Negli ultimi cinque anni il fatturato mondiale delle vendite online è raddoppiato. Oggi in tutto il mondo oltre il 7% delle vendite del commercio al dettaglio viene gestito online. Nei prossimi dieci anni le vendite online globali dovrebbero crescere del 15-20% l’anno, raddoppiando così ulteriormente entro il 2021.

Gli immobili devono soddisfare le nuove esigenze

Nel commercio al dettaglio si osserva uno spostamento dai negozi fisici verso Internet che si ripercuote notevolmente sul mercato delle superfici di vendita e degli immobili logistici. L’e-commerce però non comporta solo dei rischi, ma offre anche delle opportunità per gli investitori immobiliari.

Superfici per commercio al dettaglio: i rivenditori al dettaglio si concentrano su un numero ridotto di negozi e nel complesso su meno superfici di vendita. Al tempo stesso però aumenta la domanda di superfici di pregio in centri storici e sedi di rappresentanza nonché di superfici con elevato afflusso di clienti come stazioni e aeroporti. Nei negozi l’interazione si orienta sempre più verso l’esperienza di acquisto. I clienti possono vedere e testare i prodotti in un negozio di rappresentanza o uno showroom e poi ordinarli online da casa o fuori sede. Inoltre gli shop finora attivi solo online aprono sempre più spesso negozi fisici, alimentando la domanda di superfici in buone ubicazioni. Affinché il modello Click and Collect (ordine online e ritiro in negozio o presso un punto di consegna) funzioni al meglio, le superfici devono essere spesso riorganizzate e ristrutturate.

Data questa tendenza, le superfici di vendita più piccole e meno centrali sono sempre più sotto pressione. Se mantenere la superficie di vendita diventa difficile, si deve ricorrere alla conversione. Oltre alla vendita e al passaggio a una modalità di utilizzo diversa, le superfici di vendita inservibili si possono trasformare in punti di ritiro orientati interamente alle vendite online o centri di distribuzione per consegne nell’ambito di una strategia multicanale. In futuro ai locatori di superfici di vendita sarà richiesta in genere maggiore flessibilità; oltre a lavori di ristrutturazione più consistenti dovranno mettere in conto durate dei contratti inferiori e contratti di locazione più individuali. La commistione fra fatturato online e di negozio dovrebbe inoltre rendere più marginale l’affitto legato al volume d’affari.

L’ultimo miglio resta un rompicapo

Superfici logistiche: con le vendite online aumenta la domanda di superfici logistiche moderne e su misura e gli edifici equipaggiati appositamente per l’e-commerce scalzano sempre più gli immobili obsoleti. Per la stessa quantità di merci vendute, ad esempio, i centri di e-commerce richiedono superfici tre volte superiori rispetto ai centri logistici tradizionali, poiché hanno in deposito più articoli di questi ultimi, che invece inviano le grosse consegne ai rivenditori, che si occupano di confezionare i singoli ordini dei clienti e di gestire i resi. Negli acquisti online di articoli di abbigliamento, circa la metà degli ordini viene restituita. In genere la gestione delle vendite online richiede più personale o robot rispetto a un servizio logistico tradizionale. Anche la dotazione tecnica degli edifici e il collegamento Internet per le superfici logistiche sono sempre più importanti per via del processo di ordinazione digitale e dei sistemi di stoccaggio merci elettronici.

Un’ulteriore sfida logistica è l’ultimo miglio (la consegna dall’ultimo punto di transito al cliente finale), in particolare perché questo tratto è fortemente penalizzato in termini di collegamenti. Ciò si riflette anche nei costi elevati: delle stime per gli Stati Uniti mostrano che circa la metà di tutti i costi di consegna ricade in quest’ambito. L’urbanizzazione crescente dovrebbe aumentare ulteriormente questi costi e spostare la domanda di grandi superfici di deposito e centri di distribuzione ancora più vicino ai centri. Anche fra le superfici logistiche le più avvantaggiate sono le ubicazioni centrali dell’e-commerce.

«La metà di tutti i costi di consegna ricade sull’ultimo miglio.»

Il mercato svizzero dell’e-commerce

Anche in Svizzera l’e-commerce è in crescita e guadagna continuamente quote di mercato. Dal 2009 il fatturato delle vendite online è aumentato di circa il 7,5% l’anno, molto più rapidamente del prodotto interno lordo (1,7%), mentre è rimasto invariato nel commercio al dettaglio complessivo. Con una quota di fatturato delle vendite online di circa l’8% sul commercio al dettaglio complessivo, la Svizzera è nella media a livello internazionale.

Ipotizzando un grado di saturazione del 20%, nei prossimi anni si prevede che passino al canale online altre quote del fatturato del commercio al dettaglio nazionale. Una parte consistente dell’offerta attuale di superfici di vendita non sarà quindi più necessaria. Il processo è già in corso e, con la forza del franco, è responsabile della situazione difficile in cui versa oggi il mercato delle superfici di vendita.

È stato frenato un incremento di sfitti

Andamento del prodotto interno lordo svizzero e dei fatturati del commercio al dettaglio e dell’e-commerce, indice al netto dell’inflazione 2009=100; tasso di crescita annua dei fatturati reali dell’e-commerce, in %.

Fonti: GfK, SECO, UBS

Servono immobili logistici

Le vendite online in crescita dovrebbero invece aumentare la domanda di immobili logistici nel Paese. I nuovi immobili logistici sorgono fra l’altro come grandi centri di distribuzione o gestione in ubicazioni ben collegate dell’Altipiano. Attualmente i cinque centri principali vengono edificati lungo l’arteria principale A1, da dove è possibile rifornire in poche ore l’intero Paese (Same Day Delivery).

Fra il 2009 e il 2015, però, le code sulle strade nazionali svizzere sono quasi raddoppiate e aumenta la concorrenza per la consegna di determinati prodotti ai clienti in tempi brevi (ad es. entro tre ore). La vicinanza delle ubicazioni logistiche ai centri acquista dunque sempre più importanza. In generale anche per gli immobili logistici vale la stessa regola delle superfici di vendita: migliore è l’ubicazione, maggiori sono le prospettive. Inoltre commercianti al dettaglio leader a livello internazionale hanno iniziato a costruire centri logistici più convenienti nei Paesi confinanti, danneggiando ulteriormente le zone di confine.

Percorrere l’ultimo miglio con l’innovazione

I micro hub (punti di consegna come ferrovie, edicole o uffici postali) nei centri storici si sono dimostrati efficaci nel coprire in modo efficiente l’ultimo miglio. Alcuni edifici parzialmente inservibili sono stati riconvertiti a questo scopo. Si valuta inoltre l’impiego di nuove tecnologie. Diversi partner privati stanno progettando ad esempio un sistema di consegna sotterraneo (Cargo sous terrain) concepito per evitare il traffico elevato su strada e rotaia. La prima tratta dovrebbe entrare in servizio nel 2030 per il collegamento fra Härkingen/Niederbipp e Zurigo.

La Posta Svizzera è già impegnata nel collaudare spedizioni con robot e droni automatici, che potrebbero entrare in funzione entro il 2020. L’utilizzo di velivoli ridurrebbe i tempi di consegna e potrebbe ridefinire i criteri di un’ubicazione logistica ottimale, riducendone la dipendenza dalla rete stradale e ferroviaria.

I mercati asiatici sono leader nell’e-commerce

Percentuale fatturati e-commerce sul commercio al dettaglio nel 2015, in %

Fonti: Euromonitor, GfK, UBS

Cina sulla corsia di sorpasso

Il Regno di Mezzo non vanta solo il mercato di e-commerce più vasto nel confronto mondiale, ma con il 13,9% risulta anche il secondo Paese per fatturato del commercio al dettaglio gestito in rete; nel 2011 si attestava ancora al 2,5%. Solo la Corea del Sud registra una quota di vendite online superiore (16,4%). Alle spalle della Cina vi sono Gran Bretagna e Stati Uniti e in posizione decisamente inferiore i principali mercati dell’Europa continentale. A livello globale la quota è aumentata dal 3,6 al 7,4% fra il 2011 e il 2015.

L’e-commerce deve questa crescita all’aumento dell’offerta di prodotti disponibili online e alle innovazioni tecniche. Soprattutto nei Paesi emergenti svolgono un ruolo importante anche la forte crescita demografica, l’urbanizzazione in aumento e la crescente penetrazione di Internet e smartphone. Circa la metà delle vendite online di tutto il mondo è gestita su terminali mobili quali cellulari e tablet e la tendenza è in aumento, dato che sono più efficienti e accessibili.

In Cina la penetrazione dello smartphone è quasi triplicata fra il 2010 e il 2015, passando dal 33% al 90%, favorita dal calo dei prezzi dei cellulari e dalla rapida crescita del ceto medio. Ad accelerare la crescita delle vendite online nel Regno di Mezzo è stato anche il leader di mercato Alibaba, che offre diversi servizi nel settore dell’e-commerce, quali piattaforme e sistemi di pagamento online. Grazie all’elevata quota di mercato di oltre il 70%, i nuovi prodotti e servizi vengono pubblicizzati a una quantità enorme di clienti, il che contribuisce in modo decisivo alla rapida crescita.