• Il rapporto di UBS CIO Wealth Management UBS Global Real Estate Bubble Index analizza i prezzi delle proprietà residenziali in 18 città selezionate di tutto il mondo.
  • Le sopravvalutazioni si sono accentuate nella maggior parte delle città. Vancouver è quella con il maggior rischio di bolla immobiliare.
  • Tuttavia, tra i quattro centri finanziari più importanti solo Londra ha evidenziato un aumento del rischio di una bolla. A New York, Singapore e Hong Kong i prezzi hanno registrato una stagnazione o una diminuzione negli ultimi quattro trimestri.
  • Il mercato immobiliare a Zurigo è più sopravvalutato rispetto a Ginevra, ma gli appartamenti sono accessibili nel confronto internazionale.

Zurigo, 27 settembre 2016 – I mercati immobiliari si stanno di nuovo surriscaldando, solo alcuni anni dopo l'ultima grande ondata di correzione globale. Il Global Real Estate Bubble Index di UBS Wealth Management indica una notevole sopravvalutazione dei mercati immobiliari di alcuni centri urbani.

Per il 2016 è Vancouver a guidare l'indice. Il rischio di una bolla appare elevato anche a Londra, Stoccolma, Sydney, Monaco e Hong Kong. Le deviazioni dalla media di lungo periodo segnalano una sopravvalutazione dei mercati immobiliari a San Francisco e Amsterdam. I prezzi sono troppo elevati anche a Zurigo, Parigi, Ginevra, Tokyo e Francoforte, sebbene in misura inferiore. Per contro, Singapore, Boston, New York e Milano sono valutate in modo equo, mentre il mercato immobiliare di Chicago rimane sottovalutato rispetto al proprio andamento storico.

Claudio Saputelli, responsabile di Global Real Estate presso il Chief Investment Office di UBS Wealth Management, afferma: «I prezzi degli immobili nelle città a rischio di bolla sono aumentati in media di quasi il 50% dal 2011. Negli altri centri finanziari, i prezzi hanno registrato solo una crescita inferiore al 15%. Questo divario è sproporzionato rispetto alle differenze che si rilevano nelle condizioni economiche e nei tassi d'inflazione locali. Ciò che accomuna queste città sono tassi d'interesse eccessivamente bassi, che non sono coerenti con la solida performance dell'economia reale. Questo, insieme all'offerta rigida e alla domanda sostenuta della Cina, ha creato un ambiente «ideale» per i prezzi immobiliari eccessivi».

Matthias Holzhey, economista immobiliare presso il Chief Investment Office di UBS Wealth Management, afferma: «La situazione è delicata per i mercati immobiliari più sopravvalutati. Una crescita netta dell'offerta, l'aumento dei tassi d'interesse o cambiamenti nei flussi internazionali di capitale potrebbero innescare in qualsiasi momento una forte correzione dei prezzi».

Europa: la politica monetaria indifferenziata accresce gli squilibri

Nell'Eurozona i tassi d'interesse non possono essere adattati allo specifico sviluppo economico di ciascuno Stato membro. Allo stesso tempo, la debolezza economica dell'Eurozona sta costringendo gli altri paesi dell'UE e la Svizzera a perseguire una politica monetaria accomodante. Questa fase di interessi bassi nei motori di crescita dell'Europa ha contribuito a surriscaldare i mercati degli immobili residenziali urbani negli ultimi anni. Di conseguenza, nell'UBS Global Real Estate Bubble Index l'aumento più alto in Europa dalla metà del 2015 è stato registrato a Stoccolma, seguita da Monaco, Londra e Amsterdam.

Londra resta di gran lunga il mercato immobiliare più sopravvalutato in Europa con un punteggio del 2,06, che rientra nella fascia a rischio di bolla. Dal 2013, i prezzi immobiliari di Londra sono aumentati ogni anno con un tasso a doppia cifra. La politica di allentamento della Bank of England, il nuovo deprezzamento della sterlina in seguito alla decisione del Regno Unito di uscire dall'UE e l'offerta limitata dovrebbero per il momento mantenere i prezzi gonfiati. Tuttavia, se la debolezza economica dovesse persistere, il rischio di una forte correzione a medio termine è molto elevato.

Svizzera: Zurigo supera Ginevra

Tra il 2000 e il 2012 Ginevra aveva registrato la seconda crescita più alta dei prezzi di tutte le città monitorate e quattro anni fa si trovava a rischio di bolla. La graduale normalizzazione del mercato immobiliare di Ginevra dal 2012 evidenzia una riduzione della domanda speculativa in seguito alle difficoltà del settore finanziario locale. Tuttavia, i tassi d'interesse più bassi del mondo e l'esigua attività edilizia hanno impedito una correzione maggiore.

Dopo una battuta d'arresto, negli ultimi dodici mesi a Zurigo le valutazioni immobiliari hanno ripreso di nuovo a crescere in seguito al rimbalzo dei prezzi e alla debole crescita economica. Secondo l'indice, le valutazioni sono nel frattempo più alte a Zurigo che a Ginevra, ma entrambe le città sono al momento lontane dal rischio di bolla. Nel complesso, l'accessibilità è relativamente elevata in entrambe le città svizzere se confrontata con molte altre città del mondo. Inoltre, il mercato degli affitti privati Zurigo presenta la migliore accessibilità rispetto a tutti i centri finanziari inclusi nell'indice. 

Come individuare una bolla

Il termine bolla si riferisce a una distorsione sostanziale e sostenuta dei prezzi di un attivo. Non si può determinare con certezza una bolla prima che scoppi, ma i dati storici consentono di osservare le dinamiche ricorrenti degli eccessi del mercato immobiliare. L'UBS Global Real Estate Bubble Index valuta il rischio di una bolla immobiliare sulla base di tali dinamiche in centri finanziari globali selezionati. L'indice utilizza le seguenti classificazioni basate sul rischio: depresso, sottovalutato, al valore equo, sopravvalutato e a rischio di bolla. Anche se una città presenta segnali evidenti di una bolla immobiliare non è possibile prevedere esattamente quando si verificherà una correzione e quanto durerà.

L'analisi è integrata da un confronto degli attuali rapporti prezzo/reddito e prezzo di acquisto/prezzo di locazione. La bassa accessibilità segnalata dal rapporto prezzo/reddito indica una diminuzione delle prospettive di apprezzamento a lungo termine dei prezzi, mentre i multipli prezzo di acquisto/prezzo di locazione elevati indicano una correlazione pericolosa con i bassi tassi d'interesse.

Links

UBS Global Real Estate Bubble Index: https://www.ubs.com/global-real-estate-bubble-index
Per ulteriori informazioni sul Chief Investment Office di UBS Wealth Management: www.ubs.com/cio

UBS Switzerland AG

 

Contatti

Claudio Saputelli, Head Swiss & Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tel. +41-79-513 50 45, claudio.saputelli@ubs.com

Dr. Matthias Holzhey, Head Swiss Real Estate Investments, Chief Investment Office WM
Tel. +41-44-234 71 25, matthias.holzhey@ubs.com

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