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Logement en propriété, bien de rendement ou rénovation: principaux aspects du financement immobilier expliqués dans un article.

Toute personne souhaitant contracter une hypothèque doit pouvoir apporter au moins 20% de la valeur du bien immobilier avec ses fonds propres.

Pour beaucoup, l’achat d’un bien immobilier est l’une des plus grandes décisions financières dans la vie. Il est utile de connaître les aspects les plus importants du financement.

Cet article est donc consacré à l’élément essentiel du financement: l’hypothèque.

Hypothèque: qu’est-ce qui se cache derrière ce terme et pourquoi est-elle nécessaire?

Une hypothèque est un prêt qui permet de couvrir le bien immobilier. C’est-à-dire que la banque accorde un crédit pour l’achat du bien, qui est ensuite couvert par un droit de gage immobilier. En cas de défaillance de paiement, la banque a le droit de vendre le bien.

Il existe plusieurs raisons de financer un bien immobilier par le biais d’une hypothèque. D’une part, il y a les prix actuellement très élevés de l’immobilier et des terrains à bâtir. D’autre part, les frais d’intérêt pour la mobilisation de capitaux sont à un niveau historiquement très bas. Cela fait de l’immobilier un investissement lucratif dans le contexte actuel des taux d’intérêt, surtout si on le compare à la détention de liquidités.

Hypothèque: voici les conditions et la composition du montant

Pour pouvoir contracter une hypothèque, deux conditions doivent en principe être remplies.

Taux d’avance: le bon équilibre est essentiel

Le taux d’avance décrit la relation entre l’hypothèque et la valeur du bien. La règle est la suivante: au moins 20% de la valeur du bien doivent être constitués d’un apport personnel. Cela comprend les liquidités, les prêts personnels, l’avance sur héritage, ainsi que le retrait anticipé d’avoirs des 2e ou 3e piliers. Au moins 10% de la valeur du bien doivent toutefois provenir d’une source autre que le 2e pilier.

Si les fonds propres représentent moins d’un tiers de la valeur du bien, le financement est généralement divisé en deux hypothèques.
67% de la valeur du bien sont financés par la 1re hypothèque, 13% par la 2e hypothèque.

La différence entre les deux hypothèques réside dans l’amortissement: il y a ainsi une obligation d’amortissement pour la 2e hypothèque.

Capacité financière: les frais courants doivent pouvoir être assumés

La deuxième condition est la capacité financière de l’hypothèque, c’est-à-dire que les frais courants de l’hypothèque (intérêts, amortissement, entretien) ne doivent pas grever le revenu brut de plus d’un tiers. Pour le calcul de la capacité financière, les fournisseurs utilisent un taux d’intérêt calculatoire, généralement compris entre 4,5 et 5%, qui est nettement plus élevé que les coûts d’intérêt réels actuels. Cette «marge de sécurité» permet, d’une part, de lever l’obstacle de l’octroi de l’hypothèque et, d’autre part, de garantir que la dette hypothécaire pourra être honorée même si les intérêts augmentent ou s’il y a une perte de revenus entre-temps. La question de la capacité financière se pose aussi souvent lors du départ à la retraite, car le revenu brut est alors généralement nettement inférieur (voir paragraphe La capacité financière de l’hypothèque à la retraite).

La valeur du bien immobilier est le point de départ du financement

Le taux d’avance et la capacité financière dépendent de la valeur du bien. Cette dernière est évaluée en fonction de facteurs tels que l’emplacement, la commune (impôts), la superficie du terrain, l’aménagement ou encore le besoin de rénovation. Et, bien sûr, la question se pose aussi de savoir si vous voulez construire ou acheter une maison.

Le moyen le plus simple de savoir si vous avez les moyens d’acheter le bien immobilier que vous souhaitez et si vous pouvez financer l’hypothèque est d’utiliser le calculateur d’hypothèques UBS.

Vous avez déjà réalisé votre rêve de posséder vos quatre murs, mais vous envisagez l’achat d’une résidence de vacances? Lors de l’achat d’une résidence de vacances ou d’un bien immobilier de rendement, d’autres conditions s’appliquent au financement. Dans le cas d’une résidence de vacances, par exemple, vous avez besoin d’au moins 40% de capital propre et les avoirs du 2e ou 3e pilier ne peuvent peut pas être utilisés.

La question de l’intérêt hypothécaire et de la durée

Une fois les fonds propres réunis et la capacité financière assurée, l’étape suivante consiste à choisir la bonne hypothèque. En effet, la durée et le modèle d’intérêt hypothécaire sont déterminants pour les coûts à long terme d’une hypothèque.

Il existe aujourd’hui toute une série de modèles hypothécaires différents, chacun présentant des avantages et des inconvénients différents selon la situation. Voici les deux modèles les plus courants:

  • Hypothèque fixe: ici, un taux d’intérêt fixe est défini avec la banque, ainsi qu’une durée fixe comprise entre deux et dix ans. Si les taux d’intérêt du marché augmentent, vous êtes en sécurité en tant que débitrice. En contrepartie, les hypothèques fixes sont généralement plus chères que les financements de marché monétaire. En outre, l’hypothèque fixe est relativement peu flexible et des frais de sortie peuvent être encourus en cas de résiliation anticipée du contrat. Il existe également un risque théorique de refinancement si une hypothèque doit être renouvelée à un taux d’intérêt plus élevé à la fin de la durée fixe.
  • Hypothèque SARON: l’hypothèque SARON est une hypothèque du marché monétaire d’une durée illimitée dont l’intérêt est basé sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight) et qui est donc variable. Le SARON est le nouveau taux d’intérêt de référence en Suisse et remplace le LIBOR comme taux d’intérêt de référence. Dans le cas d’une hypothèque SARON, la période d’intérêt est de trois mois. Le taux d’intérêt ainsi que le montant des intérêts à verser sont déterminés la veille de la fin de la période d’intérêt. Vous bénéficiez ainsi, d’une part, de la durée illimitée du contrat et, d’autre part, de la baisse éventuelle des taux d’intérêt. Vous pouvez vous protéger contre la hausse des taux d’intérêt en convertissant votre hypothèque en hypothèque fixe en cas d’augmentation des taux d’intérêt. L’hypothèque du marché monétaire est actuellement la forme de financement la plus avantageuse.

Il existe aussi d’autres modèles hypothécaires et des combinaisons sont également possibles. La meilleure façon de savoir quelle hypothèque convient à votre financement immobilier est de convenir d’un entretien-conseil.

Des décisions financières doivent également être prises après la souscription de l’hypothèque

Les personnes qui ont déjà une hypothèque le savent: celle-ci entraîne d’autres décisions financières.
Voici les thèmes que vous devez avoir à l’esprit:

Amortissement: comment et quand rembourser?

Comme pour toute dette, la question du remboursement se pose. Si une 1re et une 2e hypothèques sont nécessaires pour financer le bien, la 2e hypothèque doit être remboursée dans les 15 ans ou avant l’âge de 65 ans. L’amortissement de la 1re hypothèque dépend de l’accord conclu lors de la souscription du contrat.

En matière d’amortissement, l’option directe de remboursement est le cas standard. Il existe également la possibilité de rembourser la dette indirectement par le biais de la prévoyance privée. Voici les avantages et les inconvénients de l’amortissement direct et indirect:

  • Amortissement direct: vous remboursez un montant fixe de la dette sur une base régulière – généralement tous les trimestres. Ainsi, votre dette diminue, tout comme la charge des intérêts hypothécaires. Mais comme vous pouvez les déduire de vos impôts, votre charge fiscale augmente. Il est donc conseillé de budgétiser correctement l’amortissement direct et d’examiner comment les remboursements affectent d’autres postes budgétaires, tels que la prévoyance ou l’entretien.
  • Amortissement indirect: outre le remboursement direct, vous pouvez également rembourser votre dette de manière indirecte. Pour ce faire, vous transférez un montant d’amortissement au pilier 3a, qui est mis en gage par la banque en guise de garantie. Vos dettes restent donc inchangées. Au moment de la retraite, le capital ainsi versé est directement affecté à l’amortissement de l’hypothèque. Dans ce modèle, la charge d’intérêt n’est pas réduite, mais la charge fiscale n’augmente pas non plus. Vous bénéficiez également d’une exonération fiscale sur les avoirs 3a. En cas d’amortissement indirect, le montant maximal possible par an correspond au montant maximal du pilier 3a (2021: 6883 francs).

Comme vous pouvez le voir, la question de l’amortissement dépend du contexte des taux d’intérêt et de la situation fiscale. Ainsi, un remboursement réduit la dette et les intérêts, mais vous payez davantage d’impôts. En outre, vous ne pouvez pas utiliser le capital pour d’autres investissements rentables. Vous pouvez en apprendre davantage sur l’amortissement ici.

La capacité financière de l’hypothèque à la retraite

Souvent, la question se pose également de savoir ce qui doit être pris en compte pour l’hypothèque à l’âge de la retraite. Par exemple, si la retraite est prévue dans les 15 prochaines années, une durée d’amortissement plus courte peut être exigée. Et même à la retraite, les coûts du logement ne devraient pas dépasser 33% du revenu. La 2e hypothèque étant amortie à la retraite, la charge d’intérêt est également plus faible. Mais les revenus sont aussi généralement plus faibles.

À partir de 50 ans, il peut également être judicieux d’adapter votre stratégie hypothécaire. La meilleure façon d’y parvenir est d’en discuter avec un conseiller.

Prolonger, augmenter et ajuster l’hypothèque

Vous souhaitez rénover votre maison? Ou peut-être que rien n’a changé dans votre situation de vie, mais que la durée de votre hypothèque arrive bientôt à échéance. En matière d’hypothèque, trois options s’offrent généralement à vous:

  • Prolongation: vous pouvez prolonger votre hypothèque, par exemple, si votre situation de vie n’a pas sensiblement changé.
  • Augmentation: si, en revanche, vous souhaitez financer une rénovation ou une transformation, vous pouvez augmenter votre hypothèque. Toutefois, les mêmes conditions s’appliquent en termes de taux d’avance et de capacité financière qu’au début de la durée.
  • Adaptation: si de nouvelles conditions de vie surviennent, par exemple en raison de changements professionnels ou familiaux, comme un divorce, il peut être judicieux de réévaluer la stratégie hypothécaire.

Parlez des décisions financières à long terme

L’achat et le financement d’un bien immobilier ne sont pas des décisions financières faciles ou anodines. Ce sont aussi rarement des décisions que l’on prend seule. Abordez ce sujet avec votre partenaire, votre famille et vos amis. En effet, des décisions prises en commun assurent une plus grande sécurité.

Il est également utile de demander l’avis d’un expert pour prendre de telles décisions. Donc si vous avez des questions, nous sommes à votre disposition.

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