Zurich, 4 mai 2016 – Au 1er trimestre 2016, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index s'est stabilisé dans la zone de risque à 1,38 point. L'indice a cédé 0,03 point par rapport au trimestre précédent. Ce repli s'explique par la stagnation du prix nominal des maisons individuelles, par le recul de la demande d'appartements en propriété destinés à la location et par le ralentissement de la croissance du volume des crédits. Avec 2,9%, le taux de croissance du volume hypothécaire enregistré l'an dernier est ainsi le plus bas des quinze dernières années. La faible progression des revenus empêche toutefois un recul plus net des déséquilibres sur le marché du logement.

Au 1er trimestre 2016, la baisse des loyers a entraîné une augmentation du rapport prix d'achat-loyer. Les loyers des constructions neuves en particulier ont subi une forte pression, principalement en raison de prévisions de taux encore plus bas. Cette situation entraîne d'une part une baisse de la demande de locations d'appartements car, dans la plupart des communes suisses, les taux bas rendent l'acquisition de la propriété du logement plus avantageuse que la location. D'autre part, la difficulté à trouver des placements intéressants conduit les investisseurs à intensifier en permanence l'activité de construction sur le marché locatif. A cela s'ajoute le fait que, en 2016, la migration nette a baissé, selon les régions linguistiques, de 15 à 25% par rapport à l'an dernier. Dans la foulée, les taux de vacance ont continué d'augmenter et les loyers des constructions neuves de chuter dans toute la Suisse.

Cette situation – des loyers en baisse et des logements vacants en augmentation – a sensiblement réduit l'attractivité des investissements dans des logements destinés à la location. En conséquence, la part des demandes d'achat à de telles fins fléchit légèrement pour le quatrième trimestre consécutif. L'investissement en vue d'une location reste toutefois toujours très populaire. Cette forme de placement représente en effet 17,7%  de toutes les demandes de crédit.

UBS Swiss Real Estate Bubble Index a cinq ans

La situation du marché du logement en propriété s'est nettement durcie depuis la première publication de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index en mai 2011. Depuis cette date, l'indice est passé de 0,63 à 1,38 et les sous-indices ont eux aussi considérablement augmenté. Il faut actuellement 6,2 revenus annuels pour pouvoir acquérir un logement dans le segment de prix moyen. En 2011, il n'en fallait que 5,5. Pour pouvoir devenir propriétaire d'un logement comparable, il faut aujourd'hui 29 loyers annuels contre 27,7 en 2011. Quant à la dette hypothécaire des ménages, elle est passée en cinq ans de 170 à 190 pour cent du revenu disponible.

L'actuel niveau de l'indice dans la zone de risque signifie que le marché est surévalué. Le fait que, depuis 2011, l'évolution du marché des logements en propriété ne suive pas la logique habituelle d'une bulle immobilière – qui se caractérise par une explosion des prix et de l'endettement – ne signifie pas pour autant qu'il faille sonner la fin de l'alerte. Le ralentissement de l'évolution des prix observé depuis 2014 est dû aux restrictions de crédits mises en œuvre et à l'augmentation de l'offre. Mais ceci ne doit pas faire oublier que la dépendance du marché de la propriété du logement aux faibles taux – et la hauteur de sa chute si le marché se dégrade – a nettement augmenté en cinq ans.

UBS Swiss Real Estate Bubble Index – 1er trimestre 2016

Méthodologie
Conformément à sa définition, l'indice peut, en fonction de sa valeur actuelle, atteindre l'un des cinq niveaux suivants, classés par ordre de risque croissant: baisse, équilibre, boom, risque et bulle. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index se compose des six sous-indices suivants: rapport entre les prix d'achat et les loyers, rapport entre les prix des logements et les revenus des ménages, évolution des prix des logements par rapport à l'inflation, rapport entre l'endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l'activité de construction et le produit intérieur brut (PIB), part des demandes de crédit déposées pour des immeubles destinés à la location dans le total des demandes de crédit déposées par des clients privés d'UBS.

Carte des régions à risques – 1er trimestre 2016

Notre sélection de régions à risques est liée au niveau de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Elle repose sur une méthode à plusieurs niveaux qui s'appuie sur des données régionales de population et de prix immobiliers.

UBS Switzerland AG

 

Contacts

Claudio Saputelli, responsable du Swiss & Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tél. +41-79-513 50 45

Dr Matthias Holzhey, responsable du Swiss Real Estate Investments, Chief Investment Office WM
Tél. +41-44-234 71 25

Le rapport UBS Swiss Real Estate Bubble Index est disponible sur Internet sous le lien suivant: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-fr.

La prochaine date de publication de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index est le 3 août 2016.

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