Source: UBS
Der Schweizer Immobilienmarkt steckt in einem Boom, der inzwischen rund ein Viertel Jahrhundert anhält. Seit die Preise hierzulande nach der Immobilienkrise zu Beginn der 1990er-Jahre Boden gefunden haben, kennen sie nur noch eine Richtung – nach oben. Da viele der Treiber dieses Booms voraussichtlich noch eine Weile intakt sein werden, dürfte der Boom vorerst noch anhalten.
In den kommenden Jahren wird die Wohnungsnachfrage durch anhaltend hohe Zuwanderung weiterhin gestützt. Dies in erster Linie deshalb, weil in den kommenden Jahren jährlich bis gegen 25 000 Personen mehr in Rente gehen, als Junge in den Arbeitsmarkt nachrücken, und damit viele Unternehmen den Verlust an erfahrenen Fachkräften über eine Rekrutierung im umliegenden Europa kompensieren müssen. Das jährliche Bevölkerungswachstum bleibt bis 2030 mit 0,8 bis 1,1 Prozent vermutlich hoch, könnte sich aber bis 2045 nahezu halbieren, weil aufgrund der tiefen Geburtenrate der Geburtenüberschuss in den kommenden Jahren wohl ins Negative kippen und das Bevölkerungswachstum dämpfen wird. Langfristig wird die Nachfrage nach Wohnraum und Geschäftsflächen durch die Alterung der Gesellschaft und den erwähnten negativen Geburtenüberschuss ab etwa 2035 voraussichtlich abnehmen.
In diesem Umfeld dürften auch regionale Unterschiede deutlicher zutage treten. Während urbane Kantone wie Zürich, Genf, Waadt und Luzern noch einen Geburtenüberschuss aufweisen, sind viele ländliche und periphere Kantone bereits heute vollständig auf Zuwanderung angewiesen. In Regionen mit schwacher Zuwanderung und negativem Geburtenüberschuss drohen Stagnation oder Rückgang der Bevölkerung sowie eine starke Alterung. Dies wirkt sich auf die Immobiliennachfrage und die Preisentwicklung aus.
Des Weiteren nehmen wir an, dass die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum und Pflegeeinrichtungen stark steigt, während der Bedarf an Schulraum in vielen Kantonen stagniert oder sinkt. Besonders in ländlichen Regionen ist mit einem Rückgang der Schülerzahlen zu rechnen, während die Zahl der über 85-Jährigen bis 2040 um 75 Prozent zunehmen dürfte.
Damit nimmt schliesslich auch der Druck auf Baulandreserven ab. In 19 von 26 Kantonen wird das erwartete Bevölkerungswachstum niedriger eingeschätzt als noch vor fünf Jahren, was den Bedarf an neuen Bauzonen reduziert und in einigen Regionen sogar zu Auszonungen führen könnte. Kantone wie Luzern und St. Gallen könnten hingegen künftig wieder etwas mehr Spielraum für Neueinzonungen erhalten und im Wallis dürfte zumindest der zuletzt hohe Druck zur Verkleinerung der Bauzonen etwas abnehmen.
Für Anlegerinnen und Anleger bedeutet dies, dass die Standortwahl und die Berücksichtigung regionaler demografischer Trends immer wichtiger werden. In urbanen Zentren und wachstumsstarken Regionen bleiben Wohn- und Gewerbeimmobilien voraussichtlich attraktiv, während in peripheren Gebieten mit sinkender Bevölkerung und Überalterung Risiken bestehen. Die Nachfrage nach altersgerechten Immobilien und Pflegeeinrichtungen bietet neue Chancen. Insgesamt erscheint es heute sinnvoller denn je, demografische Szenarien in die Anlagestrategie einzubeziehen und flexibel auf regionale Entwicklungen zu reagieren. Langfristig ist mit einer Normalisierung der Preis- und Mietdynamik zu rechnen, wobei die Schweiz gerade auch im europäischen Quervergleich weiterhin eine Sonderstellung mit vergleichsweise stabiler Nachfrage einnimmt.
