Bild: «Origen»-Theater auf dem Julierpass, Keystone/Peter Klaunzer

Die Marktstudie «UBS Real Estate Focus 2019» beleuchtet einzelne Marktsegmente sowie globale Aspekte. Ein Schwerpunktthema ist die Bewertung von Immobilien. In den Fokus geraten ist vor allem der Markt für Mehrfamilienhäuser; hier sind die Risiken akuter als bei den Eigenheimen und Büroflächen.

Hier eine kurze Zusammenfassung der für institutionelle Anleger besonders interessanten Markttrends bei Mietwohnungs- und Geschäftsflächen:

1. Mieten moderner Wohnungen geraten unter Druck

Auf dem Mietwohnungsmarkt dürfte der Verdrängungskampf weiter zunehmen. Einen Höhepunkt erreichen dürfte er Ende 2019 mit schätzungsweise 80 000 leerstehenden Wohneinheiten inklusive Eigenheime. Die Angebotsmieten (Mieten bei Neu-, Erst-, Wiedervermietung) sanken im Schweizer Durchschnitt im letzten Jahr um rund 2 Prozent; 2019 dürften sie in einem ähnlichen Ausmass nachgeben. In der von Leerständen geplagten Peripherie dürften die Mieten sogar um bis zu 5 Prozent fallen, während sich in den Zentren 2019 stabile Angebotsmieten abzeichnen.

Neubauten erzielen mittlerweile kaum mehr höhere Mieterträge als Wohnungen der Bauperiode 2000 bis 2010. Letztere stehen besonders hart im Wettbewerb mit Neubauten, da sie ähnliche Zielgruppen haben und daher von Mietpreissenkungen betroffen sind. Das Tiefpreissegment in Wohnblöcken der 1960er- und 1970er-Jahre wendet sich an andere Einkommensschichten und ist deshalb keine Konkurrenz für Neubauten.

2. Bei Investitionen in Mehrfamilienhäuser drohen Wertverluste

Die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern sind seit 2005 um etwa 80 Prozent gestiegen, stagnieren aber seit nunmehr drei Jahren wegen sinkender Mieten. Mittelfristig dürften sie an Wert verlieren; die mittlere Wertanpassung bis 2023 dürfte knapp 10 Prozent betragen. Allerdings sollten die kumulierten Mieteinnahmen ausreichen, um einen positiven Gesamtertrag zu erwirtschaften.

Investitionen in teuren Zentrumslagen und in der Peripherie sind überdurchschnittlich anfällig für Wertkorrekturen. In der Peripherie reichen die Lage-Risikoprämien oftmals nicht mehr aus, um die steigenden Leerstandsrisiken zu kompensieren. Investitionen in Zentrumslagen lohnen sich nur, sofern die Zinsen nicht steigen. Am attraktivsten sind Agglomerationen mit etwas höheren Einkommensrenditen und einem überschaubaren Risiko für Mietzinsausfälle – hier liegt die prognostizierte Gesamtrendite von Mehrfamilienhausinvestitionen bei immerhin fast 10 Prozent; dies trotz Wertkorrekturen bis 2023.

3. Erholung der Mieten bei Büroflächen

Die Nachfrage dürfte dieses Jahr deutlich steigen und das Überangebot reduzieren. Die Marktmieten für Neubauten gaben zwischen 2015 und 2017 um fast 15 Prozent nach. Die leichte Erholung vom vergangenen Jahr dürfte sich fortsetzen. Die Belebung zeigt sich am deutlichsten in den Grossstädten. In Teilen der Agglomerationen dürften sogar höhere Kaufpreise von Büroliegenschaften drin liegen. Das Sorgenkind bleibt Genf, wo die anhaltende Realisierung von Grossprojekten eine Entspannung verhindert.

4. Verkaufsflächen: Rentabilität bleibt unter Druck

Die Verlagerung hin zum Onlinehandel setzt den Markt für Verkaufsflächen auch 2019 unter Druck. Um Mietzinssenkungen zu vermeiden, locken die Vermieter vermehrt mit flexiblen Flächen- und Vertragsgestaltungen, Ausbaukostenbeteiligung und Vermarktungskonzepten für den Standort. All diese Strategien sind jedoch mit Kosten für den Vermieter verbunden. Bei prestigeträchtigen Adressen bleibt die Nachfrage allerdings hoch – die Angebotsmieten von Spitzenstandorten in Zürich und Genf haben sich seit Mitte 2017 etwas erholt und verzeichneten ein Plus von rund 4 Prozent.

UBS Real Estate Focus 2019

Die Marktstudie «UBS Real Estate Focus 2019» ist unter folgendem Link erhältlich:
www.ubs.com/realestatefocus-de (PDF, 2 MB)

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