UBS Real Estate Focus 2020

Zurich, 23 gennaio 2020 – Lo scorso anno, il mercato svizzero delle abitazioni di proprietà ha registrato il più forte aumento dei prezzi dal 2014: case e appartamenti hanno segnato un incremento di circa il due percento. I principali fattori trainanti di questo andamento sono stati i tassi ipotecari, scesi lo scorso anno a nuovi minimi storici. La diminuzione dei costi del capitale incide maggiormente sulle costose ubicazioni in centro-città rispetto alla periferia; ad esempio, i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati maggiormente nelle regioni urbane ed economicamente forti, come intorno al Lago di Ginevra e nelle grandi aree di Zurigo e Basilea. Nel segmento di lusso, l'andamento dei prezzi è stato addirittura tre volte più forte rispetto alla media svizzera.

«Anche per l'anno in corso ci aspettiamo un leggero aumento dei prezzi delle abitazioni di proprietà», afferma Claudio Saputelli, Head Swiss & Global Real Estate di UBS Global Wealth Management. Questo andamento è favorito da una bassa offerta di nuove abitazioni di proprietà rispetto agli appartamenti in affitto. Attualmente, solamente il 40 percento circa delle richieste di concessioni edilizie riguarda le abitazioni di proprietà, rispetto al 50 percento nel 2012.

Nei centri urbani, la contrazione del mercato delle abitazioni di proprietà è favorita dall'elevata richiesta di buy-to-let (acquisti finalizzati a locazioni) e di abitazioni secondarie. Attualmente, oltre il 15 percento degli appartamenti originariamente venduti come abitazioni di proprietà viene concesso in locazione e un ulteriore 20 percento viene acquistato come seconda casa. Ma se questa domanda supplementare dovesse calare, il numero di abitazioni di proprietà disponibili aumenterebbe e dalla scarsità si passerebbe a un eccesso di offerta.

Alla fine del 2019 il numero degli appartamenti sfitti dovrebbe essere stato di quasi 70 000, ovvero il 2,8 percento del totale: si tratta di circa un raddoppiamento nell'arco degli ultimi cinque anni. Tuttavia, fino ad ora l'eccesso di offerta ha frenato solo leggermente l'interesse degli investitori: sebbene l'anno scorso sia stata concessa l'autorizzazione per circa 44 000 appartamenti, ossia il 14 percento in meno rispetto all'anno precedente, le richieste di concessione edilizia hanno registrato solamente una modesta diminuzione.

La costruzione di appartamenti si sposta verso regioni senza sfitti: nel 2019 la maggior parte delle richieste di concessioni edilizie, per una quota superiore all'1,5 percento del rispettivo patrimonio immobiliare, sono state presentate negli agglomerati dei centri economici di Zurigo, Ginevra e Lucerna. La presenza di sfitti, nelle regioni maggiormente colpite come Soletta e il Ticino, fa calare sensibilmente i rendimenti dei canoni di locazione: qui ogni appartamento risulta non produrre alcun rendimento mediamente già per un mese all'anno. Per un appartamento su sei questo valore è persino doppio. L'esperto immobiliare UBS Claudio Saputelli spiega: «Per gli investitori istituzionali il limite massimo di tollerabilità nei confronti degli sfitti sembrerebbe essere stato raggiunto».

I prezzi della case plurifamiliari sono in stallo dal 2016, nonostante la diminuzione dei tassi di sconto. Aumenti dei prezzi si registrano quasi esclusivamente nelle posizioni di pregio, perché nelle altre ubicazioni l'aumento degli sfitti ha attenuato la disponibilità al pagamento degli investitori. Le pigioni offerte dovrebbero calare di circa l'1 percento anche nel 2020, il che limita il potenziale per prezzi d'acquisto più elevati.

L'anno scorso, le aree per uffici in centro città sono state un investimento migliore rispetto agli immobili in periferia: i centri hanno beneficiato fortemente della crescita dell'occupazione dovuta alle piccole imprese e alla costituzione di nuove aziende, con relativa domanda di spazi flessibili per gli uffici. La quota di mercato delle aree concesse in locazione in modalità flessibile è ancora al di sotto dell'1 percento, rispetto al totale delle aree per uffici, ma la tendenza è in aumento.

La crescita dell'occupazione è in fase di rallentamento e le più deboli prospettive economiche stanno facendo calare la domanda di spazi per uffici. Affitti più elevati potrebbero essere applicabili solo in casi eccezionali; a livello nazionale, questi potrebbero persino registrare un leggero calo. Proprio nelle zone del centro i prezzi non incorporano i rischi congiunturali: il business del co-working è molto ciclico e in caso di crisi economica farebbe registrare una contrazione. Inoltre, nel caso di un netto indebolimento della congiuntura economica, la pressione per l'ottimizzazione dei costi sposterebbe nuovamente la domanda dai centri-città verso le periferie più economiche.

Anche nel 2020, per il terzo anno consecutivo, il commercio online potrebbe crescere del 10 percento circa. In considerazione della crescita inferiore all'1 percento di tutto il fatturato del commercio al dettaglio, per il commercio stazionario si prospetta, nel migliore dei casi, un giro d'affari pari a zero. Nello stesso tempo, aumenta il numero di superfici di vendita, perché continuano a sorgere numerose aree per negozi nei nuovi immobili a uso misto (zone ufficio e parti residenziali). È quindi prevedibile un ulteriore calo dei rendimenti per unità di superficie. Il numero di annunci immobiliari di locali commerciali è relativamente elevato, perlomeno al di fuori delle "High Street". Tuttavia, finora l'eccesso di offerta non ha inciso in alcun modo sugli affitti proposti. «Gli affitti continuano a essere in media troppo elevati, e un calo è inevitabile», afferma Claudio Saputelli.


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