Source: UBS
Le boom du marché immobilier suisse dure maintenant depuis environ un quart de siècle. Depuis que les prix ont atteint leur point le plus bas après la crise immobilière du début des années 1990, ils n'ont évolué que dans une seule direction: vers le haut. Comme de nombreux moteurs de ce boom devraient rester intacts pendant un certain temps, le boom devrait se poursuivre pour le moment.
Dans les années à venir, la demande de logements devrait être soutenue par une immigration persistante. Cela s'explique principalement par le fait que, dans les années à venir, jusqu'à 25 000 personnes de plus prendront leur retraite chaque année que de jeunes entrant sur le marché du travail. De nombreuses entreprises devront compenser la perte de professionnels expérimentés en recrutant dans les pays européens environnants. La croissance annuelle de la population devrait rester élevée, entre 0,8 à 1,1% jusqu'en 2030, mais pourrait presque se réduire de moitié d'ici 2045, car le faible taux de natalité devrait rendre l'excédent de naissances négatif dans les années à venir et freiner la croissance démographique. À long terme, la demande de logements et d'espaces commerciaux devrait diminuer à partir de 2035 environ en raison du vieillissement de la société et de l'excédent de naissances négatif susmentionné.
Dans cet environnement, les différences régionales devraient également devenir plus prononcées. Alors que les cantons urbains tels que Zurich, Genève, Vaud et Lucerne ont encore un excédent de naissances, de nombreux cantons ruraux et périphériques dépendent déjà entièrement de l'immigration. Dans les régions à faible immigration et à excédent de naissances négatif, une stagnation ou une diminution de la population et un vieillissement significatif se profilent. Cela affecte la demande immobilière et l'évolution des prix.
De plus, nous prévoyons une forte augmentation de la demande de logements adaptés à l'âge et d'établissements de soins, tandis que le besoin d'espaces scolaires pourrait stagner ou diminuer dans de nombreux cantons. Surtout dans les régions rurales, une diminution du nombre d'élèves est à prévoir, tandis que le nombre de personnes de plus de 85 ans devrait augmenter de 75% d'ici 2040.
En conséquence, la pression sur les réserves foncières s'atténue également. Dans 19 des 26 cantons, la croissance démographique prévue est désormais estimée inférieure à celle d'il y a cinq ans, ce qui réduit le besoin de nouvelles zones à bâtir et pourrait même conduire à un changement de zonage dans certaines régions. En revanche, des cantons comme Lucerne et Saint-Gall pourraient à l’avenir bénéficier à nouveau d’une certaine marge de manœuvre pour de nouvelles mises en zone, alors qu’en Valais la forte pression récente en faveur de la réduction des zones à bâtir devrait diminuer quelque peu.
Pour les investisseurs, cela signifie que le choix de l'emplacement et la prise en compte des tendances démographiques régionales deviennent de plus en plus importants. Dans les centres urbains et les régions à forte croissance, les propriétés résidentielles et commerciales devraient rester attrayantes, tandis que les zones périphériques avec une population en déclin et un vieillissement font face à des risques. La demande de propriétés adaptées à l'âge et d'établissements de soins offre de nouvelles opportunités.
Dans l'ensemble, il est plus judicieux que jamais d'intégrer des scénarios démographiques dans la stratégie d'investissement et de réagir de manière flexible aux développements régionaux. À long terme, une normalisation de la dynamique des prix et des loyers est à prévoir, la Suisse continuant d'occuper une position spéciale en Europe en raison de sa demande relativement stable.
