专访瑞银资产管理威廉·休斯: 2018 商业地产投资回归一线城市

二线城市房地产市场的大起大落,诠释了国内房地产业面临的机遇与挑战。

作者:卢宝宜 中国房地产金融 | 日期:2018-02-26

瑞银资产管理房地产及私人市场研究及策略主管 威廉 • 休斯

2017 年是中国房地产市场政策频出的一年,针对各类需求实行差别化调控政策,遏制投机购 房、支持改善需求,房地产长效机制建立逐步落地。尽管从 2017 年下半年房地产投资增速 放缓,但全年全国房地产开发投资额达到 109799 亿元,创下近 7 年来最高点。

近日,在第十八届瑞银大中华研讨会期间,瑞银资产管理房地产及私人市场研究及策略主管 威廉 • 休斯(William T. Hughes) 接受了《中国房地产金融》专访,针对中国及全球房地产领 域的投资机会,及 2018 年“一带一路”基建投资展望做了深入解读。

商业地产投资回归实用性

瑞银房地产股票研究部全球主管 Kim Wright 在研讨会上公开表示,预计 2018
年中国房地产销售增速将放缓至 0% 左右。

显然,做这样的预测,与近一年来国内推出的一系列严苛的监管措施有关。限 购、提高首付比例等多项打击投机性购房的政策,有效抑制了过热的房地产市 场。

但面对趋紧的调控,威廉显得颇为乐观。“其实从 2015、2016 年起,中国已 经在加强房地产调控。但这是基于前面更长时间的市场的高速增长。此前,不 少地方政府大力推进使得二线城市的市场出现过度开发的状态,因此我们才开 始看到中央政府的宏观调控。”

威廉进一步诠释了他认为调控的合理性:“如武汉、西安等二线城市,办公楼 的空置率相当高,正是过去过度开发导致的。虽然随着时间推移,这些资产会 被较快地吸收,但仍然发展过快。”

二线城市房地产市场的大起大落,正好诠释了国内房地产面临的机遇与挑战。中国经济最大的特点是规模大,包括资产和人口规模,所以房地产市场在短期 内能有巨大的发展,这在其他国家是看不到的。但同时,挑战是供应在短期内 会堆积,需求需要时间跟上,这样的负面影响也因为中国的“大”而被放大了。

因此,威廉表示,瑞银资产将关注点重新回归到一线城市,尤其如北京、上海、 深圳,“因为这三个城市是持续有市场需求的”。

房地产投资也将回归到更为实用的角度。以商业地产为例,在办公楼领域上, 仍旧是一线城市中心地段 >一线城市非中心地段 > 二三线城市中心地段的趋势。 在零售地产方面,由于电商的飞速发展,实体购物迎来前所未有的挑战,未来 的方向是实用型的、非奢侈型的、基于真实需求的商场受欢迎。

伴随短期调控与长效机制更紧密的衔接,2018 年预测中国还将继续大力培育发 展住房租赁市场,坚持“房住不炒”、“租购并举”的方向。

谈及租赁市场,William 表示:“对于一线城市而言,影响是很小的,因为中 国人自古重视买房,一线城市地价高居不下,人们对于购房的欲望也是不曾减 弱的。反而是对二三线城市而言,鼓励租赁的政策能有效抑制炒房的现象,利 于存量的吸收,影响较大。”

站在投资人的角度,威廉认为这是一个喜闻乐见的政策。让有钱的机构有地可投,让没钱的居民有房可住,是受益多方的。不过,他也强调,租赁在中国还属于较新兴的概念,要想发展得好,还需要两点保证。一是要相信国家政策的持续性,政府仍将持久地推动鼓励住房租赁的政策。二是人们也能接受与适应租赁的理念,持续往这个方向走,才能真正引领市场走向合理发展的水平。

看好“一带一路”

随着国民经济的增长,加之国内房地产市场的调控,越来越多的人选择海外置业。去年下半年起,中资海外购房再次潮起。威廉承认这一趋势,以美国为例, “我们看到境外投资越来越多来自个人而非机构。”

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