Familie Immobilieneigentum? Das müssen Sie wissen.

Immobilien haben sich als attraktive Wertanlage bewährt. Dies müssen Sie wissen, wenn auch Sie in Immobilien investieren möchten.

07. Apr 2021
Immobilien sind als attraktive Wertanlage bekannt.

Ob Sie eine Immobilie als Eigenheim oder Feriendomizil nutzen möchten oder sie als Anlageobjekt in Betracht ziehen: Der Erwerb und damit der Besitz von Immobilien ist ein Entscheid mit finanzieller Tragweite. Deshalb ist es lohnend, sich bereits vor dem Kauf eingehend mit dem Thema zu befassen. Und auch nachdem der Kauf getätigt ist und Sie Eigentümer der Immobilie sind, sollten Sie sich regelmässig überlegen, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie erhalten oder gar steigern können. Das hilft, bei einem späteren Verkauf einen attraktiven Preis zu erzielen.

Was gilt es vor dem Immobilienkauf zu beachten?

Immobilieneigentum bringt Rechte, aber auch Pflichten mit sich. Planen Sie, eine Immobilie gemeinsam mit dem Partner zu erwerben? Während das Zivilgesetzbuch (ZGB) für verheiratete Paare zahlreiche Bestimmungen in Bezug auf den gemeinsamen Immobilienbesitz festhält, finden sich zu den Rechten und Pflichten im Konkubinat so gut wie keine Regeln.

Insbesondere für unverheiratete Paare ist es darum wichtig, sich vor dem gemeinsamen Erwerb einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen zu verschaffen. So ist sichergestellt, dass im Ernstfall die Besitzverhältnisse klar geregelt sind. Ein Konkubinatsvertrag hält die wichtigsten Details wie beispielsweise Eigentumsverhältnisse, Verteilschlüssel für die laufenden Kosten oder die Vorgehensweise im Falle einer Trennung fest.

Das Gesetz sieht drei Eigentumsvarianten vor. Für welche Sie sich schlussendlich entscheiden, hängt von Ihrer ganz persönlichen Situation ab. Wichtig ist, dass Sie sich vorab über die damit verbundenen Konsequenzen informieren.

  • Beim Alleineigentum wird nur ein Partner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und hat damit alleinige Entscheidungshoheit über die Liegenschaft. Zudem kommt in diesem Falle ausschliesslich der Alleineigentümer für die Tragbarkeitsrechnung auf – das Erwerbseinkommen des zweiten Partners wird für die Tragbarkeit nicht berücksichtigt.
  • Beim Miteigentum werden die Partner separat im Grundbuch mit einer vorab definierten Eigentumsquote aufgeführt. Bei dieser Variante spielt das eingebrachte Eigenkapital pro Partner im Falle einer Trennung eine Rolle. Diese Variante kommt zur Anwendung, wenn Vorsorgeguthaben der 2. oder 3. Säule eingebracht werden. Tätigt zum Beispiel ein Partner einen Vorbezug von Pensionskassenguthaben, muss im Grundbuch dokumentiert sein, wie hoch dieser Anteil ist.
  • Beim Gesamteigentum werden beide Partner als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Immobilie gehört ihnen zu gleichen Teilen – selbst wenn ein Partner mehr Eigenkapital investiert hat als der andere. Bei dieser Variante sind die Partner eng aneinander gebunden und können nur gemeinsam entscheiden, ihr Wohneigentum zu verkaufen.

Im Artikel «Was Konkubinatspaare wissen sollten» finden Sie weiterführende Informationen zu diesem Thema und eine hilfreiche Checkliste für den gemeinsamen Immobilienbesitz im Konkubinat.

Nach dem Immobilienkauf: Wie erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie – und damit Ihrer Geldanlage?

Fachleute gehen von einem jährlichen Wertverlust der Immobilie von 1 bis 2 Prozent aus. Um diesem entgegenzuwirken, sind werterhaltende Massnahmen, also Reparaturen und Sanierungen, sinnvoll. Gut erhaltene und zeitgemäss renovierte Immobilien erzielen im Schnitt höhere Wiederverkaufspreise. Darüber hinaus bieten werterhaltende Massnahmen den Vorteil, dass Sie von der Steuer abgesetzt werden können.

In diesem Artikel erhalten Sie Empfehlungen und Tipps, wie Sie gleichzeitig sanieren und Steuern sparen können.

Weiterführende Informationen, wie Sie dank einer sorgfältigen Planung mit Immobilien Steuern sparen können, finden Sie in diesem Artikel.

Auch wertsteigernde Investitionen lohnen sich

Neben dem Werterhalt sind gezielte Investitionen, auch als wertsteigernde Massnahmen bekannt, ebenfalls eine Möglichkeit, den Marktwert einer Immobilie zu erhöhen. Gezielt deshalb, weil nicht alle Investitionen den Wert erhöhen. Sinnvolle wertsteigernde Massnahmen können sein: die Vergrösserung der Wohnfläche, gewisse Anpassungen am Grundriss oder die Erhöhung des Ausbaustandards. Im Gegensatz zu den werterhaltenden Massnahmen können wertsteigernde Massnahmen in der Regel nicht von der Steuer abgezogen werden.

Dennoch bieten auch sie einen steuerlichen Vorteil, denn die Grundstücksgewinnsteuer, die bei einem Verkauf der Immobilie anfällt, wird durch nachweislich erbrachte Investitionen reduziert. Eine wichtige Ausnahme gibt es in Bezug auf das steuerliche Absetzen von wertsteigernden Massnahmen: Investitionen, die dem Energiesparen dienen, können meist von der Steuer abgesetzt werden. Darüber hinaus werden diese Investitionen je nach Kanton und Gemeinde subventioniert und damit doppelt attraktiv. Mehr dazu, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern und gleichzeitig Steuern sparen können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Immobilienverkauf: Wie erzielen Sie einen guten Preis?

Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie unbedingt ihren Marktwert kennen. Um diesen angemessen einzuschätzen, lohnt es sich, Experten hinzuzuziehen. Denn schätzen Sie den Marktwert zu tief ein, entgeht Ihnen unter Umständen viel Geld. Schätzen Sie ihn allerdings zu hoch ein, schreckt dies potenzielle Verkäufer ab und Sie riskieren, die Immobilie nicht verkaufen zu können. Es gilt daher, den optimalen Preis zu schätzen. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Für Luxus- und Liebhaberobjekte empfiehlt sich eine Substanz-Wertschätzung, bei der ein professioneller Schätzer sich ein Bild von Zustand und Lage des Objektes macht und so den Marktwert eruiert.
  • Für alle anderen Immobilien ist die hedonische Schätzung üblich, bei der der Immobilienwert anhand kürzlich verkaufter vergleichbarer Objekte ermittelt wird.

Darüber hinaus gibt es auch beim Verkauf steuerliche Aspekte zu beachten. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie als Verkäuferin die sogenannte Grundstücksgewinnsteuer entrichten. Besteuert wird dabei, vereinfacht gesagt, die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis. Zur Berechnung wird die Besitzdauer herangezogen: Je länger man die Immobilie hält, umso tiefer die Steuer. Zu beachten sind grosse kantonale Unterschiede. Weitere Massnahmen zur Optimierung der Grundstücksgewinnsteuer lesen Sie in diesem Artikel. Ausserdem fallen beim Verkauf Notarkosten und je nach Kanton Handänderungssteuern an.

Trennung, Scheidung, Todesfall: Was passiert mit der Immobilie?

Gerade weil der gemeinsame Immobilienbesitz Rechte und Pflichten mit sich bringt, ist es wichtig, für den Fall eines unvorhergesehenen Ereignisses vorbereitet zu sein, um sich in diesen meist emotional herausfordernden Zeiten nicht auch noch mit Besitzstandsfragen befassen zu müssen. Bei Trennungen ist, neben dem Sorgerecht für die Kinder, auch die gemeinsame Immobilie oft ein Konfliktgrund.

Kann einer der beiden Partner den anderen auszahlen und so das Haus oder die Wohnung übernehmen? Ist das nicht der Fall, gibt es die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös in einem bestimmten, vorab definierten Verhältnis zwischen den beiden Parteien aufzuteilen. Auch für die Hypothek gibt es verschiedene Varianten. Welches diese sind, lesen Sie in diesem Artikel.

Immobilieneigentum ist ein komplexes Thema, bei dem es vieles zu beachten gibt. Möchten Sie eine Immobilie kaufen und benötigen diesbezüglich Beratung? Sind Sie Immobilieneigentümerin und möchten mehr darüber erfahren, wie Sie deren Wert erhalten und dabei Steuern sparen können? Oder tragen Sie sich mit dem Gedanken, Ihre Immobilie zu verkaufen? Wir helfen gerne.

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