Source: UBS
Vorneweg eine gute Nachricht für Wohneigentümerinnen und -eigentümer: Ihre laufenden Kosten sind dank niedriger Hypothekarzinsen seit Sommer 2024 wieder tiefer als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Dies hat die Nachfrage nach Eigenheimen in den letzten Monaten deutlich gesteigert. Die Neubautätigkeit liegt jedoch ein Drittel tiefer als im Durchschnitt der letzten 15 Jahre. So ist in unserem «Real Estate Focus» zu lesen, dass die Preisdynamik sich damit verstärken und im laufenden Jahr zu einem Plus von 3 Prozent bei Eigentumswohnungen und 4 Prozent bei Einfamilienhäusern führen dürfte.
Allerdings verschärft dies die Tragbarkeitsproblematik für viele Haushalte. Selbst bei einem überdurchschnittlichen Haushaltseinkommen von 200 000 Franken sind landesweit nur noch knapp die Hälfte aller ausgeschriebenen Objekte tragbar. Beispielsweise gibt es rund um die Stadt Zürich erst ab einer Fahrzeit von 20 Minuten Gemeinden, die in dieser Einkommenskategorie finanzierbar sind. Gerade jüngere Haushalte mit weniger akkumuliertem Vermögen verfügen selten über die nötigen finanziellen Mittel und sind gezwungen, den Eigentumserwerb aufzuschieben oder ganz darauf zu verzichten.
Bei Mehrfamilienhäusern haben die Rückkehr des Tiefzinsumfelds und kräftiges Mietertragswachstum den Transaktionsmarkt jüngst beflügelt. Mehrfamilienhäuser dürften sich 2025 nach zwei Jahren der Stagnation im Durchschnitt um rund 3 Prozent verteuern, gemäss «Real Estate Focus». Die Angebotsmieten werden voraussichtlich um 2,5 Prozent und die Bestandsmieten um 1,5 Prozent steigen. Als Folge der positiven Marktstimmung hat auch die Projektierung neuer Mietwohnungen seit dem Tiefststand im Jahr 2021 um 20 Prozent zugenommen. Seit Mitte 2024 zeigt sich eine gewisse Normalisierung der Wohnungsnachfrage. Zum einen ist die Zuwanderung auf hohem Niveau rückläufig. Zum anderen führt das gestiegene Mietpreisniveau derzeit zu weniger Umzügen, geringerer Haushaltsbildung und einer Verschiebung der Nachfrage in günstigere Regionen.
Die fortschreitende Alterung der Gesellschaft wird den hiesigen Immobilienmarkt in den nächsten Jahrzehnten mitprägen. So dürfte mit der steigenden Zahl Hochbetagter die freie Verfügbarkeit von Mietwohnungen sinken. Grund dafür ist die geringe und weiter abnehmende Umzugswahrscheinlichkeit im Alter. Zudem ist dank der guten Vermögenssituation der Babyboomer eine Reduktion der Wohnverhältnisse finanziell meist nicht notwendig.
Trotz eines starken Wachstums der Bürobeschäftigung von durchschnittlich 1,6 Prozent pro Jahr seit 2019 ist die Angebotsquote bei Büroflächen von rund 4 auf 5 Prozent angestiegen. Unternehmen optimieren weiterhin ihren Flächenbedarf und bleiben zurückhaltend bei der Neuanmietung. Mittelfristig dürfte der Homeoffice-Anteil aufgrund des Fachkräftemangels weiter steigen und somit die Flächennachfrage dämpfen. Gefragt bleiben Büros an zentralen Lagen mit flexibler Raumaufteilung und hohen Nachhaltigkeitsstandards. In den kommenden Quartalen ist nur mit einem unterdurchschnittlichen Beschäftigungswachstum zu rechnen, was die Vermietungsperspektiven trübt. In der Folge ist im Landesdurchschnitt qualitätsbereinigt lediglich mit stagnierenden Mieten zu rechnen. Dabei werden Zürich und Zug den anderen grossen Büromärkten vorerst wohl weiterhin den Rang ablaufen.
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