Placements directs ou indirects: l’investisseur acquiert soit un bien immobilier, soit des parts d’un fonds immobilier. Les placements directs ont l’avantage d’être moins volatils que les fonds, mais ils immobilisent beaucoup de capitaux, complexifient une diversification optimale et ne sont donc généralement recommandés qu’aux très grands investisseurs institutionnels. C’est pourquoi les investisseurs institutionnels suisses préfèrent largement les placements indirects, notamment à l’étranger.

Offre vaste et profonde de placements indirects

L’offre est désormais si large et si profonde qu’il existe à coup sûr un véhicule de placement indirect pour chaque besoin, même le plus original, qui couvre précisément le type de bien immobilier recherché (et pas un autre!). Cela n’est possible que si le gestionnaire de fortune se spécialise dans un seul domaine et qu’il connaît chaque bien immobilier de son offre dans les moindres détails. Pour Nicki Weber, l’ère de la gestion générale des actifs est donc révolue et seule une approche multigestionnaire / best in class est efficace pour investir avec les principaux gestionnaires de secteur et de niche, souvent très spécialisés. Cela permet une pondération active des secteurs et des stratégies promettant des rendements ajustés au risque plus élevés à moyen et long terme.

Les thèmes et les besoins sont également des sources de rendements

De plus, pour trouver des opportunités de placement attrayantes, Nicki Weber recommande d’envisager également des thèmes. Par exemple, le segment «Living» en remplacement de l’habitat, englobe non seulement les logements locatifs, mais aussi les résidences pour étudiants, les communautés d’habitation, les logements accompagnés, les résidences pour personnes âgées, les appartements d’affaires, les maisons individuelles en location et bien plus encore.

Non seulement le marché immobilier suisse est nettement moins volatil que d’autres, mais les caisses de pension et les autres investisseurs dont la monnaie est le CHF doivent toujours couvrir le risque de change dans le cas des placements à l’étranger. La couverture est si chère en raison du différentiel d’intérêts élevé avec d’autres monnaies et notamment avec le dollar américain qu’il ne reste plus grand-chose du rendement en fin de compte. Rien d’étonnant donc à ce que les caisses de pension suisses préfèrent placer leur fortune dans l’immobilier suisse, et ce avec succès, comme le montre l’article «Caisses de pension et immobilier» d’UBS Focus.

1. En relevant leurs taux directeurs en 2022, les banques centrales ont non seulement combattu l’inflation, mais elles ont également déclenché une correction de l’immobilier. Comme elles devraient les abaisser à nouveau, l’immobilier redeviendra plus attrayant que les obligations ou les placements monétaires.
2. Les spécialistes recommandent donc de prendre des positions dès maintenant; ils s’attendent à ce que le rendement global augmente de 7 à 8% en 2025 et de près de 10% par an à partir de 2026.
3. Sur la plupart des marchés, ils attribuent une note positive aux segments de l’industrie / logistique et du logement, neutre aux commerces et hôtels et négative aux bureaux.
4. L’offre en matière de placements indirects est extrêmement vaste et profonde – il existe une offre adaptée à chaque besoin
5. La Suisse constitue un cas particulier (comme c’est généralement le cas).