UBS lance un indice mesurant l'attractivité des investissements directs sur le marché des bureaux

UBS CIO Wealth Management Research publie désormais l'UBS Swiss Office Space Investment Index. Selon l'état de l'indice au 1er semestre 2013, l'attractivité des investissements est négative, et nous déconseillons donc d'investir. Par rapport aux autres villes suisses, Zurich reste la plus attractive pour des investissements dans des surfaces de bureaux.

Zurich/Bâle, 18 septembre 2013 – Les investissements dans les immeubles de bureaux ont généré ces 10 dernières années un rendement annuel moyen de 5,8%, avec une faible volatilité. Ceux qui investissent à l'heure actuelle directement dans des surfaces de bureaux devront toutefois revoir leurs attentes à la baisse compte tenu des prix élevés. Comme les revenus locatifs n'évoluent guère, le rendement initial et donc le moment de l'achat sont essentiels. UBS CIO Wealth Management Research publie désormais chaque semestre l'UBS Swiss Office Space Investment Index pour aider les investisseurs à y voir plus clair.

L'UBS Swiss Office Space Investment Index se situe actuellement à moins 1,19. Nous jugeons donc l'attractivité des investissements négative et nous déconseillons d'entrer sur le marché en ce moment. L'indice évalue les rendements initiaux d'une part par rapport aux placements alternatifs (obligations, actions, placements alternatifs immobiliers) et d'autre part dans le contexte de possibles hausses des loyers.

Malgré une légère hausse des taux ces derniers mois, les investissements dans les bureaux restent attractifs par rapport aux obligations. Mais ce sont les placements immobiliers cotés en bourse qui constituent actuellement de loin la meilleure alternative. Ainsi, les rendements sur dividendes des actions immobilières et des fonds immobiliers sont actuellement nettement supérieurs au rendement initial des surfaces de bureaux les mieux situées, ce qui est inhabituel d'un point de vue historique. Les investissements directs dans les surfaces de bureaux suisses sont également moins intéressants que dans les grandes villes européennes.

Un faible rendement initial peut être compensé par une forte croissance des loyers. Mais en investissant aujourd'hui dans des surfaces de bureaux, il ne faut pas s'attendre à des revenus locatifs plus élevés dans les années à venir. En effet, la croissance de l'emploi de 40 000 à
50 000 personnes fait face à de nouvelles surfaces de bureaux permettant d'accueillir environ
70 000 personnes.

Dans une perspective régionale, nous prévoyons plutôt dans les quatre plus grandes villes une baisse des loyers. Les perspectives de croissance des loyers sont encore plus mauvaises à Berne, Bâle et Genève qu'à Zurich. C'est à Berne que la suroffre devrait être la plus marquée jusqu'au milieu de l'année 2015. Genève se distingue aujourd'hui déjà par la nette dégradation des taux d'occupation. Bien que la croissance des surfaces à louer y soit la plus élevée en chiffre absolu (avec près de 240 000 m2), Zurich devrait rester jusqu'en 2015 la ville la plus intéressante pour les investissements sur le marché des bureaux.

Méthodologie
L'UBS Swiss Office Space Investment Index est calculé en se fondant sur l'évaluation et le marché. Pour ce qui est de l'évaluation, nous comparons les rendements initiaux des investissements directs dans des bureaux et les rendements des catégories de placement alternatives (emprunts obligataires, actions) et des investissements immobiliers. Pour la perspective du marché, nous calculons la variation attendue des taux de vacance d'ici 2015. Les perspectives de croissance des loyers dépendent de la situation actuelle de l'offre. Tous les indicateurs individuels sont standardisés sur la base de leur moyenne historique. La période de référence va du 1er trimestre 2002 au 1er trimestre 2013.

UBS SA

Contacts
Claudio Saputelli, Responsable de CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tél. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economiste CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tél. +41 44 234 71 25

Le rapport UBS Swiss Real Estate Bubble Index est disponible sur Internet sous le lien suivant: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-fr.

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