Nouveaux records de prix sur le marché de l’immobilier de luxe

Zurich, 26. mars 2024 - En 2025, les biens immobiliers de luxe se sont renchéris de plus de 3% en moyenne dans les 31 sites haut de gamme analysés en Suisse. Cela correspond à un ralentissement par rapport à l’année précédente et à une progression légèrement inférieure à celle observée sur l’ensemble du marché de la propriété du logement. Le marché de l’immobilier de luxe dans les régions de montagne se distingue: avec une hausse des prix de 6%, la croissance a été encore plus forte que l’année précédente. Cette évolution a été portée avant tout par des acheteurs étrangers à fort pouvoir d’achat.

Des sites exclusifs et des emplacements premium façonnent le niveau des prix sur le marché de l’immobilier de luxe

Trois des localisations les plus chères du marché de l’immobilier de luxe sont des destinations de montagne. St. Moritz arrive en tête du classement, avec des prix moyens d’environ 52 000 francs par mètre carré. A Gstaad et à Verbier, les acheteurs doivent s’attendre à des prix moyens d’environ 45 000 francs par mètre carré. Les prix les plus élevés hors des régions de montagne sont enregistrés à Cologny, sur le Léman, avec une moyenne de 43 000 francs par mètre carré. Avec un prix moyen de 37 000 francs par mètre carré, Küsnacht est la localisation la plus chère du marché de l’immobilier de luxe sur le lac de Zurich.

Pour un appartement en propriété de 150 mètres carrés situé dans un bon emplacement et présentant un standard d’aménagement haut de gamme, il faut compter en moyenne sur un prix d’achat de 4 à 5 millions de francs dans les communes de luxe de Suisse. Pour les maisons individuelles disposant de plus de 1 000 mètres carrés de terrain, les prix dépassent rapidement les 10 millions de francs.

Un plateau des prix a été atteint

En moyenne sur les cinq dernières années, les prix de l’immobilier de luxe ont progressé de près de 5% par an. L’un des principaux moteurs de cette hausse a été la forte performance des marchés boursiers ces dernières années, qui a entraîné une nette augmentation des patrimoines: la Suisse compte aujourd’hui environ 50% de contribuables de plus qu’en 2019, soit près de 10 000 personnes supplémentaires, disposant d’une fortune supérieure à 10 millions de francs. Les tensions géopolitiques récurrentes ont également maintenu l’attrait du marché immobilier suisse auprès des acheteurs étrangers.

La progression des patrimoines domestiques ainsi que l’attrait élevé des biens immobiliers de luxe suisses pour les étrangers devraient se poursuivre. Nous prévoyons néanmoins pour 2026 une évolution des prix plus modérée que ces dernières années. La faiblesse de la conjoncture et la dégradation de l’accessibilité financière des appartements en propriété de luxe dans la tranche moyenne à un chiffre de millions devraient freiner la demande. Sur les marchés de résidences principales du Léman et du lac de Zurich, un plateau des prix a déjà été atteint récemment dans de nombreux endroits.

Comparaison internationale: les sites traditionnels reviennent au premier plan

St. Moritz, soutenue par la vigueur du franc, arrive également en tête de la comparaison des prix entre sites internationaux. Monaco et Aspen, probablement la destination de ski la plus connue des Etats-Unis, occupent les deuxième et troisième places. Dans ces trois destinations, les prix moyens au mètre carré des biens immobiliers de luxe atteignent au moins 60 000 dollars américains. Dans les meilleures microlocalisations, des prix au mètre carré à six chiffres ne sont plus rares.

A l’échelle mondiale, les plus fortes hausses de prix dans le segment du luxe en 2025 ont été enregistrées au Moyen-Orient. A l’avenir, la demande mondiale de biens immobiliers de luxe devrait toutefois se recentrer davantage sur des sites de luxe classiques offrant une forte stabilité politique. La Suisse reste ainsi un pôle d’attraction pour les acheteurs internationaux du segment du luxe.

Marchés régionaux de l’immobilier de luxe en Suisse

Zurich/Zoug: La demande de biens immobiliers de luxe est portée avant tout par des expatriés à hauts revenus. En 2025, la croissance plus faible de l’emploi dans la région de Zurich a sensiblement freiné la demande, tandis que la dynamique dans la région de Zoug se poursuit. Les prix affichés ont récemment été de plus en plus remis en question sur le marché des transactions. Compte tenu de la faiblesse de la conjoncture, la disposition à payer pour des biens immobiliers de luxe devrait stagner à l’avenir.

Léman: Le marché des biens immobiliers de luxe, fortement marqué par l’international, a enregistré ces dernières années des hausses de prix globalement solides, bien qu’inférieures à la moyenne. Le succès des sociétés de négoce de matières premières renforce toutefois la disposition à payer pour des biens immobiliers de luxe sur le Léman. Les économistes immobiliers d’UBS s’attendent à ce qu’une légère hausse de la demande en provenance du Moyen-Orient entraîne une nouvelle pression haussière sur les prix.

Tessin: L’an dernier, les prix ont stagné dans le canton du sud. Le marché local de l’immobilier de luxe se caractérise par des délais de vente élevés. Quiconque souhaite vendre un bien immobilier de luxe sous pression temporelle doit donc s’attendre à des rabais de prix. Les nouveaux arrivants fortunés en provenance d’Italie et la solide évolution de la place financière de Lugano empêchent toutefois des reculs de prix à l’échelle du marché.

Régions de montagne: Les biens immobiliers de luxe sont désormais environ 40% plus chers qu’il y a cinq ans. Aucune autre région de Suisse n’a enregistré des gains de prix aussi importants. Le marché du luxe à St. Moritz, Gstaad et Verbier est marqué par des investisseurs étrangers peu sensibles aux prix. Un appartement de vacances à la montagne est de plus en plus considéré comme un objet de placement. Nous n’attendons pas, pour l’instant, de renversement de tendance.

Prix des maisons

Fin 2025, en milliers de francs par mètre carré

UBS Switzerland AG