Fortune Transmission équitable des biens immobiliers

Outre leur valeur matérielle, les biens immobiliers ont aussi une valeur sentimentale qui en complique souvent la transmission.

29 juil. 2021 5 minutes de lecture
Les biens immobiliers ont souvent une grande valeur sentimentale.

Les biens immobiliers constituent une part importante du patrimoine de nombreuses familles. L’indivisibilité d’une propriété fait de la transmission de biens immobiliers un véritable défi. Outre leur valeur matérielle, ils ont aussi souvent une grande valeur sentimentale.

Dans cet article, nous vous montrons les obstacles que vous allez rencontrer lors de la transmission de biens immobiliers et nous vous donnons des conseils pour les surmonter.

Transmission de biens immobiliers: les sentiments entrent souvent en jeu

La valeur d’un bien immobilier peut augmenter ou baisser avec le temps. Mais elle varie aussi en fonction de chaque personne d’un point de vue sentimental.

Prenons un exemple: un couple marié possède une maison de vacances, un immeuble de rendement et une maison individuelle où ont grandi leurs enfants. Comment partageriez-vous ces trois biens immobiliers entre deux enfants?

En raison, entre autres, de leur grande valeur sentimentale, les parents souhaitent souvent que les biens immobiliers puissent rester au sein de la famille. Mais que se passe-t-il quand cela ne répond absolument pas aux aspirations et aux besoins des enfants?

Peut-être qu’ils souhaitent créer leur propre cocon ou fonder une entreprise et ont besoin d’un capital de départ pour concrétiser leurs projets.

Les biens immobiliers s’accompagnent aussi souvent d’une importante charge administrative. Les frais d’entretien peuvent être conséquents. Peut-être qu’un assainissement coûteux est à l’ordre du jour? Faut-il reprendre et rembourser des hypothèques en cours? Il est conseillé d’aborder ces questions en famille et d’en parler ouvertement.

Qu’advient-il des biens immobiliers quand rien n’a été réglé?

Les règles légales prévues par le droit successoral ne répondent souvent pas aux attentes et aux besoins des familles.

Les biens immobiliers peuvent ainsi s’ajouter entièrement à la masse successorale après le décès d’un des conjoints, suite à la liquidation du régime matrimonial. La moitié de cette masse revient au parent survivant et l’autre moitié aux enfants. Le parent survivant souhaite souvent continuer à habiter le bien immobilier en tant que propriétaire unique. Dans ce cas, il faut soit attribuer d’autres parts du patrimoine total aux autres héritiers, soit leur verser leur part de l’héritage.

Si un héritier souhaite le versement de la sienne, les questions suivantes se posent, entre autres:

  • Les liquidités disponibles sont-elles suffisantes pour pouvoir verser leur part à chacun des héritiers? Est-il possible de payer les impôts sur la succession?
  • Souhaite-t-on accorder un droit d’usufruit au parent? Si oui, à quel montant correspond-t-il? Comment payer des impôts dessus?
  • Le cas échéant, le maintien de la communauté héréditaire sans partager le patrimoine de succession ni verser leur part aux héritiers serait-il une solution adaptée?

Si un bien immobilier est légué plusieurs fois au cours des années, la communauté héréditaire s’accroît sans règlement correspondant, ce qui peut compliquer la gestion ou la vente du bien en raison de l’unanimité nécessaire pour prendre les décisions le concernant. C’est, en partie, pourquoi il est conseillé de régler sa succession ou la transmission de ses biens de son vivant.

Choses à prendre en compte lors d’une transmission de votre vivant

Transmettre vos biens de votre vivant implique de rendre vos héritiers propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Vous devez tenir compte des points suivants:

  • Même lorsqu’un bien est transmis sous forme d’avancement d’hoirie, la valeur d’imputation est déterminée au moment de la succession. Ce qui peut donner lieu à des demandes de compensation au sein de la communauté héréditaire lorsque la valeur du bien immobilier a changé entre-temps.
  • L’indivisibilité d’un bien immobilier peut conduire à un manque de liquidités dans la masse successorale et à la nécessité de vendre le bien afin de pouvoir verser les parts obligatoires.
  • Avant de transmettre le bien immobilier à l’un de vos enfants, pensez à bien en vérifier la viabilité financière s’il est encore grevé d’une hypothèque. Il faut également contrôler les liquidités nécessaires pour les versements aux cohéritiers et les paiements d’impôts.

Prenez aussi en compte les besoins des bénéficiaires

Il n’est pas rare que le fort attachement vis-à-vis de nos biens immobiliers soit partagé par toute la famille. Il est donc conseillé de vérifier si la transmission d’un bien immobilier répond aux besoins de l’enfant qui en hérite et n’est pas source de conflits entre les descendants. Apprenez-en plus dans notre article «Héritage: comment éviter les conflits».

Si vous êtes effectivement confrontée au problème du partage équitable de vos biens immobiliers, référez-vous à la check-list UBS immobilier.

Check-list immobilier

Voici comment poser les bases solides de votre succession immobilière:

  • Les biens immobiliers constituent souvent la plus grande part matérielle de la masse successorale. Leur transmission influe donc fortement sur la planification de la succession et sur les parties prenantes.
  • Assurez-vous de bien connaître les souhaits et les attentes des héritiers concernant vos biens immobiliers ainsi que la viabilité d’une hypothèque en cours.
  • En cas d’avancement d’hoirie avec un bien immobilier, il est conseillé de consigner par écrit son estimation et une éventuelle compensation financière des héritiers, et ce, en présence de tous les membres de la famille concernés.
  • Moins un bien immobilier est légué avec règlement spécial de la succession, plus la communauté héréditaire augmente en nombre, ce qui complique la coordination pour gérer le bien ou potentiellement le vendre.
  • Lors de la vente d’un immeuble de rendement, il faut tenir compte des conséquences de la suppression des revenus locatifs réguliers sur le portefeuille.

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