Le rapport annuel sur l’état de santé du marché suisse de l’immobilier vient de paraître. Comme à l’ordinaire, il propose une analyse approfondie des développements et des conséquences, expose les raisons et les fondements des évolutions actuelles, tout en prédisant l’orientation future.

Rien d’étonnant que l’étude suscite un vif intérêt. En effet, elle résume les principaux messages et ne fait pas non plus l’impasse sur les sujets délicats. Depuis plusieurs années, UBS Real Estate Focus thématise notamment le taux de vacance croissant des appartements locatifs dans certaines régions. La construction reste cependant effrénée malgré tout – et le nouveau rapport relève avec sobriété qu’«on ne constate pas de diminution notable du nombre de demandes de permis de construire».

L’aspect certainement le plus important de l’étude 2020 pour les investisseurs institutionnels: près de 70 000 appartements locatifs, soit 2,8% du parc existant, étaient inoccupés fin 2019. Claudio Saputelli, Reponsable Swiss & Global Real Estate, en exemplifie les conséquences: au Tessin et dans la région soleuroise, les appartements des portefeuilles gérés professionnellement ne génèrent que 11 au lieu de 12 loyers mensuels par an; pour plus de 15% des appartements, la perte de loyer s’élève même à deux mois. (Sur une note plus positive, les dégâts prévisionnels ont pu être limités, puisque les auteurs s’attendaient encore à 80 000 appartements vides début 2019.)

Le rapport démontre également qu’un logement sur deux en Bas-Valais, au Tessin, dans la région du Plateau, dans le Jura et en Suisse orientale fait l’objet d’une perte de loyer au cours de l’année. Ce taux de vacance constitue l’un des facteurs ayant entraîné la stagnation des prix des immeubles locatifs depuis 2016, bien que les taux d’escompte aient baissé depuis. L’offre excédentaire a également un impact sur les loyers à l’offre, puisqu’ils devraient baisser de 1% supplémentaire en 2020 et réduire ainsi le potentiel d’une hausse des prix d’achat.

L’année dernière, le commerce en ligne a progressé de 10% pour la troisième fois consécutive. En Suisse, un franc sur dix est aujourd’hui échangé via un comptoir virtuel. Les magasins spécialisés en habillement et en électronique sont les plus impactés par cette mutation. Le taux de vacance des surfaces de vente augmente en conséquence, et ce également à Zurich, Bâle ou Genève, hormis les emplacements les plus sélects. Claudio Saputelli est sûr d’une chose: les loyers sont trop élevés, ils doivent baisser et le feront. Autre facteur aggravant: de nombreux magasins continuent d’apparaître dans le cadre de nouveaux projets résidentiels et de bureaux.

En 2018, la croissance soutenue des postes de travail en bureau a engendré une réduction du taux de vacance même dans les emplacements centraux. L’optimisme prudent du rapport 2019 a fait place, une année plus tard, à un avertissement formulé avec précaution: «Au vu du fléchissement économique attendu cette année et en 2021, le risque de correction des valorisations dans les centres se fait jour», est-il dit textuellement. Les auteurs soulignent également que, en cas de crise, les entreprises pourraient délocaliser leurs bureaux vers les périphéries moins chères, ce qui aurait pour effet d’abaisser le niveau des loyers des surfaces de bureaux dans les emplacements phares.

70 000 appartements inoccupés et baisse des revenus locatifs en périphérie. Mutation structurelle profonde dans le commerce de détail, loyers trop élevés et des centaines de milliers de mètres carrés de surfaces de vente vides. Taux de vacance importants pour les surfaces de bureaux également, le tout accompagné de perspectives conjoncturelles moins réjouissantes: prendre les bonnes décisions en matière immobilière n’est résolument pas une sinécure pour les investisseurs institutionnels. Le lecture d’UBS Real Estate Focus 2020 en sera d’autant plus édifiante.

Claudio Saputelli, Responsable UBS Swiss & Global Real Estate, en entretien avec Katharina Hofer, économiste et rédactrice en chef d’UBS Real Estate Focus 2020, au sujet des thèmes clés suivants: les pertes de loyer occasionnées par quelque 70 000 appartements vides, les loyers trop onéreux et la création parallèle de toujours plus de surfaces de vente ainsi que le commerce cyclique des surfaces de bureaux.