Source: UBS
Tout d'abord, une bonne nouvelle pour les propriétaires: grâce à la baisse des taux d'intérêt hypothécaires, depuis l'été 2024, les coûts en cours sont redevenus inférieurs au loyer d'un appartement comparable. Cela a considérablement stimulé la demande de biens immobiliers résidentiels ces derniers mois. Cependant, l'activité de construction neuve reste inférieure d'un tiers à la moyenne des 15 dernières années. Selon notre «Real Estate Focus», cette situation est susceptible d'intensifier la dynamique des prix, entraînant des augmentations de prix d'environ 3% pour les appartements en copropriété et de 4% pour les maisons individuelles cette année.
Néanmoins, l'accessibilité reste un défi important. Même les ménages dont le revenue est supérieur à la moyenne de 200 000 CHF par an ne peuvent se permettre qu'environ la moitié de tous les biens actuellement répertoriés à l'échelle nationale. Par exemple, autour de la ville de Zurich, les communautés abordables pour cette tranche de revenus ne deviennent disponibles qu'à une distance de navette de 20 minutes ou plus. Les ménages plus jeunes en particulier n'ont pas les moyens suffisants, les obligeant à reporter ou à renoncer entièrement à la propriété.
Dans le segment des immeubles locatifs, le retour à un environnement de taux d'intérêt bas et la forte croissance des revenus locatifs ont récemment stimulé le marché. Selon le «Real Estate Focus», les immeubles locatifs devraient s'apprécier d'environ 3% en moyenne en 2025, après deux années de stagnation. Les loyers demandés devraient augmenter de 2,5%, tandis que les loyers existants devraient augmenter de 1,5%. En raison de la dynamique positive du marché, la planification de nouveaux appartements locatifs a également augmenté de 20% depuis son point bas en 2021. Depuis la mi-2024, la demande de logements montre des signes de normalisation. D'une part, l'immigration, bien que toujours élevée, diminue. D'autre part, le niveau de prix de location accru entraîne actuellement moins de déménagements, une réduction de la formation de ménages et un déplacement de la demande vers des régions plus abordables.
Le vieillissement continu de la société façonnera le marché immobilier suisse au cours des prochaines décennies. Avec un nombre croissant de personnes âgées, la disponibilité des appartements locatifs est susceptible de diminuer car les personnes âgées sont moins enclines à déménager. De plus, en raison de leur situation financière généralement solide, la réduction de la taille du logement n'est souvent pas nécessaire sur le plan financier.
Malgré une forte croissance de l'emploi dans les emplois de bureau, avec une moyenne de 1,6% par an depuis 2019, le taux de vacance des espaces de bureaux est passé d'environ 4% à 5%. Les entreprises continuent d'optimiser leurs besoins en espaces de bureaux et restent prudentes quant aux nouveaux contrats de location. À moyen terme, la part du travail à distance est susceptible d'augmenter en raison des pénuries de main-d'œuvre continues, atténuant la demande d'espaces de bureaux. Les bureaux situés dans des emplacements centraux avec des normes de durabilité élevées restent en demande. Cependant, une croissance de l'emploi inférieure à la moyenne est attendue dans les prochains trimestres, assombrissant les perspectives de location. Par conséquent, les loyers des bureaux devraient stagner à l'échelle nationale, bien que Zurich et Zoug continueront probablement de surperformer les autres grands marchés de bureaux.
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