Caisses de pension et immeubles résidentiels – le duo gagnant: plus-value à long terme, revenus locatifs stables et un rendement plus élevé que les obligations de la Confédération. Sans surprise, les immeubles plurifamiliaux étaient les favoris des institutions de prévoyance pendant la période des taux d’intérêt bas; sans surprise, la part immobilière dans la fortune de placement n’a cessé de croître; et sans surprise, le revirement des taux d’intérêt a laissé des traces sur le marché et dans les portefeuilles.

Selon Claudio Saputelli, les immeubles détenus directement offrent la plus grande marge de manœuvre à une caisse de pension – mais si on les considère du point de vue de la diversification, ils présentent aussi des risques plus importants que les placements immobiliers indirects. Pour Patric Caillat, le cas est clair: les placements immobiliers indirects offrent des avantages évidents, notamment pour les petites caisses de pension.

S’agissant des placements immobiliers cotés en Bourse, les actions immobilières ont légèrement reculé (-0,7%) en janvier 2024 après la hausse de fin d’année, tandis que les fonds immobiliers ont augmenté de 1,5%; pour les fonds également, la demande en immeubles résidentiels a été plus forte (+8,0%) que pour les surfaces commerciales (-15%).

Les placements immobiliers indirects non cotés en Bourse (fondations de placement et autres) évaluent généralement leur portefeuille une fois par an. La valeur du portefeuille est donc stable pendant un an, mais les fluctuations peuvent être plus importantes. Avec ses 136 objets (capitalisation boursière de 2,7 milliards CHF), le groupe de placement UBS «Immobilier Suisse» a réalisé une performance de 2,2%, ce qui montre également que les caisses de pension n’ont pas ou presque pas perdu d’argent avec leurs placements immobiliers en 2023, mais ont réalisé moins de rendement.

Compte tenu de la faible inflation, la question n’est pas de savoir si la BNS va réduire son taux directeur en 2024 – mais plutôt quand et de combien. Claudio Saputelli prévoit trois baissesdes taux (la première a eu lieu le 21 mars) et s’attend à un taux d’intérêt de 1% à la fin de 2024.

Ces baisses de taux d’intérêt se répercuteront également, avec un certain retard, sur le taux d’intérêt de référence hypothécaire, tant Claudio Saputelli que Robert Weinert estimant que celui-ci restera au niveau actuel de 1,75% jusqu’à la fin de 2024 au moins. Selon les experts, une nouvelle augmentation à 2% est peu probable (mais pas exclue si l’inflation dépasse nettement le seuil de 2%). Les hypothèques sur le marché monétaire réagiront plus rapidement aux baisses des taux d’intérêt, mais cela n’aura aucune influence sur le taux de référence.

Les caisses de pension suisses ont multiplié par trois leurs placements immobiliers au cours des 15 dernières années, d’une part en raison de la croissance du capital de placement des caisses de prévoyance, d’autre part en raison de la politique de taux d’intérêt bas de la BNS. Entre-temps, avec des obligations de la Confédération à 10 ans, il est possible de retrouver un rendement positif, tandis que la baisse attendue du taux directeur de la BNS est désormais déjà intégrée dans les prix: fin février 2024, le rendement pour les obligations de la Confédération s’élevait à 0,92%, tandis qu’UBS s’attend à 0,7% d’ici à la fin de 2024.

La médiane du rendement initial net des IPF s’est élevée à 3,1%. La baisse des taux directeurs devrait entraîner une augmentation du volume des transactions pour l’immobilier résidentiel, et donc une baisse des rendements nets. Malgré cela, Robert Weinert ne pense pas que les caisses de pension snoberont les obligations de la Confédération et investiront à nouveau dans l’immobilier résidentiel comme s’il n’y avait pas de lendemain. La raison en est la part d’immobilier toujours élevée de la plupart des portefeuilles des caisses de pension.

La baisse des cours des actions entraîne une augmentation relative de la part immobilière limitée par l’OPP à 30% du portefeuille global. Selon une enquête menée par la société de conseil Complementa en juillet 2023, une caisse de pension suisse sur trois affichait une quote-part immobilière allant jusqu’à 40% fin 2022 et une sur quinze jusqu’à 50%.

Entre temps, les quotes-parts immobilières devraient, dans la plupart des cas, être à nouveau dans le vert (notamment) grâce aux Bourses plus fortes en 2023. Mais certaines institutions de prévoyance ont dû vendre des placements immobiliers pour respecter la marge de fluctuation, sur un marché illiquide avec un volume de transactions inférieur de 30% par rapport à l’année précédente. Elles ont donc été contraintes de vendre leurs actifs illiquides les plus liquides, par exemple des parts de fonds immobiliers cotés en Bourse qui étaient déjà en baisse. Les frais de rachat, que de nombreux fonds immobiliers et fondations de placement ont augmentés, notamment pour protéger leurs investisseurs, ont également eu un effet négatif sur les revenus.

Ces expériences nous permettent de penser que les caisses de pension continueront d’optimiser leurs portefeuilles immobiliers de manière ciblée, mais qu’elles n’augmenteront pas leur part jusqu’à atteindre la fourchette de 30%.