L'indice de bulle immobilière reste inchangé mais Genève et Nyon sortent des régions «à risque»

Zurich, 08 août 2017 – Au 2e trimestre 2017, à 1,38 point, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index figure toujours dans la zone «Risque». Ainsi, l'indice reste inchangé par rapport à la valeur du trimestre précédent. Les déséquilibres sur le marché des logements en propriété n'ont plus augmenté depuis quelques trimestres.

L'indice UBS de bulle immobilière a été soutenu par l'indicateur «prix d'achat-loyer», qui a atteint un nouveau pic au 2e trimestre 2017. La demande d'investissement pour de l'immobilier résidentiel est restée forte, à un niveau inchangé. En revanche, la croissance relativement modérée des hypothèques des ménages en cours a un peu freiné la conjoncture dans sa légère reprise. En comparaison trimestrielle et pour la deuxième fois de suite, un léger recul des prix des logements en propriété corrigés du renchérissement a été observé.

Déséquilibre croissant entre le marché des logements locatifs et en propriété

Depuis 2014, les prix de vente de logements en propriété ont connu une croissance ininterrompue et plus forte que celle des loyers du marché. Cet écart entre le marché des logements en propriété et celui des logements locatifs a également continué à augmenter au 2e trimestre 2017. Toutefois, ceci était moins dû à un boom sur le marché des logements en propriété qu'à un recul continuel des loyers. Ainsi, les loyers du marché pour les nouvelles locations et les relocations sont dorénavant inférieurs au niveau de début 2014.

Du point de vue macro-économique, le trimestre dernier a été marqué par une amélioration des données conjoncturelles et par la tendance à un affaiblissement du franc suisse. Les investissements dans la construction n'ont toutefois pas pu suivre le développement économique plus rapide. La part de l'économie de la construction dans la performance économique globale s’est par conséquent affichée légèrement en recul. Mais les permis de construire ne laissent pas conclure à une baisse de l'activité de construction de logements. Pour l'ensemble de l'année, le Chief Investment Office Wealth Management d’UBS s'attend encore, de manière inchangée, à une activité de construction à nouveau excédentaire d'environ 50 000 logements. Les loyers devraient donc continuer à baisser.

Les risques du marché ont baissé au bord du lac Léman

Les régions économiques de Genève et de Nyon ne font plus partie des régions à risque, après une correction des prix d'environ 10% au cours des trois dernières années. Egalement en moyenne sur dix ans, les taux d'augmentation des prix sont désormais inférieurs à la valeur médiane de toutes les régions économiques suisses. En revanche, l'Oberland zurichois fait désormais (à nouveau) partie des régions à risque. Ceci confirme la tendance d'une concentration des risques sur le marché des logements en propriété des régions de Zurich et de Suisse centrale.

UBS Swiss Real Estate Bubble Index –
2e trimestre 2017

Méthodologie
Conformément à sa définition, l'indice peut, en fonction de sa valeur actuelle, atteindre l'un des cinq niveaux suivants, classés par ordre de risque croissant: baisse, équilibre, boom, risque et bulle. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index se compose des six sous-indices suivants: rapport entre les prix d'achat et les loyers, rapport entre les prix des logements et les revenus des ménages, évolution des prix des logements par rapport à l'inflation, rapport entre l'endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l'activité de construction et le produit intérieur brut (PIB), part des demandes de crédit déposées pour des immeubles destinés à la location dans le total des demandes de crédit déposées par des clients privés d'UBS.

Sélection des régions à risques

La carte des risques régionaux montre les régions où les risques économiques seraient les plus grands en cas de correction au niveau national. L'analyse se fonde sur le nombre d'habitants, le niveau des prix et l'évolution du prix des logements en propriété. La sélection des régions à risques est directement liée au niveau de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Les risques de vacance ou de liquidité ne sont pas pris en compte.

Carte des régions à risques – 2e trimestre 2017

Risques régionaux pour le marché de l'immobilier résidentiel suisse et régions ayant enregistré une correction des prix supérieure à 5% depuis 2014