zu einer interessanten Assetklasse. Den Kreditnehmern wiederum verschaffen sie Hypotheken zu sehr attraktiven Konditionen. Und die Bank verdient Geld mit Hypotheken, ohne dafür Eigenmittel hinterlegen zu müssen. Ich würde diese Konstellation sogar als «Win-win-win-Situation» bezeichnen.