Hotel Chetzeron Crans-Montana, Bild: Mauro Mellone

Die Immobilienbranche hat sich in der Vergangenheit oft als resistent gegenüber Veränderungen erwiesen und neue Technologien nur langsam übernommen. So zeichnet sich die Bauwirtschaft gemäss dem industry digitization index 2012 von PricewaterhouseCoopers durch den tiefsten Digitalisierungsgrad aller 15 untersuchten Branchen aus. Die Immobilienbewirtschaftung gehört auf dem elften Rang ebenfalls zu den digitalen Nachzüglern. In den letzten Jahren ist jedoch Schwung in den Innovations- und Digitalisierungsprozess gekommen. Zwar bleibt offen, welche Technologien sich wie schnell als Branchenstandards durchsetzen und welche im Entwicklungsstadium versanden werden. Sicher ist aber das hohe Revolutionspotenzial, das aktuell in der Immobilienbranche besteht.

Bauwirtschäft kaum digitalisiert

Industry digitization index 2012. Quellen: PwC, UBS

Standortanalyse mit Computersimulation

Die Standortwahl gehört in der Immobilienbranche zu den schwierigsten und zugleich wichtigsten Aufgaben. Ein guter Standort legt den Grundstein für den künftigen Erfolg einer Immobilieninvestition. Es gilt, die einzelnen Standortfaktoren sorgfältig zu prüfen und abzuwägen, um so deren Risiken und Chancen rechtzeitig zu erkennen. Dank extrem gestiegener Rechenleistungen gewinnen computergestützte Standortsimulationen zunehmend an Bedeutung.

Dabei werden Daten zu allen relevanten Entscheidungs- und Umweltvariablen (wie Einzugsgebiete, Marktpotenzial, Verhaltensweisen, Haushaltsdaten usw.) ins Simulationssystem aufgenommen, was dann Rückschlüsse auf den Erfolg der Investition erlaubt. Durch die Veränderung von Datensätzen können die sich ergebenden Auswirkungen mit hohem Detaillierungsgrad simuliert und mit einfach bedienbaren Web-Applikationen visualisiert werden. So ist es dank einer frühzeitigen Analyse möglich, Misserfolge bereits in der Planungsphase zu verhindern.

«Mit dem 3D-Druck können gegenüber dem herkömmlichen Hausbau schätzungsweise rund 60 Prozent Material, 70 Prozent Zeit und 80 Prozent Arbeitskraft eingespart werden.»

Gebäudedatenmodellierung in 3D

Wurde ein geeigneter Investitionsstandort gefunden, folgt die Gebäudeplanung. Beim Building Information Modeling (BIM, Gebäudedatenmodellierung mit Hilfe von Software) speisen Architekten und Bauunternehmen ihre Planungsinformationen direkt in digitale 3D-Modelle ein. Die Gebäudedaten werden dann permanent miteinander vernetzt und abgeglichen. Ändert der Architekt in seinem Modell den Entwurf, werden automatisch alle relevanten Parameter angepasst und bei den Modellen der betroffenen Fachplaner aktualisiert. Mit BIM kann so die Planung jederzeit und schnell an die Wünsche und Bedürfnisse der Kunden angepasst werden. Die permanente optische Kontrolle zeigt zudem Fehler bereits in der Planung auf, die heute grösstenteils erst auf der Baustelle zutage treten. Dies erhöht die Planungssicherheit und verbessert schliesslich auch die Qualitätssicherung.

Doch BIM wird nicht nur bei der Planung angewandt, sondern auch bei der Bauausführung und Bewirtschaftung. Damit reicht es über die Möglichkeiten konventioneller CAD (computer aided design)-Planung hinaus. Doch für die Bauherrschaft ist es derzeit noch schwierig, geeignete Planerteams zu finden, die mit BIM vertraut sind. Während sich BIM in den USA, Grossbritannien und Skandinavien bereits weitgehend durchgesetzt hat, hinkt der deutschsprachige Raum hinterher. Immerhin wird ab 2018 in der Schweiz bei öffentlichen Ausschreibungen BIM-Kompatibilität gefordert.

3D-Druck von Gebäuden

Die BIM-Informationsdatenbank stellt die perfekte Grundlage für den nächsten revolutionären Schritt in der Bauindustrie dar, den 3D-Druck. Auf der Grundlage des BIM-Computermodells lassen sich bereits heute zur Visualisierung einer Immobilie schnelle und preiswerte Prototypen erstellen. Doch der 3D-Druck macht nicht Halt bei der Anfertigung von Miniaturmodellen. Laut Medienberichten werden zurzeit die grössten 3D-Drucker in China eingesetzt, wo bereits Decken- und Wandelemente von fünfstöckigen Häusern und grossen Villen gedruckt werden. Schon vor einem Jahr wurden in China innerhalb von 24 Stunden zehn stabile Wohngebäude in der Grösse eines Gartenhäuschens für je unter 5000 US-Dollar gedruckt. Als Druckmaterial wurde flüssiger Beton verwendet, der mehrheitlich aus recyceltem Baumaterial hergestellt worden war.

Es wird geschätzt, dass mit dem 3D-Druckverfahren gegenüber dem herkömmlichen Hausbau rund 60 Prozent Material, 70 Prozent Zeit und 80 Prozent Arbeitskraft eingespart werden können. Eine Unbekannte ist momentan noch die langfristige Stabilität solcher «Schnellhäuser». Doch die Technologie schreitet zügig voran. In zwei Jahren soll ein holländischer Designer mittels 3D-Druckverfahren in Amsterdam eine Stahlbrücke über einen Wasserkanal bauen; Roboter sollen die Brücke direkt vor Ort «ausdrucken».

C2C-Konzept schont Ressourcen

Das Recycling-Konzept «Cradle to Cradle» (C2C, deutsch: von der Wiege zur Wiege) geht im schonenden Umgang mit Ressourcen noch einen Schritt weiter. Es handelt sich dabei um eine abfallfreie beziehungsweise eine Kreislaufwirtschaft, bei der keine gesundheits- und umweltschädlichen Materialien verwendet werden. Bei C2C-Produkten werden also entweder biologische Nährstoffe in biologische Kreisläufe zurückgeführt (sprich «kompostiert») oder «technische Nährstoffe» kontinuierlich in technischen Kreisläufen gehalten (zum Beispiel Aluminium im Kreislauf von Metallgewinnung, -verarbeitung, -nutzung, -rückgewinnung). Dies steht im direkten Gegensatz zum herkömmlichen «Cradle to Grave» (deutsch: von der Wiege zur Bahre), in dem häufig Materialströme ohne Rücksicht auf Ressourcenerhaltung errichtet werden.

Das bekannteste Bauobjekt, das mit dem C2C-Zertifikat ausgezeichnet wurde, ist das «Woodcube»-Mehrfamilienhaus in Hamburg. Die 30 Zentimeter dicken, fast vollständig aus Holz bestehenden Aussenwände kommen gänzlich ohne Leim, Holzschutzmittel, Kunststoff, Farben und Lacke sowie fremdstoffliche Dämmung aus. So könnte man das ganze Haus komplett schreddern und im Wald zerstreuen, ohne der Natur zu schaden. Mag sein, dass es noch eine Weile dauern wird, bis die C2C-Bewegung in der Bauindustrie Fuss fasst. Beschleunigend wirkt aber der Umstand, dass die Bewegung keine verträumte Umweltutopie darstellt, sondern auf eine erhöhte Wirtschaftlichkeit abzielt. Gemäss einer aktuellen Schätzung von McKinsey und der Ellen MacArthur Foundation lassen sich durch restaurative Kreisläufe bereits ab 2025 weltweit 1000 Milliarden US-Dollar pro Jahr einsparen.

Smart Materials sparen Energie ein

Baumaterialen können nicht bloss im Hinblick auf ihre Wiederverwertbarkeit umweltschonend sein, sondern auch die Energiebilanz eines Gebäudes verbessern. Bei intelligenten Materialen (Smart Materials) werden meist die Eigenschaften der Natur nachgeahmt. Diese Materialien besitzen das Potenzial, den Bedarf an externen Energiequellen eines Haushalts stark zu reduzieren oder sogar vollständig zu eliminieren. Hersteller schätzen, dass sich durch den Einsatz von intelligenten Baustoffen zwischen 30 bis 45 Prozent an Wasser, Energie und CO2-Ausstössen einsparen lassen.

In der Gemeinde Brütten (ZH) ist aktuell das weltweit erste energieautarke Mehrfamilienhaus im Bau, das keinen Anschluss an das gewöhnliche Energienetz benötigt. Durch die konsequente Verwendung von Photovoltaikzellen in den Fassaden und in der Dachkonstruktion wird es genügend Sonnenenergie aus der Umwelt absorbieren, um die Heizung, Beleuchtung und Bedienung der Haushaltsgeräte zu gewährleisten. Eine neuartige Umwandlung von Strom in Wasserstoff ermöglicht dabei eine langfristige Speicherung der Energie.

Einen Schritt weiter geht das deutsche «Soft House», dessen Textilfassade so flexibel gebaut ist, dass die Photovoltaikzellen dem Sonnenstand folgen. Auf diese Weise lässt sich die Energiegewinnung im Tagesverlauf maximieren. Ein weiteres Highlight bietet das «Algenhaus», in dessen äusseren Glaselementen Mikroalgen gezüchtet werden, welche die Sonnenenergie mittels Photosynthese in thermische Energie umwandeln.

Smart Home erhöht die Lebensqualität

Das Konzept des intelligenten Hauses (Smart Home), das zu einer optimalen Energieverwendung im Gebäudeinneren beiträgt, rundet den ganzheitlichen Energiesparplan ab. Daneben sollen die Wohn- und Lebensqualität verbessert sowie die Sicherheit erhöht werden. Via Smartphone oder Tablet lässt sich in einem Smart Home jedes Gerät programmieren und fernsteuern: Klimaanlage, Heizung, Lampen, Kaffeemaschine oder sogar der Futterspender für den Hund. So werden beispielsweise Kosten eingespart, wenn die Heizleistung während der Abwesenheit minimiert und kurz vor der Heimkehr wieder hochgefahren wird. Weilt der Bewohner in den Ferien, simuliert ein Smart Home zudem seine Anwesenheit: Es schaltet Lichter oder Fernseher ein und aus, öffnet und schliesst Rollläden und schreckt somit Einbrecher ab. Ebenfalls saugt das intelligente Haus selber Staub oder schaltet die Waschmaschine ein, all dies zu Tageszeiten mit niedrigem Energietarif.

Steigende Smart-Home-Umsätze

Europäische Smart-Home-Umsätze nach Marktsegmenten, in Millionen Euro. Quellen: Deloitte, UBS

Damit das Smart-Home-Konzept künftig «en masse» umgesetzt werden kann, müssen die Technologie erschwinglicher, die Geräte untereinander kompatibler und die Datensicherheit höher werden. Denn um alle Vorteile des intelligenten Hauses gänzlich auszuschöpfen, genügt es nicht, wenn nur vereinzelte Geräte an das Smart-Home-Netzwerk angeschlossen sind. Auch sind gegenwärtig bereits im Haus vorhandene intelligente Geräte teils nicht untereinander kompatibel. Eine vollständige Integration (Verkabelung, Installation, Inbetriebnahme und Programmierung) kostet bei einem Einfamilienhaus schnell über 30 000 Franken. Schliesslich stellt ein schlecht geschütztes Netzwerk die perfekte Einladung für Einbrecher und Hacker dar und es besteht die Gefahr, dass die Anbieter Daten speichern und fremdnutzen.

«Der Immobiliensektor dürfte bezüglich des technologischen Fortschritts den anderen Branchen über die kommenden zehn Jahre in nichts nachstehen.»

Virtuelle Vermarktung dank 3D

Zunehmend kommt auch bei der Vermarktung von Wohnungen die dritte Dimension ins Spiel. Künftig dürften immer mehr bestehende Wohnungen virtuell begehbar werden. Möglich machen dies Kameras, die den Raum von einem bestimmten Punkt aus scannen. Aufgrund des gesammelten Datenmaterials kann anschliessend ein realitätsnahes 3D-Modell erstellt werden. Anstatt das Objekt wie bis anhin vor Ort zu besichtigen, können es die Interessenten beispielsweise zu Hause am Bildschirm betrachten. Andere Software lässt potenzielle Käufer gar in die Zukunft blicken. Aufgrund der Baupläne wird eine dreidimensionale Welt erschaffen, in der man sich mithilfe einer Brille bewegen kann. Dies bietet die Möglichkeit, bereits vor dem Baubeginn ein Haus einzurichten, Farben und Materialien abzustimmen oder gar den Grundriss an die eigenen Bedürfnisse anzupassen.

Eine Brille, um in die Zukunft des Immobiliensektors zu schauen, gibt es leider (noch) nicht. Der Immobiliensektor dürfte bezüglich des technologischen Fortschritts den anderen Branchen über die kommenden zehn Jahre aber in nichts nachstehen und aufgrund des aktuellen Rückstands gar Boden gutmachen.

Kreditgeschäft wird industrialisiert

Die Immobilienfinanzierung befindet sich im digitalen Wandel. Banken treiben den Industrialisierungsprozess im Hypothekargeschäft voran. So werden immer mehr Anträge übers Internet abgewickelt, Dossiers papierlos geführt und standardisierte Lösungen bevorzugt. Dadurch sollen die Bearbeitungs- und Durchlaufzeiten verkürzt, operationelle Risiken gesenkt, menschliche Ressourcen freigesetzt und trotz steigender Regulierungsdichte der administrative Aufwand in Grenzen gehalten werden.

Auch Smart Contracts könnten Einzug in die Immobilienfinanzierung halten. So können smarte Hypotheken künftig den Hypothekarnehmern, die ihren Zahlungsverpflichtungen nicht termingerecht nachkommen, automatisch den digitalen Schlüssel deaktivieren und den Zugang zur Wohnung verwehren. Dies würde die Schuldner disziplinieren und die Zahlungsmoral erhöhen.

Crowdfunding ermöglicht Hypothek für jedermann

Ausserhalb der klassischen Kanäle von Banken und Versicherungen entstehen im Finanzierungsgeschäft Crowdfunding-Plattformen. Auf diesen Online-Plattformen versuchen Privatpersonen und Firmen Fremd- beziehungsweise Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung aufzutreiben. Eine grosse Anzahl von Kapitalgebern kann dann Investitionen in unterschiedlicher Höhe beisteuern. Dies geschieht direkt, ohne Miteinbezug von Finanzintermediären. Geldgeber mit wenig Kapital haben durch Schwarmfinanzierung die Möglichkeit, in einzelne Immobilien direkt zu investieren.

Anderseits erhalten potenzielle Käufer dank Crowdfunding Zugang zu einer Finanzierung, wenn sie wegen ungenügender Bonität, zu niedrigem Kreditbetrag oder in Ländern mit unterentwickeltem Kreditsystem keinen Kredit erhalten können. Die Risikoprämien und somit die bezahlten Hypothekarzinsen sind bei dieser Finanzierungsform entsprechend hoch. Während in Grossbritannien oder den baltischen Staaten bereits signifikante Summen auf solchen Internetseiten umgesetzt werden, versuchen sich in der Schweiz die ersten Plattformen zu etablieren. Angesichts der breiten Verfügbarkeit von Hypotheken und der Vielzahl an indirekten Anlagemöglichkeiten in Immobilien dürften sich die Erfolgsaussichten hierzulande zumindest mittelfristig auf riskante Marktnischen beschränken.

Grundbuch 2.0

Unter dem Stichwort E-Government revolutioniert die Digitalisierung auch die öffentliche Verwaltung. Berührungspunkte zum Immobilienmarkt bestehen beim Grundbuch. Künftig sollen wichtige Grundbuchdaten bei der Hypothekarvergabe automatisch ausgetauscht werden, um das Hypothekargeschäft und auch die öffentliche Verwaltung zu entlasten. Bereits heute können dank der Plattform Terravis, einem zentralen, elektronischen, kantonsübergreifenden Auskunftssystem, die Grundbuchdaten von rund der Hälfte aller Kantone über eine einzige Schnittstelle bezogen werden.

Das Grundbuch könnte gar gänzlich verselbständigt werden. Honduras arbeitet an der Einführung eines Systems basierend auf der Blockchain-Technologie, dem Prinzip hinter der Digitalwährung Bitcoin. Das Grundbuch wird dabei nicht zentral verwaltet, wo es anfällig für Manipulationen seitens korrupter Beamter ist, sondern dezentral. So ist der Programmcode mit allen Grundbucheinträgen auf Computern über das ganze Land verteilt, was Transparenz schafft und die Eigentumsrechte sichert. In der Schweiz bietet eine Technologisierung des Registers vor allem die Möglichkeit, die Kosten für Grundbuchauszüge und -einträge, Handänderungsgebühren sowie notarielle Beurkundungen drastisch zu senken.

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