Investoren mit Interesse an Wohnimmobilien in der Schweiz sollten diese 6 Trends am Käufer- und Mietermarkt berücksichtigen.

Die Kosten für ein Eigenheim in der Schweiz (Zinskosten, Unterhalt und Rückstellungen) liegen derzeit rund 15 Prozent unter denen für die Miete eines vergleichbaren Objekts. Bei einer Belehnung von 80 Prozent, wobei die Belehnung das Verhältnis der Hypothek für eine Immobilie zu deren Wert angibt (eine Belehnung von 80 Prozent ergibt sich z. B. bei einer Hypothek von 800 000 Schweizer Franken auf ein Eigenheim mit einem geschätzten Wert von 1 Million Schweizer Franken), resultiert aus den Einsparungen eine Rendite auf Eigenkapital (im obigen Beispiel die restlichen 200 000 Schweizer Franken) von über 4 Prozent. Eine einzigartige Konstellation, zumindest im derzeitigen Immobilienzyklus.

Hierzu ein Vergleich: Vor zehn Jahren überstiegen die Kosten für ein Eigenheim die Mietkosten um 40 Prozent – Wohneigentum war äusserst beliebt geworden und Eigenheimkäufer rechneten mit einer Wertsteigerung bei Immobilien. Zum Ausgleich der Mehrkosten gegenüber einer Mietwohnung mussten die Kaufpreise de facto jährlich um mindestens 2 Prozent steigen, was sie auch taten.

Die derzeitige Situation ist zwar eine andere, doch die Einsparungen durch Wohneigentum bieten einen Puffer gegen eine Marktkorrektur: Selbst bei jährlichen Preiskorrekturen von 0,5 Prozent wären Eigenheimkäufer finanziell immer noch besser gestellt. Für 2018 bleibt dieser Puffer voraussichtlich erhalten – die Nutzungskosten werden weiterhin gering sein, die Bautätigkeit von Eigenheimen dürfte auf dem Vorjahresniveau bleiben, was 15 bis 20 Prozent unter dem Niveau von 2014 ist, und es wird ein weiterer leichter Preisanstieg bei Einfamilienhäusern erwartet.

In den letzten 20 Jahren sind die Preise für Stockwerkeigentum stärker gestiegen als diejenigen für Einfamilienhäuser. Inflationsbereinigt legten die Preise für Stockwerkeigentum im Mittel jährlich um 2,4 Prozent zu, jene für Einfamilienhäuser hingegen nur um 1,9 Prozent. Dieser Unterschied lässt sich im Wesentlichen auf drei Ursachen zurückführen: Grösse, Lage und Vermietbarkeit.

Das durchschnittliche Einfamilienhaus hat rund 170 Quadratmeter Wohnfläche und einen Kaufpreis von über 1 Million Schweizer Franken, was den Pool an potenziellen Käufern auf 20 Prozent aller Haushalte begrenzt. Die Nachfrage verlagert sich dadurch hin zu Stockwerkeigentum. Einfamilienhäuser befinden sich im Durchschnitt in weniger attraktiven Makrolagen als Stockwerkeigentum: Ein Viertel der Eigentumswohnungen, aber bloss ein Fünftel der Einfamilienhäuser liegen an sehr guten Lagen. Zu guter Letzt bieten sich gerade kleine und mittelgrosse Wohnungen in Zentren und Agglomerationen für Kleininvestoren als Investitionsobjekte an. Die Möglichkeit, zwischen Eigengebrauch und Vermietung zu wechseln, rechtfertigt in gewissem Masse eine Prämie auf Eigentumswohnungen gegenüber Einfamilienhäusern.

Im Jahr 2018 ist mit einer Preisstagnation bei Eigentumswohnungen zu rechnen, da Letztere einem verschärften Wettbewerb durch sinkende Mietzinsen ausgesetzt sind. Die absolute Höhe der Kaufpreise schränkt die finanzielle Fähigkeit der Käufer weiterhin ein. Daher sind künftig eher kleinere Wohnungen oder Objekte geringerer Qualität gefragt.

Das neue Raumplanungsgesetz der Schweiz zielt auf die Verdichtung der unbebauten Flächen innerhalb überbauter Gebiete und die Nutzung von Geschossflächenreserven (sogenannter «innerer Reserven») ab, die durch die Differenz der realisierten Geschossflächen zu den rechtlich zulässigen Geschossflächen entstehen. In Agglomerationen und ländlichen Gebieten räumt das Gesetz dem Ausbau nicht bebauter Flächen im Siedlungsgebiet Vorrang vor einer Erhöhung der Ausnützungsquoten ein. Dies erschwert den Neubau von Einfamilienhäusern, wodurch sich das zusätzliche Angebot an Einfamilienhäusern in Zukunft möglicherweise verringert.

Allerdings ist Verdichtung nicht immer erforderlich. Abgesehen vom Grossraum Zürich ist praktisch in allen Regionen der Schweiz, sogar in Genf und Basel, ausreichend ungenutztes Bauland vorhanden, um das Bevölkerungswachstum der nächsten zehn Jahre ohne Verdichtung zu absorbieren.

Alterungsbedingt wird die grösste Gruppe an Käufern grosser Wohneinheiten bis 2030 voraussichtlich nur halb so stark zunehmen wie die Schweizer Gesamtbevölkerung. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in den Bergkantonen der Zentralschweiz, Appenzell Innerrhoden und Graubünden dürfte sogar schrumpfen, aber selbst das geringere Angebot an grossen Wohneinheiten wird wahrscheinlich nicht ausreichen, um mittel- bis langfristig eine nachhaltige Trendwende bei der Preisentwicklung herbeizuführen.

Dem seit 2014 anhaltenden Aufwärtstrend der Preise für Einfamilienhäuser gegenüber denjenigen
für Eigentumswohnungen wird wahrscheinlich bald die Luft ausgehen. Der intensive Wettbewerb und die relativ hohe Transparenz auf dem Eigenheimmarkt werden verhindern, dass sich die Preise der beiden Segmente voneinander entkoppeln, und es ist zu erwarten, dass sich die Preise beider Marktsegmente auf lange Sicht parallel entwickeln.

Langfristig parallele Preisentwicklung der Marktsegmente

Inflationsbereinigte Angebotspreise (Index 2000=100) und kumulierte Differenz der Preisveränderungsraten zwischen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (in Prozentpunkten)

Quellen: Wüest Partner, UBS

Per Mitte 2017 standen 2,4 Prozent aller Mietwohnungen leer. Eine derart hohe Leerstandsquote bei Mietwohnungen wurde letztmals 1998 mit 2,8 Prozent verzeichnet.

In der gegenwärtigen Situation steht der praktisch gleichbleibenden Wohnbautätigkeit eine nunmehr gesunkene Zusatznachfrage gegenüber. Die Nettozuwanderung dürfte sich dieses Jahr auf ca. 60 000 Personen belaufen. In den entsprechenden Kontext gesetzt, bedeutet dies, dass im Jahr 2018 10 000 Wohnungen weniger benötigt werden als 2013.

Der Rückgang ist der geringeren Nettozuwanderung aus EU-Ländern geschuldet. Die Nettozuwanderung aus Europa ist in den letzten vier Jahren von 75 auf 60 Prozent der Gesamtzuwanderung geschrumpft. Durch die wirtschaftliche Erholung in der Eurozone, insbesondere auf der iberischen Halbinsel, ist die Nettozuwanderung drastisch gesunken. Der schwache Schweizer Arbeitsmarkt hat seinerseits zu diesem Rückgang beigetragen.

Wenn diese Trends im Wohnbau und in der Bevölkerungsentwicklung anhalten, werden die Leerstandsquoten wahrscheinlich spätestens 2019 ein neues Rekordniveau erreichen.

Herrscht in einem Markt extreme Wohnungsknappheit, reagieren die Angebotsmieten (Mieten für Neu- und Wiedervermietung) typischerweise sehr schnell auf Veränderungen der Leerstandsquote. Bei einem Anstieg der Leerstandsquoten fallen die Mieten tendenziell rasch. So sind die Mieten in der Genferseeregion seit 2015 bereits um 9 Prozent zurückgegangen, obwohl die Leerstandsquote bei Mietwohnungen mit 0,8 Prozent nur ein Drittel des Schweizer Mittels beträgt.

Da die anhaltend hohen Leerstandsquoten den Druck auf die Mieten erhöhen, ist dieses Jahr eine Korrektur der Angebotsmieten um rund 2 Prozent zu erwarten. Die Korrekturphase dürfte damit aber noch nicht abgeschlossen sein. Ohne deutliche Trendwende bei der Bautätigkeit oder einen neuerlichen Anstieg der Zuwanderung dürften die Angebotsmieten bis 2020 um rund 10 Prozent unter dem Niveau von 2015 bleiben.

Claudio Saputelli leitet bei UBS als Immobilienexperte seit 2007 das CIO Global Real Estate Research. Der studierte Ökonom begann seine Karriere als Informatiker bei Zurich Financial Services. 2004 wechselte er ins Research der Credit Suisse. Bevor er zu UBS stiess, leitete Saputelli 2005 bis 2006 das Research der Kalaidos University for Applied Sciences in Zürich.

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