暖风频吹，中国房地产行业迎来拐点？

尽管房地产行业依然压力重重，但近期的市场中，房地产板块却表现强势，重新吸引了市场的关注。

据不完全统计，2022年以来，全国已经有60个城市放松了房地产调控政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度和发放购房补贴等。

那么，中国房地产行业是否已走出困境？能否在其中寻找投资机会？而中国的货币和财政政策，又能否继续给经济助力？

我们先来聚焦宏观政策面。中国通胀相对温和，两会期间，政府设定的CPI目标水平为3%，与去年相比没有变化。这使中国央行拥有很大的货币政策空间，我们认为，继年初下调贷款基础利率和降准之后，央行很可能继续推出宽松政策。这与欧美主要经济体为应对高通胀而收紧货币政策截然相反。

同时，中国政府也希望加强财政支出，今年的预算支出目标同比上升了8.4%，远高于2021年的1.8%。

根据中国向服务导向型经济过渡这一长期目标，部分支出将通过大规模补贴的形式直接用于刺激内需。政府推出了从税收减免到信贷便利化的一系列措施，扶持因疫情封控措施而受到严重冲击的服务行业及小微企业。

另外，政府加快推进交通、物流和电信等一大批基础设施项目建设以及先进制造业和科技行业发展，同时多个省市推进地方基础设施建设，根据《政府工作报告》，2022年用于支持基础设施建设的地方债限额为人民币3.65万亿元，与去年大体持平。

我们认为，中国经济将在一季度后触底反弹。随着行业周期见底，到二季度改善迹象将更加明显。预计进口数据和采购经理人指数有望回升，年中经济将出现反弹。

今年前两个月，百强房企销售额较上年同期下降43%，70城房价经历数月下跌后，下跌速度最终在1月份放缓，但70城平均房价并未回升。一线城市房价有所回升，但低线城市房价仍倾向于走低。近期中国新冠病毒病例增加，并导致多个城市采取疫情封控措施，这也妨碍了住房销售回暖。

中国的货币和财政政策转向给市场带来希望，同时我们认为，政府仍需采取更多扶持政策，帮助房地产行业走出困境，稳定复苏。

最近有关代管账户（开发商完工前的现金代管）指导规则放松的消息报道令我们大受鼓舞。这将为去年经历“钱荒”和无差别减记的房企带来急需的流动性。国有企业正在发挥更大作用，参与房地产行业的并购活动，从陷入困境的房企收购项目或其他资产。

在地方层面，监管机构在多个省市推出宽松政策，为房企纾困，例如放松对房屋销售或土地储备的监管。另外，多个低线城市放松了首付款要求，或降低了抵押贷款利率，我们预计更多城市将会效仿。

这些协调一致的政策行动表明，中国要确保为2022年的经济增长提供扎实的基础。在这些政策措施的支持下，新债发行市场已经开放。

我们乐观认为，房地产行业的环境将持续改善，对资本状况良好的房企来说尤其如此，这些房企还能更容易地进入融资渠道，但并非所有房企都能活下来。

在当前不断变化的环境下，中长期内，我们仍然看好中国债券。那么，投资者应该关注哪些领域呢？我们可以从中国的信贷脉冲中找到答案。

彭博社中国信贷脉冲

信贷脉冲或市场信贷供给是一个前瞻性指标，它可以预示经济是否向好。今年上半年，我们青睐利率敏感型债券，因为我们认为，信贷脉冲可能会在经济反弹前的第一或第二季度触底。

一旦信贷脉冲开始触底，通常会有10个月的延迟。随着信贷脉冲在2022年下半年开始回升，这将使我们略微倾向于看空利率敏感型债券。

与中国高收益债利差相比，美国、欧洲投资级债券和高收益债券的利差仍然非常窄，这可能是考虑投资中国高收益债，尤其是房地产行业高收益债的良机。中国房地产市场的确尚未走出困境，但考虑到当前市场定价反映房地产行业违约率高达70%的预期脱离了现实，对长期投资者而言，优质公司已具有吸引力。

最后，需要指出的是，尽管政策在变，全球不确定性上升，但中国的收益率优势没有变。目前中国主权债券的收益率比全球主要债券市场高出1-2.5%，并且中国高收益信贷利差处于历史最高水平。

尽管经过了去年的上涨，中国债券市场仍然具有许多投资机会。考虑到政府在两会上明确表示采取促增长政策，我们对中国整体经济和中国市场的投资逻辑维持积极展望。