UBS Global Real Estate Bubble Index 2026: Zürich und Tokio mit dem höchsten Immobilienblasenrisiko

Zürich, 22. September 2026 – Von den im UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 analysierten Städten befinden sich Zürich und Tokio in der höchsten Risikokategorie. Miami, das in den vergangenen beiden Ausgaben den höchsten Indexwert verzeichnete, fällt in die Kategorie mit erhöhtem Risiko zurück. Ein erhöhtes Risiko verzeichnen auch Dubai, Seoul, Genf und Lissabon.

Ein moderates Immobilienblasenrisiko ist in Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hongkong und Singapur zu beobachten. In Europa zählen auch Amsterdam, Madrid, Frankfurt, München und Mailand zu dieser Kategorie, während das Blasenrisiko in Paris und London als niedrig gilt. Ausserhalb Europas werden lediglich New York, San Francisco und São Paulo als Märkte mit geringem Blasenrisiko eingestuft.

Lissabon und Seoul verzeichneten in diesem Jahr die stärkste Zunahme der Marktungleichgewichte. Auch in Mailand, Hongkong, Madrid und Dubai nahmen die Risiken insgesamt zu, auch wenn der Indexwert in Dubai seit März leicht zurückging. In der Schweiz verstärkten tiefe Finanzierungskosten die Ungleichgewichte in Zürich und Genf. In Tokio und Sydney nahmen die Ungleichgewichte am Wohnungsmarkt dagegen ab, während sie in Singapur stabil blieben. In den nordamerikanischen Städten sank das Blasenrisiko, weil hohe Finanzierungskosten die Erschwinglichkeit weiter beeinträchtigten und die Wohnungsnachfrage dämpften. In Europa verzeichneten Frankfurt und Amsterdam die stärksten Rückgänge bei den Indexwerten.

Die Kaufpreise für Wohneigentum sowie Mieten und Einkommen stagnierten im vergangenen Jahr inflationsbereinigt weitgehend. Dahinter verbergen sich jedoch erhebliche Unterschiede zwischen den Städten. In Seoul, Lissabon, Madrid und Hongkong stiegen die realen Wohnungspreise jeweils um rund 10 Prozent. In Vancouver und Toronto sanken sie hingegen um etwa 10 Prozent. Auch Frankfurt und München verzeichneten Preisrückgänge, wenn auch in geringerem Ausmass.

Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Ökonom im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, erklärt: «Erhöhte und teilweise wieder steigende Finanzierungskosten begrenzen das Potenzial für Preisanstiege zumindest kurzfristig.» In den meisten Städten belaufen sich die jährlichen Nutzungskosten einer neu erworbenen 60-Quadratmeter-Wohnung einschliesslich Hypothekarzinsen und Unterhalt auf mehr als 40 Prozent des Bruttoeinkommens einer hochqualifizierten Fachkraft. Dies verdeutlicht den zunehmenden Druck auf die Erschwinglichkeit. Zudem liegen die Nutzungskosten für Wohneigentum derzeit deutlich über den Mietkosten vergleichbarer Wohnungen, besonders in Städten wie München, Hongkong und Sydney.

In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte bot Wohneigentum in den vergangenen fünf Jahren keinen wirksamen Schutz vor Inflation. Märkte, die 2021 der höchsten Risikokategorie angehörten, verzeichneten seither mit durchschnittlich rund 15 Prozent die stärksten realen Preisrückgänge. Entscheidend waren auch Ausmass und Dauer des Inflationsschocks: In Städten mit überdurchschnittlicher Inflation sanken die realen Wohnungspreise im Mittel um rund 5 Prozent, während Städte mit unterdurchschnittlicher Inflation im gleichen Zeitraum eine durchschnittliche reale Preissteigerung von rund 10 Prozent erzielten.

Maciej Skoczek, Autor der Studie und Ökonom im Chief Investment Office bei UBS Global Wealth Management, betont: «Trotz der aktuellen Bewertungen dürften Wohnimmobilien in den meisten Städten mittelfristig weiterhin Schutz vor Inflation bieten.» Die Nachfrage nach städtischem Wohnraum blieb hoch. Dies zeigt sich am Mietwachstum, das in den vergangenen fünf Jahren in der Regel mit dem Einkommenswachstum Schritt hielt und dieses in vielen Fällen übertraf. Anhaltende Angebotsengpässe stützen diesen Ausblick.

Zürich: Steigende Zinssensitivität

In den vergangenen 20 Jahren verzeichnete Zürich unter allen untersuchten Städten den stärksten Anstieg der Wohnungspreise. Die hohe Standortattraktivität und der Zuzug internationaler Fachkräfte – insbesondere aus den Bereichen Technologie und künstliche Intelligenz – stützen die Wohnraumnachfrage. Gleichzeitig verschärfen niedrige Zinsen und ausgeprägte Angebotsengpässe den Preisdruck: Die Leerstandsquote liegt nahe null, während das Angebot an Wohneigentum weit unter seinem historischen Niveau verharrt. Das Blasenrisiko bleibt jedoch hoch. Das aussergewöhnlich hohe und weiter steigende Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten zeigt die zunehmende Abhängigkeit des Marktes von günstigen Finanzierungskosten.

Tokio: Zunehmende Anfälligkeit

Der Wohnungsmarkt in Tokio befindet sich nach einer längeren Phase hoher Preissteigerungen, die das Einkommenswachstum deutlich übertrafen, in der höchsten Risikokategorie. Die Mieten konnten zuletzt zwar mit den steigenden Preisen Schritt halten, doch die sich verschlechternde Erschwinglichkeit belastet die weitere Preisentwicklung. Die Immobiliennachfrage profitiert zwar weiterhin von der höheren Kaufkraft der Haushalte, der internationalen Zuwanderung und dem Interesse ausländischer Käufer an Wohnungen im Premium-Segment. Allerdings lenken die steigenden Wohnkosten die Nachfrage zunehmend in Vororte und den Mietmarkt um. Ein weiterer Anstieg der Finanzierungskosten könnte die Attraktivität von Wohneigentum als Anlage deutlich verringern und damit die Wahrscheinlichkeit einer Korrektur erhöhen.

Lissabon: Erschwinglichkeit im Fokus

Massnahmen zur Anziehung ausländischen Kapitals und neuer Einwohner trugen massgeblich zum Immobilienboom in Lissabon bei. Die realen Wohnungspreise stiegen im vergangenen Jahrzehnt um fast 7 Prozent pro Jahr und damit stärker als in jeder anderen untersuchten Stadt. Seit Mitte 2025 legten die Preise nochmals um rund 10 Prozent zu. Nachdem Lissabon zu einem der am wenigsten erschwinglichen Wohnungsmärkte Europas geworden ist, verlieren jedoch mehrere zentrale Wachstumstreiber an Dynamik. Ein Kurswechsel hin zu einer restriktiveren Einwanderungspolitik hat den Bevölkerungszuwachs gebremst, das Mietwachstum ist zum Erliegen gekommen, und die Immobiliennachfrage verlagert sich zunehmend in günstigere Regionen ausserhalb der Hauptstadt.

Frankfurt: Verhaltene Erholung

Auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt besteht weiterhin ein deutlicher Nachfrageüberhang. Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushalten treiben die Mieten nach oben, während hohe Bau- und Finanzierungskosten die Neubautätigkeit bremsen. Der Markt für selbst genutztes Wohneigentum bleibt dagegen schwach: Die Wohnungspreise sind 2026 weiter gesunken und liegen inflationsbereinigt inzwischen fast 25 Prozent unter ihrem Höchststand von 2021. Dadurch haben sich die Marktungleichgewichte deutlich reduziert und das Blasenrisiko wird nun als moderat eingestuft. Eine spürbare Erholung der Preise ist jedoch erst bei einem optimistischeren Wirtschaftsausblick oder niedrigeren Finanzierungskosten zu erwarten.

London: Wachstum bleibt aus

Londons Wohnungsmarkt blieb das fünfte Jahr in Folge schwach. Die inflationsbereinigten Wohnungspreise liegen inzwischen mehr als 15 Prozent unter dem Niveau von 2021. Dadurch ist die Stadt in die niedrige Risikokategorie gerutscht. Gleichzeitig blieben die Mieten aufgrund des chronischen Wohnungsmangels und der verhaltenen Bautätigkeit nahe ihren Rekordständen. Das Premium-Segment profitiert etwas von der Nachfrage internationaler Investoren, die von niedrigeren Immobilienpreisen und dem schwächeren Pfund angezogen werden. Die angespannte Erschwinglichkeit, höhere Steuern auf hochpreisige Immobilien und der jüngste Bevölkerungsrückgang bremsten jedoch eine breiter abgestützte Markterholung.

Miami: Marktdynamik lässt nach

Nachdem Miami in den vergangenen 15 Jahren das stärkste reale Wohnungspreiswachstum unter allen untersuchten Städten verzeichnete, hat der Immobilienboom an Dynamik verloren. Der Erschwinglichkeitsdruck und anhaltend hohe Finanzierungskosten schwächten die Nachfrage. In der Folge sanken die realen Wohnungspreise und der Markt kühlte spürbar ab. Obwohl sich die Angebotssituation je nach Immobilientyp deutlich unterscheidet, belasten die hohen laufenden Kosten für Wohneigentum und steigende Versicherungsprämien die Nachfrage. Eine breite Marktkorrektur erscheint dennoch unwahrscheinlich, da die Zuwanderung aus anderen US-Bundesstaaten und die anhaltende Nachfrage im Luxussegment das Preisniveau weiterhin stützen.

Über den UBS Global Real Estate Bubble Index
Der UBS Global Real Estate Bubble Index erscheint inzwischen im zwölften Jahr und beurteilt das Blasenrisiko in bedeutenden Immobilienmärkten weltweit. Eine Blase ist durch eine erhebliche und anhaltende Überbewertung der Immobilienpreise gekennzeichnet, die in der Regel erst nach einer Korrektur sichtbar wird. Zu den wichtigsten Warnsignalen zählen eine Entkopplung von Preisen, Einkommen und Mieten sowie ein übermässiges Kreditwachstum und eine überhöhte Bautätigkeit. Durch die Bewertung dieser Indikatoren zeigt der Index auf, welche Märkte anfällig für eine Korrektur sein könnten. Er prognostiziert zwar nicht den Zeitpunkt von Preisrückgängen, doch veränderte makroökonomische Bedingungen, die Anlegerstimmung oder das Wohnungsangebot können als Auslöser wirken.

Über UBS
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