Vermögen Der Weg zu einer fairen Immobilienweitergabe

Immobilien besitzen neben dem materiellen auch einen emotionalen Wert. Dies macht die Weitergabe häufig zur Herausforderung.

29. Juli 2021 4 Minuten Lesedauer
Immobilien besitzen oft hohen emotionalen Wert.

Immobilien sind bei vielen Familien ein gewichtiger Bestandteil des Vermögens. Allein die Tatsache, dass eine Liegenschaft nicht einfach geteilt werden kann, macht die Vererbung zur Herausforderung. Hinzu kommt, dass Immobilien neben dem materiellen oft einen hohen emotionalen Wert innehaben.

In diesem Artikel zeigen wir auf, welchen Hürden Sie bei der Weitergabe von Immobilien entgegenblicken, und geben Tipps, wie Sie diese meistern können.

Weitergabe von Immobilien: Häufig sind Emotionen im Spiel

Der Wert einer Immobilie kann sich auf der Zeitachse nach oben oder nach unten entwickeln. Darüber hinaus ist er aber auch individuell und emotional definiert.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar besitzt ein Ferienhaus, ein Mehrfamilienhaus als Renditeliegenschaft und das Eigenheim, in dem die Kinder aufgewachsen sind und ihre Kindheit verbrachten. Wie würden Sie diese drei Liegenschaften unter zwei Kindern aufteilen?

Unter anderem aufgrund des hohen emotionalen Wertes besteht oft der Wunsch bei Eltern, dass die Immobilien in der Familie bleiben können. Was aber, wenn das gar nicht dem Wunsch und den Bedürfnissen der Kinder entspricht?

Vielleicht wünschen sich diese, ein eigenes Nest zu bauen, oder vielleicht gründen sie gerade ein eigenes Unternehmen und können dafür Startkapital gebrauchen.

Liegenschaften bringen oft auch einen hohen administrativen Aufwand mit sich. Die Kosten für Unterhalt sind nicht zu unterschätzen. Steht vielleicht gar eine kostspielige Sanierung an? Müssen laufende Hypotheken übernommen und bedient werden? All diese Fragen sollten innerhalb der Familie gemeinsam zusammengetragen und offen besprochen werden.

Was passiert mit Immobilien, wenn nichts geregelt wurde?

Die gesetzlich vorgesehenen Regeln des Erbrechts entsprechen häufig nicht den Erwartungen und Bedürfnissen von Familien.

So können Immobilien beim Ableben eines Ehegatten, nach einer güterrechtlichen Auseinandersetzung, vollständig zur Erbmasse gerechnet werden. Dem überlebenden Elternteil steht eine Hälfte dieser Erbmasse zu, den Kindern die andere Hälfte. Häufig möchte der überlebende Elternteil weiterhin als Alleineigentümer in der Liegenschaft wohnen. In diesem Fall müssen den übrigen Erben entweder andere Teile des Gesamtvermögens zugewiesen oder ihr Erbteil ausbezahlt werden.

Wünscht eine erbberechtigte Partei die Auszahlung ihres Erbteils, stellen sich unter anderem diese Fragen:

  • Ist genügend liquides Vermögen vorhanden, um den Erben auszuzahlen? Können die dabei anfallenden Erbschaftssteuern beglichen werden?
  • Möchte man dem Elternteil ein Nutzniessungsrecht einräumen? Wenn ja, wie viel ist dieses wert? Wie muss es versteuert werden?
  • Wäre allenfalls das Fortbestehen der Erbengemeinschaft, ohne das Nachlassvermögen zu teilen oder einen Erben auszuzahlen, die passendere Lösung?

Wird eine Immobilie über die Jahre mehrmals vererbt, wächst ohne entsprechende Regelung die Erbengemeinschaft, was aufgrund der nötigen Einstimmigkeit bei Entscheiden die Bewirtschaftung oder den Verkauf der Immobilie verkomplizieren kann. Dies ist mit ein Grund, weshalb eine erbrechtliche Regelung oder eine Übertragung zu Lebzeiten geprüft werden sollte.

Beachten Sie dies bei einer Übertragung zu Lebzeiten

Die Übertragung zu Lebzeiten bedeutet, dass die Erben frühzeitig zu Eigentümern einer oder mehreren Liegenschaften werden. Folgende Punkte sollten dabei beachtet werden:

  • Auch wenn eine Immobilie als Erbvorbezug übergeben wird, wird der Anrechnungswert zum Zeitpunkt des Erbgangs bestimmt. Dies führt zu Ausgleichsansprüchen innerhalb der Erbengemeinschaft, wenn sich der Wert der Liegenschaft in der Zwischenzeit geändert hat.
  • Da eine Immobilie nicht einfach aufgeteilt werden kann, ist es möglich, dass in der Erbmasse nicht genügend Liquidität vorhanden ist und die Liegenschaft verkauft werden muss, damit die Pflichtanteile ausbezahlt werden können.
  • Gedenken Sie, die Liegenschaft einem Kind zuzuteilen, muss zuerst dessen finanzielle Tragbarkeit überprüft werden, wenn darauf noch eine Hypothek lastet. Auch zu prüfen sind die benötigte Liquidität für Auszahlungen von Miterben und die anfallenden Steuerzahlungen.

Hören Sie auch auf die Bedürfnisse der Begünstigten

Oft haben wir und auch die Nachkommen einen engen emotionalen Bezug zu unseren Immobilien. Deshalb ist es ratsam, abzuklären, ob die Übertragung einer Liegenschaft auf ein Kind auch dessen Bedürfnissen entspricht – und nicht zu Konflikten unter den Nachkommen führt. Erfahren Sie mehr in unserem Artikel «Erbschaften: So vermeiden Sie Streit».

Ziehen Sie zudem die UBS Immobilien-Checkliste zu, wenn Sie konkret vor der Herausforderung stehen, Ihre Immobilien fair aufzuteilen.

Immobilien-Checkliste

So stellt man die Immobiliennachfolge auf ein stabiles Fundament:

  • Oft sind Immobilien der materiell grösste Bestandteil der Erbmasse. Die Weitergabe hat damit einen gewichtigen Einfluss auf die Nachfolgeplanung sowie die beteiligten Parteien.
  • Sicherstellen, dass Wünsche und Vorstellungen der Erben in Bezug auf vorhandene Immobilien bekannt sind und die Tragbarkeit einer laufenden Hypothek gegeben ist.
  • Beim Erbvorbezug mit einer Immobilie sollten unter Mitwirkung aller betroffenen Familienmitglieder die Bewertung und ein allfälliger finanzieller Ausgleich von Erbberechtigten schriftlich festgehalten werden.
  • Je öfter eine Immobilie ohne spezielle Nachfolgeregelung vererbt wird, desto grösser wird die Erbengemeinschaft. Dies erschwert die Koordination bei der Bewirtschaftung oder einem möglichen Verkauf.
  • Beim Verkauf einer Renditeliegenschaft sollten die Auswirkungen des Wegfalls von regelmässigen Mieteinnahmen auf das Portfolio betrachtet werden.

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