新加坡上周出人意料地将外国人购房的税率翻倍至60%，而使用实体或信托购房的税率则提高到65%。公民和永久居民购买第二套和后续住房所需缴纳的印花税也略有增加。
这些旨在遏制热钱流入国内住房市场的降温措施是在上一轮措施未能抑制房价后仅两个月就出台了。上周五的官方数据显示，新加坡私人住宅价格连续第12个季度上涨, 2023年第一季度同比上涨3.3%。
但是，随着近年来通胀成为全球投资者最关注的问题之一，投资房地产等“实物资产”对那些希望减轻长期通胀影响的人来说越来越具有吸引力。我们继续认为一些房地产藏有机会。
尽管降温措施针对住宅板块，但我们仍看好新加坡REIT。
最新的房地产降温措施是19个月以来实施的第三轮措施，主要针对住宅板块。新加坡的住房价格持续攀升，部分原因是外国买家的涌入，尤其是来自中国的买家。如果房价继续超过经济基本面，我们将继续看到采取更多降温措施的风险。
然而，我们预计这些措施不会影响到新加坡REIT，我们继续看好新加坡REIT。在2022年跑输大盘之后，我们认为REIT正处于扭转的边缘，这得益于经济重新开放带来的利好。写字楼租金已从新冠疫情的低点攀升8%，工业租金上涨了6%，零售租金也在多年下跌后趋于稳定。我们认为，租金上涨可以作为对冲通胀的工具，而没有住宅板块敞口将使REIT免受房地产市场宏观审慎风险的影响。
我们更看好那些能够抵御不断上升的借贷成本的REIT，并对那些容易受到不断上升的借贷成本或不断下降的资产价值影响的基金保持谨慎。
在我们看来，瑞士上市的房地产基金目前非常有吸引力。
自2022年初以来，瑞士房地产基金经历了约20%的价格调整，其20%的溢价目前低于25%的历史平均水平。房地产基金的价格调整与交易市场的趋势形成鲜明对比，交易市场的价格指数仍在逐年上升。
我们认为，从估值角度来看，瑞士房地产基金目前比直接投资房地产更有吸引力。 此外，我们还认为，与瑞士债券相比，瑞士房地产基金更有吸引力，因为后者能在一定程度上抵御通胀并提供收入增长。
在接下来的几个季度里，我们认为瑞士房地产基金可能会受益于住宅房地产市场强劲的基本面。城市地区持续的住房短缺可能会导致基金的租金收入上升。租金收入也可能会因参考利率的潜在上调而得到提振，该上调将使房东能够提高租金，从而为基金的分配带来好兆头。
此外，强劲的收入增长和预期稳定的利率环境相结合，也可能有利于资本价值。
我们认为有利于防御板块核心资产的直接领域藏有长期机会。
在纽约最大办公和零售资产所有者之一Vornado Realty Trust（VNO）宣布于今年年底前暂停发放普通股息（但不包括优先股息）后，美国商业地产（CRE）市场上周占据了头条新闻。
我们认为，美国CRE面临着利率上升、资本准入收紧、交易市场放缓和经济放缓的切实挑战。因此，我们在中期内对美国REIT板块持中立态度，特别是考虑到地区银行和融资市场的不确定性。
但对于时间跨度为两年或更长的投资者来说，我们认为许多有吸引力的机会正在萌生，尤其是在工业、住宅租赁、自助仓储、数据中心、无线塔和以杂货店为主的购物中心等行业。
