Famiglia La guida alle ipoteche per proprietari

Abitazione di proprietà, immobile a reddito o rinnovo: gli aspetti salienti del finanziamento immobiliare spiegati in un articolo.

Chiunque voglia accendere un'ipoteca deve essere in grado di contribuire con almeno il 20 per cento del valore dell'immobile con i mezzi propri.

Per molte persone, l'acquisto di un immobile è una delle più grandi decisioni finanziarie della vita. Conviene quindi conoscere gli aspetti salienti del finanziamento.

Questo articolo è dedicato all'elemento più importante del finanziamento: l'ipoteca.

Ipoteca: cosa c'è dietro questo termine e a cosa serve?

Un'ipoteca è un prestito garantito dall'immobile. Ciò significa che la banca concede un prestito per l'acquisto dell'immobile, che poi è garantito da un diritto di pegno immobiliare. Se si verifica un'inadempienza, la banca ha il diritto di vendere l'immobile.

Ci sono diverse ragioni per finanziare un immobile attraverso un'ipoteca. Da un lato, ci sono i prezzi attualmente molto alti degli immobili e dei terreni edificabili; dall'altro, i costi degli interessi per la raccolta di capitale sono ad un livello storicamente molto basso. Questo rende l'immobile un investimento di capitale lucrativo nell'attuale contesto di tassi, specialmente se paragonato alla detenzione di contanti.

Ipoteca: quali sono le condizioni e qual è la composizione dell'importo

Per poter accendere un'ipoteca, sono due le condizioni che devono essere soddisfatte in linea di principio.

Valore d'anticipo: l'equilibrio giusto è ciò che conta

Il valore d'anticipo descrive il rapporto tra l'ipoteca e il valore dell'immobile. La regola è: almeno il 20 percento del valore dell'immobile deve essere apportato come capitale proprio. Il capitale proprio include il patrimonio in contanti, i prestiti personali, l'anticipo di eredità e il prelievo anticipato di fondi dal 2o o 3o pilastro. Tuttavia, almeno il 10 percento del valore dell’immobile deve provenire da una fonte diversa dal 2o pilastro.

Se i mezzi propri ammontano a meno di un terzo del valore dell'immobile, il finanziamento viene di solito suddiviso in due ipoteche. Il 67 percento del valore dell'immobile sarà finanziato con la prima ipoteca e il 13 percento tramite la seconda ipoteca.

La differenza tra i due mutui ipotecari è l'ammortamento: così, per la seconda ipoteca vige un obbligo di ammortamento.

Sostenibilità: i costi correnti devono essere sostenibili

Il secondo requisito è la sostenibilità dell'ipoteca, cioè i costi correnti dell'ipoteca (interessi, ammortamento, manutenzione) non devono gravare sul reddito lordo per più di un terzo. Per il calcolo della sostenibilità, i finanziatori usano un tasso d'interesse teorico, di solito tra il 4,5-5%, che è significativamente più alto degli attuali costi reali degli interessi. Da un lato, questo “margine di sicurezza” alza l'asticella dei requisiti per la concessione dell'ipoteca e, dall'altro, assicura che il debito ipotecario possa essere soddisfatto anche se i tassi aumentano o se nel frattempo dovesse verificarsi una perdita di reddito. La questione della sostenibilità viene spesso alla ribalta quando si va in pensione – dato che il reddito lordo è di solito molto più basso (vedere la sezione La sostenibilità delle ipoteche in età avanzata).

Il valore dell'immobile è il punto di partenza per il finanziamento

Il valore d'anticipo e la sostenibilità dipendono dal valore dell'immobile. Per questo, fattori come la posizione, il comune (imposte), la superficie del fondo, la dotazione o anche la necessità di rinnovo sono decisivi. E, naturalmente, la questione se si vuole costruire o comprare una casa.

Il modo più semplice per scoprire se potete permettervi l'immobile che desiderate e sostenere i costi dell'ipoteca è usare il calcolatore ipoteche UBS.

Avete già realizzato il sogno di possedere le vostre quattro mura, ma state pensando a una casa per le vacanze? Quando si acquista una casa per le vacanze o un immobile a rendita, si applicano altre condizioni di finanziamento. Per esempio, nel caso di una casa vacanze: avete bisogno di almeno il 40 percento di capitale proprio e i fondi del 2o o 3o pilastro non si possono usare.

La questione dell'interesse ipotecario e della durata

Una volta che i mezzi propri necessari sono disponibili e la sostenibilità è assicurata, il passo successivo è quello di scegliere l'ipoteca giusta. Questo perché la durata e il modello di interesse ipotecario sono decisivi per i costi a più lungo termine di un'ipoteca.

Attualmente esiste tutta una serie di modelli ipotecari diversi, ognuno con diversi vantaggi e svantaggi a seconda della situazione. I due modelli qui di seguito sono i più comuni.

  • Ipoteca fissa: in questo caso si definisce con la banca un tasso d'interesse fisso, così come una durata fissa tra due e dieci anni. Se gli interessi di mercato aumentano, il debitore è al sicuro. Tuttavia, le ipoteche fisse sono di solito più costose dei finanziamenti sul mercato monetario. Inoltre, l'ipoteca fissa è relativamente poco flessibile e se il contratto viene risolto in anticipo possono essere previste spese di uscita. Inoltre, teoricamente c'è un rischio di rifinanziamento se un'ipoteca deve essere rinnovata a un tasso d'interesse più alto alla fine della durata fissa.
  • Ipoteca SARON: l'ipoteca SARON è un'ipoteca del mercato monetario con una durata illimitata e un interesse basato sul SARON (Swiss Average Rate Overnight), cioè è variabile. Il SARON è il nuovo tasso d'interesse di riferimento in Svizzera, che sostituisce il LIBOR come tasso d'interesse di riferimento.Con un'ipoteca SARON, il periodo di interesse è di tre mesi. L'importo del tasso d'interesse e quindi l'importo degli interessi da versare si determina il penultimo giorno del periodo d'interesse. In questo modo, potete beneficiare da un lato della durata illimitata del contratto e dall'altro di un eventuale calo degli interessi. Potete proteggervi dall'aumento degli interessi convertendo l'ipoteca in un'ipoteca fissa quando i tassi aumentano. L'ipoteca del mercato monetario è attualmente la forma di finanziamento più conveniente.

Ci sono anche altri modelli ipotecari e sono possibili anche combinazioni. Il modo migliore per scoprire quale ipoteca si adatta al finanziamento del vostro immobile è un colloquio di consulenza.

Le decisioni finanziarie vanno prese anche dopo la stipula dell'ipoteca

Chiunque abbia già un'ipoteca lo sa: con un'ipoteca arrivano altre decisioni finanziarie.
Ecco gli argomenti da tenere bene in vista:

Ammortamento: come e quando rimborsare?

Come per ogni debito, c'è la questione dell'estinzione. Se per finanziare l'immobile sono state accese una prima e una seconda ipoteca, la seconda deve essere ammortizzata entro 15 anni o entro i 65 anni di età. L'ammortamento della prima ipoteca dipende dall'accordo fatto al momento della stipula del contratto.

Quando si tratta di ammortamento, l'opzione di rimborso diretto è il caso standard. Inoltre, c'è ancora la possibilità di estinguere il debito indirettamente attraverso la previdenza privata. Qui di seguito ecco i vantaggi e gli svantaggi dell'ammortamento diretto e indiretto.

  • Ammortamento diretto: si rimborsa un importo fisso del debito su base regolare – di solito trimestralmente. In questo modo, il vostro debito scende e così anche l'onere degli interessi ipotecari. Però, dal momento che potete dedurli dalle tasse, il vostro carico fiscale aumenta. Si consiglia di mettere a bilancio l'ammortamento diretto e di considerare come i rimborsi incidono su altre voci di bilancio, come ad esempio la previdenza o la manutenzione.
  • Ammortamento indiretto: oltre al rimborso diretto, potete anche estinguere il vostro debito indirettamente. A tale scopo, si trasferisce una quota dell'ammortamento al pilastro 3a, che viene data in pegno alla banca come garanzia. Quindi i vostri debiti rimangono invariati. Al momento del pensionamento, il capitale versato in questo modo confluisce direttamente nell'ammortamento dell'ipoteca. In questo modello, l'onere degli interessi non si riduce, ma non aumenta nemmeno il carico fiscale. Inoltre beneficiate di un'esenzione fiscale sui fondi 3a. Nel caso dell'ammortamento indiretto, l'importo massimo possibile per anno equivale all'importo massimo del pilastro 3a (2021: 6883 franchi).

Niente di più chiaro: la questione dell'ammortamento dipende dal contesto degli interessi e dalla situazione fiscale. Così, mentre un rimborso riduce il debito e gli interessi, per contro pagate più in tasse. Inoltre, il capitale non è disponibile per altri investimenti redditizi. Per saperne di più sul tema Ammortamento potete anche continuare a leggere qui.

La sostenibilità dell'ipoteca in età avanzata

Spesso si pone anche la questione di cosa tenere presente per un'ipoteca all'età della pensione. Per esempio, se si prevede il pensionamento nei prossimi 15 anni, può essere richiesto un periodo di ammortamento più breve. E anche durante il pensionamento, i costi per l’alloggio non dovrebbero superare il 33 percento del reddito. Poiché la seconda ipoteca viene estinta al momento del pensionamento, anche l'onere degli interessi è minore. Ma anche il reddito è generalmente più basso in pensione.

A partire dai 50 anni, può anche valere la pena adattare la strategia ipotecaria. Il modo migliore per farlo è parlare con un consulente.

Estendere, aumentare e adattare l'ipoteca

Volete rinnovare la vostra casa? O forse non è cambiato nulla nella vostra situazione di vita, ma la durata dell'ipoteca volge al termine. Quando si tratta di ipoteca, si hanno fondamentalmente tre opzioni:

  • Estensione: potete estendere l'ipoteca, per esempio, se le vostre condizioni di vita non sono cambiate molto.
  • Aumento: se invece volete finanziare una ristrutturazione o un rinnovo, potete aumentare l'importo dell'ipoteca. Tuttavia, anche in questo caso si applicano le stesse condizioni in termini di valore d'anticipo e sostenibilità come all'inizio della durata.
  • Adattamento: se sorgono nuove circostanze, per esempio a causa di cambiamenti professionali o familiari, come un divorzio, può valere la pena rivalutare la strategia ipotecaria.

Parlate delle decisioni finanziarie a lungo termine

Comprare e finanziare un immobile non è una decisione finanziaria facile né di scarsa importanza. È anche raramente una decisione che si prende da soli. Parlatene con il vostro partner, la vostra famiglia e i vostri amici. Perché le decisioni prese in comune garantiscono una maggiore sicurezza.

Vale anche la pena chiedere la consulenza di un esperto quando si prendono queste decisioni. Siamo a vostra completa disposizione per qualsiasi domanda.

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