Patrimonio Investire in immobili

Gli immobili sono da tempo interessanti non solo per uso personale. Ecco come approfittare degli immobili come investimento.

Gli immobili possono essere una parte importante di un portafoglio diversificato. Vale anche per la vostra strategia d’investimento?

Gli immobili, da tempo, non sono più considerati nella sola ottica dell’uso personale. Piuttosto, rappresentano interessanti opportunità d’investimento. Questo è confermato anche dalle cifre. Un’ipoteca per abitazioni di proprietà su sei viene contratta con l’obiettivo di riaffittare gli immobili (NZZ, 2020).

Tre motivi per investire in immobili

  • In un contesto di tassi d’interesse bassi, gli immobili offrono opportunità di rendimento più elevate rispetto ad altre classi d’investimento come le obbligazioni, che non rendono quasi nulla.
  • Tutela dall’inflazione: in quanto valore reale, gli immobili si svalutano di meno con l’aumento dei prezzi.
  • Le rendite degli immobili, a seconda del tipo d’investimento, sono meno correlate ai rendimenti di categorie d’investimento tradizionali come le azioni. Così, gli investimenti immobiliari inclusi nel portafoglio possono ridurre il rischio complessivo.

In questo articolo scoprirete come investire direttamente e indirettamente in immobili.

Investimenti diretti: immobili a reddito

Con gli attuali bassi interessi ipotecari il capitale per l’acquisto di un immobile si può raccogliere in modo relativamente conveniente. Questo permette di acquistare beni immobili allo scopo di riaffittarli – sia che si tratti di un appartamento di proprietà o di una casa plurifamiliare.

Investendo, avete la prospettiva di una rendita regolare attraverso i proventi da locazione e potete anche beneficiare di un eventuale aumento del valore.

Ma gli investimenti diretti in immobili comportano anche dei rischi: quindi dovreste tenere conto dei costi di gestione e di risanamento. Inoltre, c’è spesso una mancanza di diversificazione del rischio, perché molto capitale è raggruppato in un singolo oggetto. Se uno o più appartamenti rimangono sfitti, questo riduce la vostra rendita. Perciò, informatevi sulle rendite regionali e sui rischi delle case sfitte prima di investire.

Investimenti indiretti in immobili come alternativa

Per investire in immobili, non è necessario comprare subito un appartamento, una casa o un immobile plurifamiliare. Diversi strumenti d’investimento permettono di investire indirettamente in immobili, anche con somme più piccole.

Le opzioni d’investimento sono tre:

Fondi immobiliari

Analogamente ai fondi d’investimento “classici”, anche i fondi immobiliari raggruppano il capitale di diversi investitori e lo investono in immobili. Questi valori immobiliari consistono in terreni edificati e non, edifici residenziali e locali commerciali così come immobili commerciali.

In linea di principio, viene fatta una distinzione tra due tipi di fondi immobiliari: i fondi immobiliari aperti gestiscono diversi immobili e permettono agli investitori di negoziare le quote in qualsiasi momento. Invece i fondi immobiliari chiusi, di norma, non permettono afflussi e deflussi continui – piuttosto, la massa d’investimento è chiaramente fissata fin dall’inizio.

I vantaggi di investire in fondi immobiliari sono, da un lato, le distribuzioni regolari dei dividendi e, dall’altro, il fatto che si può trarre profitto da qualsiasi incremento del valore. Inoltre, gli investimenti immobiliari in un fondo sono più ampiamente diversificati fin dall’inizio rispetto all’acquisto di un immobile.

Tuttavia, i fondi immobiliari sono soggetti a fluttuazioni di valore periodiche e non sono esenti dal rischio di perdite di valore. Nel peggiore dei casi, un fondo può anche essere chiuso. Al momento, i fondi immobiliari svizzeri sono valutati a livelli storicamente elevati. E infine, ma non meno importante, ci sono commissioni per la gestione e per la negoziazione dei fondi.

ETF Immobili

Come un tradizionale Exchange Traded Fund (ETF), anche i fondi immobiliari seguono un determinato indice o altri strumenti sottostanti. Gli ETF Immobili di solito investono in altri fondi immobiliari o in azioni immobiliari. Un esempio sono gli ETF Immobili UBS.

Gli ETF Immobili offrono vantaggi simili ai fondi immobiliari. Inoltre, poiché sono amministrati passivamente, i costi di gestione sono spesso inferiori.

Ma ci sono anche svantaggi simili a quelli dei fondi immobiliari. Inoltre, in Svizzera ci sono solo pochi ETF Immobili e gli ETF Immobili esteri sono soggetti al rischio valutario. Gli ETF Immobili, che investono in gran parte in azioni immobiliari, sono anche più correlati all’andamento della borsa.

Real Estate Investment Trust (REIT) 

Una forma speciale d’investimento indiretto in immobili è rappresentata dai cosiddetti REIT. Un REIT è una società che possiede, gestisce e finanzia beni immobili che producono reddito ed è solitamente quotata in borsa. A differenza di altri Paesi come la Germania o gli Stati Uniti, non sono ammessi in Svizzera, ma possono essere negoziati su borse estere.

I REIT promettono una rendita relativamente alta perché sono soggetti a regolamenti speciali. Per esempio, sono generalmente esenti da tasse a livello aziendale, e in Paesi come la Germania, la distribuzione degli utili al 90 percento è richiesta per legge.

Ma i REIT presentano anche qualche problema, come la volatilità delle borse, il rischio di valuta estera o il fatto che tendono ad essere poco diversificati rispetto ai fondi immobiliari tradizionali.

Puntate sugli immobili come parte di un portafoglio diversificato

Gli immobili promettono una rendita di distribuzione positiva nell’attuale contesto dei tassi d’interesse. Ma questo non è l’unico motivo per cui può valere la pena puntare sugli immobili in un portafoglio ampiamente diversificato, in quanto come ulteriore classe d’investimento supportano la ripartizione del rischio nel portafoglio.

Se e come dipende dalla vostra attuale strategia d’investimento. Per chi ha un’abitazione di proprietà, altre classi d’investimento potrebbero essere più adatte per una più ampia diversificazione.

Anche a voi interessa un investimento immobiliare, ma non avete ancora idea di quale sia il più adatto alla vostra strategia d’investimento? Saremo lieti di aiutarvi con un colloquio di consulenza personale.

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