L'UBS Swiss Office Space Investment Index se situe actuellement à -0,74. Une grande prudence reste donc de mise en cas d'investissement direct dans des surfaces de bureaux. L'indice a légèrement progressé par rapport à l'an dernier. En effet, si la croissance économique reste supérieure à 2% et que les projets de nouveaux bureaux ne se multiplient pas, l'excédent d'offre ne devrait pas s'aggraver davantage d'ici 2016. Il faut toutefois s'attendre ces prochaines années à une légère baisse des loyers.
Profil rendements-risque défavorable
Les investissements directs dans des surfaces de bureaux se sont encore renchéris par rapport aux placements alternatifs. Les actions immobilières ont ainsi enregistré un rendement sur dividendes de 4,4%, et les fonds immobiliers, plus stables, un rendement de 3%, ce qui est supérieur au rendement initial actuel des surfaces de bureaux les mieux situées, qui est inférieur à 3%. Cette situation est très inhabituelle d'un point de vue historique et indique une surévaluation des investissements directs. En outre, à moyen terme, la normalisation progressive attendue pour les taux à long terme exercera une pression supplémentaire sur les valorisations actuelles.
La demande de surfaces de bureaux dépend de l'immigration
L'adoption de l'initiative contre l'immigration de masse crée une situation d'incertitude. Si la mise en oeuvre de l'initiative entraîne des tensions avec l'UE et un recul de l'immigration, la demande de bureaux devrait diminuer et l'excédent d'offre s'accentuer. Compte tenu de la concurrence accrue entre les promoteurs, les prix des immeubles de bureaux, surtout ceux situés à des emplacements moins prisés, devraient alors se retrouver sous pression. Si les investisseurs en venaient à exiger de ce fait des primes de risque plus élevées pour les surfaces de bureaux, cela pourrait déclencher des corrections de prix dès cette année.
Le marché des bureaux à Zurich vaut mieux que sa réputation
Une mise en oeuvre restrictive de l'initiative contre l'immigration de masse toucherait surtout Bâle-Ville et Genève, très dépendantes des frontaliers. Dans une perspective régionale, même sans recul de l'immigration, nous prévoyons plutôt une baisse des loyers dans les quatre plus grandes villes. Bien que la croissance des surfaces à louer y soit la plus élevée en chiffre absolu, Zurich devrait rester la ville la plus intéressante pour les investissements sur le marché des bureaux. A Bâle et à Berne, il est peu probable que la demande parvienne à compenser le boom de la construction observé ces dernières années. A Genève, Ia situation de l'offre ne devrait pas trop s'aggraver, mais les perspectives de hausse des loyers restent mauvaises en raison des taux de vacance déjà élevés.
UBS Swiss Office Space Investment Index – 1er semestre 2014
Matrice du marché: croissance des loyers attendu – 1er semestre 2014
UBS SA
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Le rapport UBS Swiss Office Space Investment Index est disponible sur Internet sous le lien suivant:
